深国商皇庭广场是如何从“深圳铺王”沦为“黑洞”的?

   2012-11-19 股市动态分析5960

  爱情的保质期有多长?王家卫的《重庆森林》里,金城武独白道:“从分手的那一天开始,我每天买一罐5月1号到期的凤梨罐头,因为凤梨是阿May最爱吃的东西,而5月1号是我的生日。我告诉我自己,当我买满30罐的时候,她如果还不回来,这段感情就会过期。”

  那么,一段谎言的保质期有多长呢?自深国商首次提出晶岛国商购物中心(已于2011年改名为皇庭国商购物广场,以下简称“皇庭广场”) 将于2006年年底开业以来,公司已经数次承诺将尽快开业,但开业时间却一推再推。当时间流转到2012年底,皇庭广场究竟何时开业,仍然是一个未知的 谜。深国商关于皇庭广场的相关承诺就像是一个过了保质期的谎言,已遭到了众人的唾弃。

  被称为“深圳铺王”的诱人项目

  皇庭广场位于深圳市中心区福华三路北侧,土地面积4.23万平方米,建筑面积8.06万平方米。根据深圳市德正信资产评估有限公司2012年3月31日评估,该商业房地产的市场价值为59.7亿元。

  事实上,早在2011年5月5日东海证券分析师桂长元曾撰写了一篇名为《乌鸡变凤凰》的深国商深度调研报告,他将皇庭项目称之深圳铺王,认为“升值潜力 十分巨大”,甚至对该项目给出了诱人的估值,“若出售,保守估计,每股净值将达到50元左右;若出租,综合PE、DCF估值,项目价值至少60元/股,综 合以上两种情况,项目的价值枢纽在50-60元/股。”这一目标价离当时深国商二级市场股价高出一倍有余。虽然事后,有市场人士质疑东海证券发布“放卫 星”的研报有为深国商股东抬轿的嫌疑,但皇庭广场巨大的市场价值却是不容质疑的,而且它的开业也将从根本上改善深国商的经营状况。

  然而,正是这样一个前景看上去不错的项目,却在其后陷入了烂尾、借款无度、开业无望的局面。眼看着一街之隔的怡景中心城逐步走上正轨,且人流越来越旺,而皇庭广场却连开业都还是一个未知数,这样的天壤之别让人嘘唏不已的同时,也多了一份思考:金矿怎么会沦为黑洞?

  始终无法开业的购物广场

  深国商与皇庭广场的渊源要追朔到2002年。当年,深国商下属深圳融发投资有限公司与深圳市规划与国土资源局签订了《土地使用权出让合同书》,正式取得 了深圳市中心大型购物中心项目的开发建设权,公司还聘请了国际著名设计师事务所美国SOM公司进行项目方案设计。2003年,公司又改聘国际著名商业建筑 设计公司美国PTKL公司进行项目方案设计。从设计公司的改聘开始,似乎在预示皇庭广场此后的道路坎坷;而事实也证明,该项目逐步走上了万劫不复的深渊。

  根据公开资料显示,深国商首度在年报里提及皇庭广场将实现预售是在2004年,距今已经过去8年了。当时深国商表示,公司“以晶岛国商购物中心项目为二 次腾飞的契机,以全球招商为切入点,引进战略伙伴,重塑一流的品牌、管理和市场号召力。”、“目前正集中资金开发‘晶岛国际广场’商业中心项目,目前已完 成项目工程进度1/10,计划于2005年底封顶并实现预售。”

  但是,事实却并没有深国商预计的如此美妙与顺利。自2005年 完成基坑的土方工程,2006年底完成主体封顶后,项目建设速度一下子慢了下来,直到2009年才基本完成了主体工程结算和竣工验收的准备工作。即便这 样,晶岛项目的实际建设速度仍远未达到公司公开信息中披露的表述,公司在称“进行内部精装修和招商工作”之际,购物中心的里面是一片空旷,充斥着水泥砂浆 地面,裸露的墙面和柱体,施工实则完全停顿。

  项目的试营业时间也由2008年底、2009年上半年、2010年……一推再推,根据公司披露的2012年三季报显示,年底能否实现部分楼层的试营业都还具有不确定性。

  泛华公司与大股东是自家人?

  一面是开业日期的不断推迟;另一面却是装修费用的一再攀升。2005年9月,融发公司与泛华公司签订晶岛项目的建设工程施工合同,泛华公司承接晶岛项目 的主体工程;2009年4月,深圳国晨工程造价咨询公司对晶岛项目的结算进行审核,审定工程造价为7.87亿元。深国商2010年中报显示,截至到 2010年8月26日,公司已经支付了应偿还泛华公司的全部工程款。但此后,在皇庭广场主体工程已经完工的情形下,开业装修费用却一再追加:2010年深 国商预计精装修费用需要资金1.5亿元至1.8亿元;但从2010年7月至2012年10月,深国商每年都有十几亿元的融资用于债务结构调整和皇庭广场开 业精装修投入,据测算,此项费用预算投入一路追加至5.5亿元。2012年10月30日,深国商董事会发布7亿元人民币借款决议公告,拟新增借款2亿元补 充皇庭广场招商、精装修和改造资金。目前仍没有开业迹象的皇庭广场的装修投入已经较当初预计的1.5亿元超出了4倍。而一街之隔的怡景中心城的项目总投资 仅为7亿元。

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