运营商即是开发商，有多少商业地产开发商，就有多少商业地产运营商，这种单打独斗一直是中国商业地产的怪现象。而随着国内商业地产数量的增加，粗放的商业运营方式已使不少项目难以运转。不久前，中粮商业入驻优唐广场，阳光新业携外国财团入驻天津绿游天地项目，商业地产品牌商的加速扩张。正成为国内商业地产发展的新动力。
单打独斗已难生存
不管是北京优唐广场，还是天津的绿游天地项目，这些项目在品牌运营企业入驻前，都经营得不温不火。“从定位、到招商，再到持续运营，先绕开资产证券化这最后一环不说。国内大多数地产企业都是住宅起家，真正专注于商业地产的房地产企业屈指可数。”阳光新业地产股份有限公司执行副总裁杨宁表示，“虽然凯德、恒隆等新加坡系、港系等成熟的商业地产开发商在市场上也有一定的份额，但是它们毕竟占据的份额不高。绝大多数商业地产项目的开发者，还是刚刚开始从住宅转向商业地产的开发，管理运营经验都相对不足。”
与此同时，不少商业品牌已在商业和用户中形成了品牌价值，扩大市场份额，规模化运营已经成为下一步发展的重要路径。据公开资料显示，阳光新业已在天津、上海分别与日本三菱商事等开展了商业管理服务输出业务。此外，据介绍，在杭州、嘉兴、绍兴等城市，也有多个此类项目，多个项目即将签约。“没有新项目带来的与品牌商持续的沟通，也会影响企业的持续发展。纵观国外的商业地产成熟地区的现状，商业地产的最终格局一定不会是鱼龙混杂，而是一些大型企业通过规模化，实现运营管理上的高效率。大型商业在招商、项目管理、后期运营方面，都可以通过规模化来实现高效率。”杨宁表示。
作为重资本商业，商业地产往往会沉淀企业的大量资金，这为品牌企业的扩张增加了不少障碍。品牌商业企业要完全通过自身企业资金进行拿地开发，在现阶段也很难持续。“北京四环内的一个项目就会占用企业几十个亿的资金，如果不停地通过拿地来扩大规模，任何一个纯商业企业都吃不消。”杨宁说。
因此，国内一些较早进入商业地产运营的企业开始选择仅对外输出管理，资金沉淀的问题则由投资机构来解决。开发商提供土地，商业项目由品牌运营企业与投资机构共同接手，这种2+1模式，既解决品牌商业企业扩张时的资金障碍，也解决了单个开发商运营能力不足的管理问题，同时还可以为投资者提供一个相对稳定可靠的资金回报。
例如，阳光新业在天津最新开业的绿游天地项目，就是与某外国财团合资成立公司后将该项目租了15年。据了解，除天津项目外，阳光新业还与稳胜基金在商业地产领域进行合作，共同寻找有价值的商业物业。“长远来看，资本方与运营团队的组合必然是趋势之一，商业的未来必将是规模化和证券化，小企业如果仅靠自身单打独斗，其生存的难度将会越来越大。”杨宁表示。
资方跃跃欲试
与此同时，作为商业企业扩张的重要推手，国内商业地产基金也日趋活跃。资本市场往往是推动行业发展的重要动力，国内商业地产市场也不例外。长久以来，国内商业地产与国际成熟模式的最大区别之一，就是国内的商业地产一直缺少专门投资企业的介入。但从今年上半年起，国内一些投资企业逐渐由以住宅为主要投资方向，转向商业地产领域，例如金地集团（下称“金地”）旗下的地产基金管理公司稳盛投资管理有限公司（下称“稳盛投资”）组建了专门的商业地产基金管理团队；专注于零售业地产投资的汉威资本筹备了一只新的大型购物中心基金；在首个种子项目“五一”开业之际，中信资本旗下新成立的零售物业基金则表示将在今年完成剩余3.75亿美元的募集投资；美国的保德信房地产基金成功收购了位于广州海珠区的中海光大购物中心项目……
“绝大多数地产基金为了尽快退出而选择了投资可以"快进快出"的住宅领域。由于商业地产的周期较长，退出困难，相对住宅的直接销售，其后期运营管理也更为复杂，不少基金开始创办时基本"躲开"这一投资领域。”上海某地产基金经理对本报记者表示，“但是，今年以来，在"限购"持续的背景之下，住宅项目和商业项目的市场地位正在发生变化，致使众多基金开始关注商业地产领域。”
今年早些时候，稳盛投资CEO吴涛还曾对媒体表示，稳盛投资已成功募集6亿元的商业地产基金并投资两个商业地产项目，其他新的商业地产基金也在紧锣密鼓地筹备中。
高和投资副总经理、原阳光厚土商业地产基金创始人总经理陈方勇就曾一语道破投资住宅与投资商业地产对于地产基金而言的不同意味：“对于住宅项目，如果是快速现金流项目，即使用基金拿地，也会理解为拆借行为，资金宽裕的开发商一定会尽早让基金退场，地产基金只能做短期，而商业地产的出路在于资产证券化，商业地产本身金融属性就很强，因此可以做长久。”
“零售商业物业最大的卖点在于物业通过招商和运营，是可以实现差异化的，而且"差异化"带来的租金可以出现溢价。比如北京西单大悦城和新光天地，以及阳光新业开发的阳光新业广场，租金水平都是超出同地段的其他零售物业。这恰恰是可以吸引投资人的地方。”金地稳盛基金助理总经理王刚表示。
与此同时，相对写字楼物业而言，零售商业创造溢价更具有机会。“写字楼的经营是紧密跟着经济大势走的，这在北京CBD写字楼从2008年金融海啸到目前租金回升，就可以很明显的体现。而零售物业的租金则不然，如果经营得当，恰恰可以在经济大势低迷的时候，创造出高租金的业绩。”王刚认为，对于不同风险偏好的投资人而言，围绕这类物业所打造的基金恰恰能够为投资人提供“低风险、稳定性高”的投资选择。
