未来深圳写字楼供应量大 专家建议市民可以及早投资

如何投资写字楼

福田罗湖回报快 宝安升值空间大

自商业物业评估价过户政策开征以来，深圳写字楼冷清了不少，业内人士对写字楼的评论却热了起来，有的说深圳写字楼将过剩，投资要谨慎；有的说二手写字楼过户税费高，买卖双方都在观望中。写字楼成交因此跌入冰点。事实是否真如此？此外，年底这个阶段，写字楼适合投资吗？在写字楼投资中要注意些什么？记者为此采访了从事深圳写字楼研究方面的专家。专家认为，深圳未来写字楼供应量大，但能卖的将不多，也可以说是稀缺产品，从长远来看，越早投资越好。

写字楼将过剩？

供应量大，能卖的将不多，值得投资

曾有媒体报道称：未来5年，深圳新增的写字楼建筑面积约近600万平方米，而每年深圳市场对写字楼的消化量将小于80万平方米。深圳写字楼将过剩，投资要谨慎。深圳世联写字楼事业部总经理张栩哲则认为，5年600万平方米的供应量对于国内其他城市来说可能是过剩，但对于深圳来说不仅不是供过于求，甚至还是稀缺。据统计，未来5年，深圳将新增的近600万平方米写字楼中，只租不售型物业超400万平方米，销售型物业不到200万平方米，也就是说未来深圳写字楼虽然供应量很大，但能用来销售的并不多，从某种意义上说是非常稀缺的。

张栩哲分析，“近600万平方米”的供应量中福田、罗湖等成熟地段占了近80%，而这些成熟地段，未来以发展总部经济为主，“总部经济”用地规定上，70%以上的地块要求自用率在60%~90%以上，而且10年以内不准出售。所以这些区域的写字楼是以持有为主，用来出售的写字楼产品会越来越稀缺的。

宝安区的写字楼定位则比较多元化，有定位高端、只持有不卖的总部大楼，也有用来出售的普通写字楼，没有门槛限制，给更多中小企业提供发展空间及为自由创业者提供创业机会。比如，宝安F518时尚创意园就为许多走文化特色发展路线的中小企业或个人提供了创业的空间，据了解，该园区目前进驻的企业有200多家。

买哪里？

福田罗湖回报快 宝安升值空间大

张栩哲说目前深圳写字楼是属于多点开发的格局，据相关资料显示，至今已规划待建的写字楼有71个，其中仅前、后海片区就有30个，科技园片区15个，福田中心区20个，盐田也有正在开发及在售的写字楼项目。而由于宝安中心区规划的40余座写字楼中有将近40宗地目前尚未出让，罗湖有大量城市更新难以统计，这两个区域均未纳入统计范畴。

在深圳罗湖、福田等成熟地段的写字楼售价会比较高，但租金回报率高，回报快，但写字楼增值的空间要比新区小；在宝安，借助于前海的开发，像在售的龙光世纪大厦、财富港国际中心，还有正在建的壹方中心配套写字楼，这些写字楼价格相对于罗湖、福田等成熟地段甲级写字楼要低些，但目前租金回报率不高，回报慢，但增值的空间大，适合长线持有。长线持有写字楼需要投资者有非常雄厚的资金实力，所以，投资者要根据自己的需求及实力来选择投资的区域。

何时买？

长远：越早买越好 短期：年后是时机

针对商业物业评估价过户政策对写字楼市场的影响，最近媒体各种报道多半是税费高，促使卖家惜售及买家观望。张栩哲则认为，写字楼投资并不是像住宅一样，属于全民都能投资的产品，写字楼价格高，只有少部分有经济实力的投资者或机构有购买实力。这部分群体对于高出的部分税费并不是很看重。实施评估征税政策一个多月以来，市场上成交量减少，多半是因该政策细则没完善，还存在许多漏洞，交易容易产生纠纷，投资者为避免纠纷，宁愿先观望。因此，许多投资者都在盼等政策的成熟及完善，但有需求的投资者该买还是会买。同时，张栩哲认为商业物业评估价过户政策对市场的影响只有3-6个月。

从长远来看，深圳写字楼是稀缺产品，而且鉴于深圳的发展前景，写字楼只会越来越增值，因此有实力的投资者当然是越早投资越好。从短期来说，年底是个租赁旺季，许多公司开始做明年的计划及预算，有换办公地点的可能，还有许多写字楼租约年底到期，这个时间里，租赁市场会比较活跃。同时，一般年初是政策出台高发时期，在年底出于对未来政策的不明朗，许多投资者会选择先观望。

怎么选？

交通便捷先行 基础配套随后

张栩哲说，投资物业首选的是地段，但判断写字楼与住宅地段的标准是不同的，住宅注重的是周边的环境，而投资或租赁写字楼更注重的是商圈及交通，其中，交通便捷先行。交通便捷就意味着效率的提升，商务办公就是讲究效率，“时间就是金钱”，如果某个写字楼地理位置偏远，交通不便或交通拥挤，那肯定不适合投资。除此以外，写字楼所拥有的停车位多少也很重要。

其次，要有一定的基础配套，比如像商店、银行、餐饮等。像宝安的高端写字楼如龙光世纪大厦、宏发中心、财富港国际中心、容超滨海大厦等，目前虽然有些写字楼周边基础配套还比较缺乏，可是区域发展前景大，随着一些大公司的进驻，周边的生活、商业配套也会日渐完善起来。

第三，要关注写字楼的内在运营管理，比如哪个物业公司在管理，其口碑如何，这些都要关注，毕竟一天至少8小时呆在写字楼里。

第四，要关注写字楼的内在细节上的专业设计。比如要选择内部造型比较工整的写字楼，便于办公点的合理布局；高层的写字楼内电梯数量多少，决定上下班时间的便利度及拥挤度，电梯容量则决定载运货物时是否便利以及载人的多少。张栩哲说，要是有经济实力，选址写字楼时邀请第三方专业公司作顾问会比较好。