继旭辉控股之后，11月19日，新城发展控股有限公司（01030.HK，新城控股）公告，即日起招股，拟全球发售14.18亿股股份，招股价介乎1.45-1.79港元，新城控股预计将于11月29日在香港联交所主板挂牌上市。
如若IPO成功，新城控股募资来的资金9成将用于拿地。而正是近年来的大肆拿地扩张，让新城控股背上了高额的债务负担，两年内进行了16次信托融资，甚至将江苏新城（900950.SH，新城B股）54.89%的股权抵押给信托作为债务担保。
2010年、2011年的净负债率高达120.1%、127.7%，营运现金流量净额分别为-21.976亿元和-9.506亿元。虽然今年上半年净负债率有所降低，但111.7%的负债水平仍处于高位。当前的政策限制了信托和银行贷款的安排，而新城B股本身没有融资的能力，因此新城控股亟需绕道港股，谋求运营资金，直到今年8月31日，新城控股仍有14块土地未拿到土地权证，尚未支付的土地出让金高达39.426亿元。
而新城控股H股上市后，定位于商业地产开发，而新城控股的子公司江苏新城则发展住宅，但二者的业务划分并没有严格的界限，而目前新城控股的商业投资屈指可数，贡献的利润基本可以忽略，新城控股也并非以商业地产见长，有业内人士担忧，新城控股可能会掏空江苏新城的优质资源，使得新城B股边缘化。
新城B过半股权抵给信托
新城B股是江苏新城旗下的B股上市平台，2001年登陆B股市场。然而，就在当年，B股上市企业再融资的闸门被关闭。这意味着，新城B股无法采用股权融资方式，通过增发来募集长期发展资金。
因此，12年来，新城B股始终未能进行再融资。新城控股一直依靠银行借款、信托融资来获取资金，2010年、2011年及今年上半年，从银行和信托取得的借款总额为84.591亿元、108.666亿元、97.333亿元。
2010年、2011年及今年上半年新城控股的银行借款加权平均实际利率为5.39%、6.69%、6.80%。但近两年，在银行贷款收紧后，新城控股疯狂转向信托寻求资金来源，信托融资成本高于银行的3%-7%。2010年、2011年及今年上半年信托融资的加权平均借款成本为13.19%、13.28%、13.10%。
截至2012年9月30日，新城控股信托融资即期和非即期为28.621亿元，银行借款为 69.114亿元，信托融资占未偿还借款总额的29.3%，有9只信托尚未兑付，均将在明年上半年到期。
根据新城控股招股书显示，2010年之前，新城发展一共只进行过6次信托融资，而2010年和2011年，新城发展分别进行10次和6次信托融资。这些信托大多以新城控股的子公司及项目公司股权做抵押担保。
其中，新城控股分别向重庆国际信托和北方国际信托融资4.1亿元和7亿元，条件是将江苏新城的3.495亿股和5.25亿股股份分别做了抵押，这些股份占新城B股已发行股本的54.89%。
而新城控股持有江苏新城股本58.86%，这意味着新城控股将其持有的九成多江苏新城股权都抵押出去了。截至2009、2010、2011年及2012年6月30日，江苏新城为新城控股总收益贡献分别为54.527、66.843、92.222、36.191亿元，占比为94.0%、87.7%、85.7%、96.6%。这意味着如果新城控股届时不能偿还债务，将失去江苏新城及透过江苏新城持有的其他子公司的控股权或所有权，也失去了主要收入来源。
由于大量的土地收购、业务扩张，新城控股的2010年、2011年的净负债率高达120.1%、127.7%，负营运现金流净额分别为21.976亿元和9.506亿元。这使得新城控股必须取得足够的外部融资，否则将无法偿清负债。新城控股在招股说明书里坦承，或会于2012年底及其后再次录得负营运现金流。
激进拿地背负沉重包袱
新城控股为了扩大规模，为上市做准备，不惜一切代价拿地。
目前，业务已扩展至常州、南京、上海、苏州、无锡、长沙、昆山、金坛等地。目前，新城控股已完成28个物业项目和17个项目阶段，总建筑面积约1000万平方米，正在开发46个物业项目，其中总建筑面积510万平方米正在开发中，约770万平方米持作未来开发；土地储备预计总建筑面积达1370万平方米，其中1210万平方米位于沪宁经济走廊沿线，可以满足未来4-5年的发展需求。
但是这些土地储备也为公司带来了巨大的资金压力。截至2012年8月31日，新城控股已签订土地出让合同或股权转让协议，但由于尚未悉数支付土地出让金或未满足取得土地使用权证的条件，有14块土地尚未拿到土地权证，面积达到410万平方米，总金额高达89.006亿元，尚未支付的土地金额为39.426亿元。
