曾经一铺难求的华强北，如今出现了空铺现象，租金也有所下滑。南方日报记者 鲁力 摄
由于各种原因，一些商铺搬离了华强北。南方日报记者 鲁力 摄
10月23日，深圳地铁7号线项目正式开工，到明年初，涉及地铁工程的华强北路红荔至深南段将面临封路，届时除人行道外，包括机动车主干道都会封闭，华强北将迎来长达近3年的“封闭期”，临街商铺店面也将被遮蔽。
不仅如此，全球经济增长的放缓以及眼下电商热潮，均让这条“中国电子第一街”显得有些暗淡，以前这里是一铺难求，如今出现了空铺，加上有商家选择在封路施工期前离场，更是加剧了华强北空铺现象的出现。
“以前赛格的铺位租金高达200—300元/平方米，现在最低的只要120元/平方米。”中介人士称，这条曾经人流攒动、日进斗金的电子商街，如今空置率上升，铺租下降。
不仅仅是租金下降，这里的前途也充满了不确定性。3年后的华强北街的定位、业态会否改变？未来的华强北究竟会是怎样的？
曾经一铺难求，如今空铺渐多
潮汕商人徐先生正将货物分发出去，他的背后是正在整理的铺位：货物被分类打包。“难得如此清净和整齐，我准备下个月就搬离这里了。”徐先生说。
让徐先生下定决心搬离他曾经营多年的华强北上步工业区，原因是今年深圳外贸电子市场整体疲软，“生意不好做了，不再有原来那么赚钱了，铺租也越来越成为一种负担”。
徐先生说，到明年，铺位可能又要加租，但生意不再像以前那样好做，而且华强北马上要封闭修地铁，种种不利因素让他想到了搬离，“大家都说一年半载之后会好起来，封路3年之后会更好，但我怕我挺不到那个时候”。
在华强北的一处标志性建筑——曼哈数码广场，从今年开始，一层商铺已经开始有铺位空出来。7月份，占地1.4万平方米的苏宁电器决定撤离曼哈数码广场更让这里显得有些形单影只。而这里曾经聚集着众多手机批发和零售小商户，在一楼，一个一米不到的柜台就是一家商户。
在华强北南段另外一处标志性建筑——赛格广场，也出现了不少空铺。在赛格广场的七、八楼，一些铺位已经空出。赛博广场也面临同样的情况。
在华强北核心地段的远望数码城、赛格通信市场、华强电子世界、曼哈数码城等电子市场，均有旺铺转租的信息。那些曾经无处落脚的繁忙柜台，出现了不少空铺空柜。中介人士介绍，估计下半年空铺比以往增加了三成以上。
生意不好做，商户租金负担重
刺激商户搬离华强北，更多的是经济环境的影响，为期3年封闭修地铁和华强北转型无疑增加了更多“搬离”的冲动。
“一个月赚的钱还赶不上铺位的月租。”在赛格广场一个几平方米的铺位里，店主黄小姐说，最近生意越来越差，“比往年下滑了一半，我只能维持一天走十几件产品的销量，铺位月租一个月就要6000元，连保本都做不到”。
在华强北赛格广场和华强电子广场，以前是一铺难求，现在空置率大幅上升，租金也掉得厉害，深圳中原工商铺部董事总经理何世胜说，在赛格，以前租金可以达到200—300元/平方米，现在低到120元/平方米。
今年9月，面对空铺压力的曼哈数码广场在其楼宇广告上打出“隆重招商”的广告语，其吸引租客的方式就是减租：签约2年，租金首交1年送6个月，享七折优惠再送装修期；签约1年，租金首交6个月送3个月，享七折优惠再送装修期；厂家或品牌商家入驻独享更多优惠。
“这一方案相比之前已经降了三成的铺租，又再降三成。”曼哈数码广场总经理徐承亮说，一、二楼此前的租金是2000元/平方米/月，现在已经降至不足1000元/平方米/月。
空铺增多了，商户租金负担也加大了。“租金不涨就不错了，不能指望降。”黄小姐说，其房东是一名二手业主，不会在租金上有所让步。
不仅是租金，商铺转手费的细微变化也反映了市场的变化。此前，华强北一个商铺的转手费要几十万元甚至上百万元，现在一些商铺转租很难找到接盘者，转手费也大大降低，有的直降一半。
在华强北上步工业区经营的徐先生也表示，房东不会因为商户经营困难就减租，经济不景气的压力和房租压力都压在了商户身上。
作为商场方的万商电脑城选择在租金上对业主与商户进行协调以防止商户流失过多。“商户有其承受底线，业主也有贷款和持有成本，让双方都能维持生存而不至于一拍两散，是我们希望见到的局面。”该电脑城一名负责人说。
多重压力挤压商户生存空间
造成空铺增多的原因是多重的。“经济环境不好，生意肯定不好做。”徐先生说，以前生意好，不太在意铺租，如今钱赚得少了，租金压力就比较大，“如果碰上业主又要涨租，就会考虑还要不要坚持下去”。
此前山寨机撤出华强北时就离开了一批商户，今年下半年受全球经济不景气影响，消费者口袋捂紧了，买东西更加谨慎。徐先生的客户多是买些原材料卖给代工厂的外贸公司，需求减少、代工厂减产、外贸单变少，商家也就没什么生意了，再加上华强北处于转型期以及地铁修建期，自然也就出现空铺现象。
此外，商户还大受电商热潮的影响，原本来华强北购买电子产品的消费者如今在家中点击鼠标就完成交易，即使是来逛实体店的，也是先在网上查好了价格，再来和商户砍价。
何世胜分析，市场不好，租户会考虑去其他地方发展，“如果业主先前买了铺子，现在不如持有，牺牲这3年的部分租金，未来这里还是很美好的”。
华强北的未来或将如官方所言，四通八达，地铁口更多，并形成一个地下华强北。深圳市轨道交通办公室副处长蒋勤峰表示，未来华强北的商城模式将类似当前会展中心站点的地下立体商城模式，消费者从四面八方乘坐地铁到华强北，不出地面，就能逛遍所有商场，形成购物、休闲、餐饮等多种都市商业服务。
业主担心的则是，未来3年或3年后，华强北的定位会否改变。去年打压山寨产品，华强北一些商场开始改变业态，未来华强北还会否是现今的商业形态很难定论。
资料显示，关于未来华强北的商业形式，深圳已有多次讨论，有观点认为，传统电子元器件批发零售门槛低，应迁出华强北，将华强北打造成为消费类电子产品集散地；另一种观点则认为，华强北不能放弃面对生产厂商的电子元器件，这是华强北的立足根本，可以根据目前线上发展热潮，将华强北品牌、华强北这条街的实体优势和虚拟市场结合起来。
更多商户则选择先观望，不轻举妄动。“以前金融危机时，很多临街铺位空置了，后来还是好起来了。”华强北一名商场负责人对华强北的未来还是持乐观态度。
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二手工商铺按评估价征税
福田罗湖二手商铺鲜有成交
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二手成交受阻刺激一手成交
“评估价过户让二手商业物业市场几乎暂时停掉了。”深圳中原工商铺部董事总经理何世胜说，该政策令最近深圳市场二手商业物业的成交下降了95%左右，“11月份，截至21日，写字楼才成交了25套，工商铺成交123套，这个数字是高峰期的百分之几，10月更差”。
不过，一些受评估价过户政策影响不大的物业开始成交，投资者开始试探市场。二手商业物业市场的这一政策令一手市场受到热捧，因为一手物业不涉及评估价问题，不少投资者开始买一手物业。近期，某项目尾盘的5个商铺在30多天里集中交易成功，其中不少是原来准备投资二手商铺的买家。
深圳中原商铺部区域营业董事丁长申表示，相比上月，本月的成交量有所恢复，但局限在评估价征税不多的物业，“商铺是价值投资，只要租金有支持，业主多不会因此类政策而出售商铺”。
整体上看，政策对市场的打击是大范围的，各区二手商业成交出现大幅下降。不过，各区下降程度不一，反映出各区商业市场对政策实施初期不同的承受度。记者从深圳中原各地铺了解到，其中下降幅度最大的是福田和罗湖，该两区从今年前三季月均12281平方米和15247平方米的成交量，下降到10月的298平方米和880平方米，下降幅度分别达到98%和94%，成为全市降幅最大的两大“重灾区”。
罗湖、福田一向是全市成熟商圈的集中地，商业市场最为发达，市场成交也最为活跃，这两区商业物业的形态也更为丰富，溢价率更高，导致评估价偏离的可能性和程度也更大。业主手握升值高、评估价低的好铺自然产生惜售心理，而投资者在面临非优质铺位、但评估价却与优质铺位齐平的物业，不免产生观望情绪。因此，属于传统商业旺区的福田、罗湖在政策实施初期，买卖行为最为消极，成交受到了首当其冲的打击。
“工商铺评估价与市场价有所偏离”
与政策推行新增加的税费成本相比，目前业内更为期盼的是评估价的明细和对其中一些物业评估价不合理的改善。按评估价征税实施的必要前提就是针对物业制定相应的评估价格，而商业物业本身有着不同于住宅的特殊性，物业状况千差万别，价格难于标准化、统一化，商业现值与原值往往存在巨大差距，这些因素都为商业物业评估价的制定增加了难度，成为政策实施的一大障碍。
“比如商铺的一层和二层的评估价是一样的，但在现实中，一、二层的租金不一样、租客不一样、定位不一样，不可能是同样的价格，有时候差别很大。”何世胜说，从现在了解到的情况看，政府部门对于商业物业的评估价体系总体和住宅类似，比如写字楼和住宅差不多，整栋楼差不多，每层有一点差别，“工商铺部分如果和住宅类似，就和市场偏离很大，一楼和二楼的商铺价格不一样，更不可能整条街一个价钱、一个商圈一个价格。”何世胜认为，商业物业评估价水平一般是市场价的六至七成，个别超八成，一些只有五成。
