近年来，随着零售行业的不断发展升级，消费者的消费需求逐渐多元化。由于融入了休闲、运动、娱乐、餐饮、培训等多种元素以及环境较为优美等特点，体验式商业备受广大购物中心青睐。与此同时，面对今年传统零售业整体表现不佳的现状，趁机向体验式转型发展的购物中心也不在少数。
日前，国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行中国区商业地产服务主管及董事陈嵩泓在接受中国商报记者专访时表示，体验式对于新商圈的成熟有一定促进作用，但并不是对所有购物中心都有意义，商家引进体验式租户时一定要考虑商圈是否需要，从项目的整体定位并从业态组合上去找竞争力。
精准定位赢在起跑线
中国商报：据莱坊房地产经纪公司调查显示，今年各大城市购物中心的空置率都有不同程度上升，二线城市的平均空置率为10.5%，高于去年的10.2%，一线城市的空置率也从去年的7.9%增加至今年的8.4%，而三线城市则尤为严重，这预示着什么？
陈嵩泓：目前，三四线城市由于项目本身以及城市的发展都还没有完全成熟，所以空置率会稍微高一些，有达到15％的，也有达到20％的，但是项目的发展也不能完全用这个数字来表述，关键点还是在于项目的管理者能不能把空置率变成未来转型的砝码，怎么利用空置率来增加项目未来的成熟度。
中国商报：目前，二三线城市都在大力开发购物中心，这对空置率有影响吗？
陈嵩泓：零售业本来就是一个你死我活的市场，消费者把钱花费在我这里，就不会再花给竞争对手，从市场供应力度来讲，会存在这样的因果关系，大力开发能使空置率上升，但是空置率高的最根本原因还是同质性太强造成的，有很多商业物业并没有找清楚自身的定位，也不知道该如何在商圈里找出自己的活路。
目前，二三线城市很多项目的开发商都急于要回报，对于项目该怎么建，如何建好，前期并没有详细评估，在项目建设的第一个阶段也没有注意到一个商业物业必须要有一个长远的经营发展考虑，所以我们现在看到的几乎是一个恶果。
中国商报：购物中心发展至今大体分为三种类型——社区购物中心、市区购物中心和城郊购物中心，那么与往年相比，今年这三种类型购物中心的发展分别呈现怎样的特性？
陈嵩泓：一个显著特点是由于政府对房地产的宏观调控，商品房的获利压力已经转移到了商业物业里，所以就造成不同商业物业里出现了很多建筑形态，这是开发商、投资商希望能够快速回笼资金所做的一种应对措施。
今年二三线城市出现了越来越多不同定位、不同建筑形态的购物中心，这不管是从政府、开发商角度，还是从管理公司、消费者角度来说都是很好的发展方向。
因为建筑形态对购物中心的影响是最直接的，建筑形态的设计是一个购物中心发展的起点，也是关键点，购物中心是不是方便消费者进出，又是否符合消费者在当地的消费习惯，又能不能做到快速引导消费者购物或者休闲，又能否吸引消费者长时间停留等要素都和建筑形态息息相关。
中国商报：一般而言，市区购物中心面积在10万平方米以内，城郊购物中心面积在10万平方米以上，这么大的体量，消费者逛起来并不轻松，购物中心应该怎样去方便消费者？
陈嵩泓：我认为购物中心在做规划定位的时候，真的需要请专业顾问公司来做指导，听一下专业团队的建议是什么样的，然后让他们去和设计师、设计院做协调与融合，只有这样才能避免一些不足。开
发商、投资商不仅要慎重选择，还要慎重考虑如何做好规划定位，因为只有赢得了消费者才能有未来。
中国商报：事实上，现在有很多购物中心由于各种原因前期规划做得并不足，您认为可以采取哪些补救措施？
陈嵩泓：我们也在不断摸索如何让原来不成功的项目浴火重生，此前我们重建香港凯悦酒店的案例可供大家参考一下。当时拿到重建项目后，我们不仅重新进行了设计和规划，还赋予其新的定位，通过后期的统一招商和管理，如今已经脱胎换骨为香港iSQUARE国际广场，是一个大型综合性购物中心。
我认为，未来一二线城市会有越来越多类似的项目，比如早期规划做得不好，或者建筑设计出现了问题。这类项目如何做好，一方面可以让专业顾问公司来帮助其重生。另一方面，也可以自己动手，如果是自己改造的话，必须重新再来一次，除了要有耐心外，还要花更多的时间甚至更多的成本去做，因为改造的难度相当于新盖三个楼面。正是因为这样，所以我们给开发商、投资商的建议才是重在刚开始，赢在起跑线。
