近几年来，随着房地产调控的不断深入，商业地产的投资开始异常火爆，而作为“世界名品直销店”的奥特拉斯也开始进入投资高峰期。据不完全统计，全国目前已有200多家以“奥特莱斯”命名的商场，包括一些二三线城市，成都迄今也已有两家。但是，繁华背后，我们发现奥特莱斯在各城市的经营状况并非每家都很如意，甚至有些奥莱还面临倒闭的可能。
RET睿意德成都公司副总经理 张建华
奢侈品积极进入成都
成都奥莱市场并未饱和
成都迄今已有两家奥特莱斯，而以时代奥特莱斯经营较为突出。时代奥特莱斯于2009年开业，总面积达7万㎡，由九龙仓投资、俊思集团运营。距离市区较近，交通便利，入住国际品牌达200多个，据统计日均销售额达200万元左右。而另外一家美嘉森奥特莱斯，据悉已经处于调整期。
两家奥特莱斯的经营差异让人费解。RET睿意德张建华副总经理分析，美嘉森奥特莱斯前期产业人群的定位并没有问题，交通通达、距离近以及临近会展中心优势都很明显。但是过早进入调整期的原因，张建华先生简单谈了三点，其一为目的点不太一样，会展人流量大，但目的性很强，停留消费产生的可能性较小；二为存在硬件方面的问题，比如住居不合理、垂直交通不合理、展示面不够等；三则归咎于运营问题，前期规划存在不合理因素。
不过，两家奥特莱斯在选址方面还是遵循了一贯的原则。据张建华先生介绍，奥特莱斯成功的必要条件中，选址虽远亦要方便，这一点上，成都的两家奥莱没有异议。临高速路已成为大家共事发展奥特莱斯的必要条件。但也不会是所有临高速路的位置点都适合，虽然是位于郊区的奥特莱斯，但亦须将“方便地接近目标顾客”作为评价选址的首要条件，因此位于重要交通干线、临近人口聚集的大城市、临高速路交汇点、靠近著名旅游目的地都是重要有利条件。
“除了选址，对资源也要做有利的判断。”张建华先生谈到，国际名品正价店在城市聚集数量，零售商意见等，要考虑品牌代理及直营的布局架构，其对市场容量与营业数据有着直接的判断。
奥莱业态与购物中心相近，最主要决定其成败的是招商与运营。但随着竞争的加剧，奥莱的细分定位也需逐渐被重视，所以发展前期对定位的考量就显得十分重要。另外，开发商对成本收益的充分心理预期，充足的资金保障。这一点也是美嘉森奥特莱斯忽略的一点。
在成都奥特莱斯经营待提升的同时，成都商业市场还存在着另一个现象：奢侈品正在积极进入成都市场。“成都的奢侈品，高端产品的商业做得不错，低端的普通商业也有声有色，但是中间档次的则是断档的。这就直接导致了成都商业不能形成有机链条，因为缺失连带，不能有效串联。”张建华先生表示，品牌商愿意进入成都，说明成都市场表现不俗，这就是机会。
随着成都奢侈品市场不断扩大，成都现有奥莱的不饱和，张建华先生直言：成都已具备奥特莱斯从初期向成熟期发展的条件。成都市正向多中心格局发展，消费者已经具有一定品牌认知度与消费诉求，品牌商家开始关注地区发展，商业数量的增加、品牌供应的增加；加之城市汽车保有量的持续增加，据悉，去年成都每个月新增汽车保有量1500辆，相比武汉、南京，成都汽车保有量增加的速度依然很有优势；以及交通条件的不断完善，成都已经具备了奥特莱斯向业态丰富及升级发展的条件。据张建华先生透露，已有两三家开发商有意在成都再造一个奥特莱斯。
据了解，不仅成都奥特莱斯在走向繁华，四川的一些二级城市如乐山、泸州等也有意打造奥特莱斯，不过，张建华先生坦言，对于二级城市打造奥特莱斯为时有点尚早。“因为成都已经有了奥特莱斯，交通相对便捷，而且奥莱的招商，相比二级城市，成都会相对容易，品牌商开分店的可能性较小，即使开分店，因二级城市受众面更窄，购买力下降，产生的利润会很低”，张建华先生谈到，对于二级城市的消费者，选择来成都消费还是占大多数的。
