2011年12月25日，一声炸雷，位于昆明市东风东路的原昆明市政府大楼被爆破拆除。这座仅有16年寿命的大楼被拆除，宣告了一个新的开始。
昆明要打造CBD核心区，这栋80多米高的大楼不幸处于该核心圈内，取而代之的，是一座巨型城市综合体。
昆明是中国城市综合体狂潮的缩影。“有这么多人投资城市综合体，说明它是有价值的，我们选择的方向是对的。”阳光新业地产有限公司总裁助理李睿在接受记者采访时说，但颇令他感到担心的是，蜂拥而至的热情，让本属于蓝海的领域，变成红海。必然发生的过剩现象将在未来几年内呈现。
电商对消费习惯的冲击
中国步行商业街工作委员会主任韩健徽认为，城市综合体的建设热潮，是中国城市化发展到当前阶段，城市功能分区和升级的需要。
事实上，“老外们”也在赶潮流。仲量联行澳大利亚董事总经理Stephen Conry对本报记者说，在澳大利亚的火车站或其周边地区，存在大量的城市综合体开发机会，并得到政府支持。人们可以步行或开车到火车站，然后再乘火车上班。政府很喜欢这样的项目。
仲量联行印度董事总经理Anuj Puri告诉本报记者，印度也开始出现大型城市综合体开发项目，即零售、住宅和酒店位于同一开发地点。这种项目首先有助于解除城市的拥堵状况。城市综合体的建设代表了一种世界性的城市发展主流趋势。
城市综合体或许还是一种抵御电子商务侵袭的载体。天猫与淘宝去年的“双十一”交易总额为53亿元，今年的业绩是191亿元，同比增速达260%。据中国电子商务研究中心数据显示，2012年第三季度中国电子商务市场交易规模为1.99万亿元，而第三季度的中国GDP总额12.6万亿元，电商占GDP15.7%。阿里巴巴董事长马云说，国内电商目前的情况是对传统商业生态系统的一次革命性的颠覆，是“狮子吃羊”的游戏。
但传统百货并没有因为电商的咄咄逼人而感到窒息。包头时代蓝天百货相关负责人麻美婵告诉记者，年纪大一点的人，还是喜欢逛商场。传统百货商场正在沦为电商的“试衣间”。不少人去实体店确定了衣服等物品的款式、尺寸之后到网上支付购买，由此诞生了“抄号族”、“偷拍党”。随着网购市场的日益庞大，服装、化妆品和家居用品等都已经纳入涉猎范围，消费者线下选货线上购买。有着30多年从业经验的麻美婵相信，实体的商业形态仍有生存空间。
网络无法增加体验感。万达集团董事长王健林很早就提出，大力发展体验型消费，即在商业设施内进行的、以感官体验为主的消费，如看电影、打电玩、健身、餐饮等，是对抗电商最好的手段。他还不止一次提出了“吃”理论，好的购物中心是吃出来的。他要求体验式消费在万达商业项目中占比将达到 50%以上。餐饮业占比可能会突破30%，甚至继续增加。
传统商场也感受到了万达广场的冲击力。“万达进入包头后，已经成为了我们这里的商业亮点。”麻美婵说。蓝天百货经营的都是中高端品牌，而万达广场则是针对年轻人的时尚品牌，尽管从坪效（每平方米营业面积上产出的年营业额）上来看，时代蓝天百货高于万达广场，但万达广场分流了很多年轻人，一些三口之家会去万达广场吃饭，饭后再购物。
“尽管目前电商还无法代替实体店的购物体验，但购物中心必须研究未来的消费趋势，尤其是90后这代以后，他们的消费偏好对产品设计、业态分布的影响，这决定了商业地产的发展格局。”李睿说。
必然的过剩
尽管城市综合体代表了一种城市发展新趋势，但在一定时期内过剩的状态，已不可避免。李睿对此有非常深切的感触。世邦魏理仕不久前曾做过一份调研，在全球购物中心建设规模“十大”城市中，有8个都在中国，其中前三位分别是天津、沈阳和成都。它们多是以城市综合体的面目出现。
