持续的调控使一些拿地超过两年却迟迟未动工的热点地块逐渐“浮出水面”。
位于上海最近两年的重点开发区域虹桥生态商务区的长风9号西地块以及长风11号西北地块，2010年9月29日出让至今已两年，仍寂静一片，不见动工迹象。两幅闲置土地背后均有新加坡开发商的身影。其中，长风9号西地块投资方为新加坡国浩房地产集团及香港国浩集团，长风11号西北地块的投资方则包括新加坡华业集团、新加坡置地集团以及新加坡庆隆集团三家。
公开资料显示，长风11号西北地块在2011年7月19日及9月6日分别进行了环评首次及第二次公示，并在今年7月16日取得上海发改委关于地块一期项目核准的批复；而长风9号西地块，也在今年8月2日和9月6日，进行了两次环评公示，但此后再无进展。
为何拿地超过两年时间仍未动工，国浩方面对《第一财经日报》的采访未作出回应，在2011财年及2012财年相关公告及年报中，国浩房地产集团也未提及长风9号西地块的预计开工日期。
而长风11号西北地块的两家股东——华业集团和置地集团曾在2011年年报中称，计划今年四季度项目开工，不过业内人士认为可能性不大。该地块另一家股东庆隆集团在接受采访时，则以“商业机密”为由，拒绝透露该地块开工日期。
高价拿地遭遇尴尬
高价拿地又逢今年楼市低迷或许是上述两个地块迟迟不见开工的原因。
2010年9月29日，上海长风板块三幅住宅用地同一天出让，曾经轰动一时。三幅土地即长风8号东地块、长风9号西地块及长风11号西北地块。
根据当时的媒体报道，这三幅长风住宅用地吸引了大量知名开发商的关注，每幅地块都吸引到超过30家开发商领取出让文件，而最终参与竞买的竞买人在八九家左右，其中不乏中海、远洋、保利等知名央企，竞争如此激烈，出让价格也水涨船高。
三幅土地相邻，长风8号东地块规模最大，楼板价也创下长风板块的最高纪录。该地块总价33.93亿元，折合楼板价近2.6万元/平方米，雅戈尔(600177,股吧)置业控股有限公司为最终买家。
相比之下，被新加坡企业收入囊中的长风地区9号西地块和长风11号西北地块，楼板价虽不及长风8号东，但也都超过2万/平方米。
其中，长风9号西地块的出让总价30.4亿元，折合楼板价24812元/平方米，溢价率达到59%，项目公司为上海新浩嘉房地产开发有限公司，新加坡国浩房地产集团与香港国浩集团旗下各持有50%的权益。
而长风11号西北地块总价20.6亿元，楼板价24009元/平方米，溢价率45%，项目公司为上海锦鹏置业有限公司，新加坡华业集团、新加坡置地集团以及新加坡庆隆集团分别拥有40%、30%及30%权益。
今年5月，距离上述三幅土地不远处的中海长风地王项目率先开盘入市，优惠后大平层均价仅约4万元/平方米，被业内认为贴近成本。有分析人士对记者表示，由于中海项目体量大，如果拉长开发周期的话，即使一期低价出售，未来仍然有很大的价格调整空间。
“一般来讲，地王楼盘第一批少量推出保本甚至亏本销售，后面几批房源才是真正盈利的阶段。从这个角度而言，通过拉长项目开发周期，土地本身的增值及房价的上涨均为地王后面几批房源的入市销售盈利奠定了基础，一定程度上讲，拉长项目开发周期之后，后面物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况，总体上实现地王楼盘的盈利及开发价值。” 同策咨询研究中心总监张宏伟称。
不过对2010年9月拿地的三个项目而言，高价拿地的尴尬则更为突出。“上述三个项目，如果跟随中海入市会非常被动，利润空间有限，因此如果有可能的话，拖得越久自然对开发商越有利。何况大家普遍认为，明年市场会好于今年，这样也能减缓项目之间的激烈竞争。”有分析人士表示。
全球布局的优势
不过并非所有开发商都有拖下去的资本。“很大程度取决于开发商的身份以及资金实力。”有业内人士表示。
雅戈尔开发的长风8号东项目，去年底便已开工，如今接近结构封顶，有消息称，该项目有望在明年初展开预售。但雅戈尔的开工，被认为是一种无奈。去年底以及今年初，正是市场最低迷的时候，不过民企的身份以及资金压力令其早早进场。
而长风9号西和11号西北地块的开发商为新加坡上市公司，处境则没有雅戈尔那样艰难。根据媒体当年的报道，长风9号西和11号西北地块的出让文件中要求在交地后1年内动工，动工后3年内竣工，但目前来看，这一条款并未得到执行。
另一方面，根据今年7月1日起施行的《闲置土地处置办法》，在没有特殊情况的条件下，超过合同规定的动工开发日期满一年未动工开发的土地即为闲置土地，其中，未动工开发满一年的，要按地价20%征缴土地闲置费，未动工开发满两年的政府则有权无偿收回。但《闲置土地处置办法》同时规定，由于政府行为造成动工开发延迟的，则可延长动工开发期限。
“开发商要想找延期开工的理由，还是有很多的，比如规划、拆迁问题等。而一些政府当然也想拉住这种大户。”有业内人士表示。
另有一家新加坡房企总裁曾对记者表示，海外开发商的优势在于项目遍布全球，如果一个市场不好，可以将精力放在其他市场，这样进行调节，不仅可以平衡风险，也能保证项目的利润。
