合景泰富北京崇文门地块涉嫌囤地
在寸土寸金的北京崇文门地区，与崇文门新世界商场仅相隔一条街的，是一块已经被围墙圈起空置了一年多的地块。地块内毫无动静，与周边热闹、繁华的气氛对比强烈。该地块就是去年6月份，被合景泰富旗下广州市丰璟房地产开发有限公司拿下的东城区崇文菜市场地块。
对于地块迟迟没有动静，记者先后致电了北京市国土资源局、合景泰富北京公司，均未得到明确答复。
尽管各界对于崇文门地块有各种关于囤地、坐等地价升值的质疑，但从合景泰富近年来发展可以看出，其似乎正意欲走一条商业地产转型道路。
购地一年半未动工
时间回到去年的6月27日，北京市国土资源局内，北京东城区崇文菜市场商业金融用地现场竞拍，33轮竞价过后，最终广州市丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元的总价竞得，成交溢价率近140%，楼面地价4万元/平方米以上。
据媒体报道，在顺利拿下地块后，广州市丰璟房地产开发有限公司相关人士在接受采访时称，公司对该地块的开发定位是高端商业物业，开发时间虽然尚未确定，但是会尽快。然而，直到一年多后的今天，地块仍然未见任何动静。
记者在现场所见，地块整体被两米高的墙体围住，西南侧有一扇紧锁着的铁门。据铁门旁卖报的老人讲，这个已经空了一年多的地块，一直没有动静，也没看见有人进出。
拿地将近一年半时间仍未动工，是否有囤地嫌疑？为此，记者致电了合景泰富北京公司营销总监孟令文，在谈到崇文门商业地块时，他敏感地表示，这部分是北京公司负责商业地产的团队在操作，详情不清楚。记者之后又几位联系合景泰富北京公司相关人，也未得到答复。
按照今年6月份国土部公布的已修订完毕的《闲置土地处置办法》中的标准，闲置土地指“国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”； “已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”对于闲置土地的处理标准，则规定为，闲置一年按照土地出让价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。
对此，记者致电国土资源部，截至发稿时仍未得到回复。北京市国土资源局相关人士对记者表示，对于该地块是否囤地的问题，还不是十分清楚。但该地块是去年6月份成交的，不适用新修订的《闲置土地处置办法》，因为新的办法是在今年7月1日起才正式施行。
但记者查阅1999年发布的即修订前的《闲置土地处置办法》中，对于闲置土地的标准是“国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的”；以及“已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的土地” 。
相应的，处置办法为“在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权”。
另外，今年9月份，国土资源部联合住房和城乡建设部曾发出通知，凡因企业原因造成土地闲置一年以上的房企，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。
坐等商业地块升值
对于合景泰富崇文门地块迟迟未见动静，有业内人士认为，可能与合景泰富自身财务状况有关，但更大的可能是借北京商业地产大涨的势头，坐等地价升值。
据第一太平戴维斯统计数据显示，今年第一季度，北京中高端首层商业租金同比上涨14.3%，商铺的租金进入了快速上升的通道。搜 房数据中心发布数据也显示，今年1-9月，北京商业地产项目(商铺与写字楼)新增供应量同比减少了39%，而成交量却显著上升。前三季度，北京商业地产项目成交金额364.1亿元，同比增长45.6%。其中商铺成交总额达81亿元，同比增长17.3%；写字楼成交总额283.1亿元，同比上涨56.6%。
高和资本董事长苏鑫介绍道，近两年北京写字楼及商铺市场租金及售价都明显上涨，一些写字楼项目租金涨幅超过40%，而售价的涨幅也在30%左右。
业内人士认为，正是商业地产前景的看好，令北京商业金融地块价格开始水涨船高。以9月份成交的西城区月坛南街两宗金融商业及体育用地为例，该地块规划建筑面积112550平方米，最终被金融街以34亿元的价格竞得，楼面地价超过3万元/平方米。
同样，合景泰富崇文门地块周边，去年拿地时，部分东花市及幸福大街沿线的商业项目，月租金在70元/平方米/月左右。但据记者了解，近期新世界商场及国瑞城商城附近已有铺位租金上涨至120元/平方米/月左右。按照苏鑫的经验分析，未来随着商业地产及商铺市场的看好，租金涨幅还将增加，地块价值也将随之上涨。
意欲向转型商业地产？
崇文菜市场地块是合景泰富正式北上进京后拿下的第三宗地块。据报道，早在2008年2月，合景泰富拿下了两宗位于北京市顺义区马坡镇、临近奥运水上项目主赛场的住宅性质用地，两宗地块合计总建筑面积近50万平方米，折合楼面地价为3960元/平方米。之后，该地块被开发为合景·香悦四季项目，在经过了3年开发后，目前所剩房源已经不多。也正是因此，及时拿下崇文门商业地块，对合景泰富未来在京拓展，可谓意义重大。
一位不愿具名的市场人士分析认为，若想做成全国性的房地产企业，进驻北京是必不可少的一步，这从以往万科、龙湖、合生、富力等品牌房企的成功拓展经验就可看出。但与上述房企有所不同的是，合景泰富在开发了香悦四季一个住宅项目后，选择城市核心区商业地块运作。开发运营成本高、区域经验缺乏，对合景泰富而言可谓不小的挑战。
戴德梁行发布的分析报告中曾称，虽然崇文门区域商业氛围成熟，但商业业态种类繁多，已十分齐备，因此对合景泰富来说，如何规避与周边商场同质化的竞争，是一个不小的考验。同时，虽然该地块地段较好，但量不大，并不具备规模优势，难以形成大的商圈影响力。
事实上，合景泰富近年来一直逐步加大商业物业的比重。据报道，2011年，该公司表示，商业物业销售比例将由2010年的15%上升到2011年的30%-40%，并正计划在广州、苏州、成都等多个城市及海南省发展其他6家高档酒店及高级购物中心。去年，合景泰富在全国7个城市(广州、苏州、成都、北京、海南、上海及天津)拥有的在售项目中，由于项目大部分位于限购区域，销售受到较大冲击。在最终实际完成的115亿元销售额中，39%归功于商业地产。
受累于去年销售的吃紧，合景泰富在年初时将2012年的销售目标定为120亿元人民币，比去年实际完成的115亿元仅高出5亿元。对此，合景泰富主席兼执行董事孔健岷曾表示，在调控不会放松的情况下，合景泰富今年的销售目标相对保守。合景泰富执行董事首席财务官徐锦添表示，因为商业地块不受限购影响，集团希望今年仍将商业地产比重保持在40%左右。
业内人士分析认为，在住宅项目受限购影响的情况下，获得商业价值很高的地块，对房企业绩的拉动作用十分明显。但一定不能忽视因商业地产开发周期较长带来的资金问题。从目前来看，合景泰富似乎意欲向商业地产转型，但是否能够成功，还需时日验证。
