长久以来，华侨城都是国内房地产企业艳羡的对象，无论是借助“旅游地产”模式的低价土地，还是央企大股东源源不断的现金支持，都让诸多房企可望而不可即。最近他们又开启了一条新的融资通道，为企业的进一步扩张埋下伏笔。
打包门票收入
11月21日，华侨城发布公告，披露其资产证券化的进展情况。与之前市场预计的20亿~30亿元融资规模相比，华侨城此次的专项资产管理计划募集资金有所缩减，为18.5亿元。申请材料已于今年9月17日获证监会正式受理，10月30日获证监会批复。
公告显示，募集资金将分为优先级受益凭证和次级受益凭证两种，其中前者分为华侨城1至华侨城5五档，相应的期限分别为1年至5年，共募集资金17.5亿元，由符合资格的机构投资者认购；次级受益凭证规模为1亿元，由原始权益人之一的华侨城全额认购。
此次资产证券化的基础资产为欢乐谷主题公园入园凭证，换言之将以欢乐谷的门票收入打包成资产包，然后将其出售给特设目的的公司SPV，再由SPV通过证券承销商向投资者销售资产支持证券，用销售收入向华侨城支付购买证券化资产的价款。SPV委托资产管理公司或华侨城为受托管理人，管理此资产。受托管理人用资产的现金流支付此证券投资者的本息。在证券到期后，向投资者还本付息，资产所有权及资产收入仍完全归属华侨城。
此前市场有消息显示，该资产包将由中信证券设立和管理，早在11月初中信证券已经开始路演，目前已基本完成询价，将于短期内在深交所综合协议交易平台发行。
据市场消息人士透露，该计划1年期优先级受益凭证的年收益率区间为5%~5.5%；2年期为5.3%~5.8%；3年期则为5.8%~6.3%。华侨城董秘倪征透露，该计划目前仅以北京、上海、深圳3座欢乐谷未来5年的门票作为基础资产，而武汉与成都欢乐谷暂未加入。
此前，华侨城的高管坦言：“国内曾有过9个资产证券化产品，主要涉及高速公路、污水处理，旅游、地产项目还没有先例，公司希望通过该产品的推出，为未来旗下商业物业、酒店及其他景区的融资开拓新路径。”其表示。
但据现有情况，欢乐谷门票收入的融资款，将会有相关条款要求专款专用。倪征也强调，所有资金都将用于欢乐谷游乐设备的维护修理和更新改造，并主要以北京和上海欢乐谷为主，不会投入到地产开发中。其表示这将加强公司未来在主题公园方面的竞争力。
改善负债结构
对于此次华侨城的探索之路，市场曾有质疑认为，一方面规模有限，另一方面资金无法输血地产业务中，这对于华侨城的帮助不大。
华侨城今年三季报显示，其期末资产负债率为72.41%，较中报有所上升；净资产负债率同样高达103%。其实一直以来受益于旅游项目的稳定现金流，华侨城向以财务稳健著称。直至2009年，华侨城全年负债率也仅为63%。但到了2010年底，公司的负债率飙升至70%，自此后就一直处于高位。
这源于华侨城在地产上野心勃勃的一次扩张，2010年2月，华侨城以总价70.1亿元，单价高达5.28万元/平方米的楼面价拿下上海苏河湾地王；同年7月，华侨城又以17.91亿元，1.45万元/平方米的价格拿下同区域两项目。华侨城雄心勃勃地宣布投入130亿元，打造上海苏河湾项目，这将是一个包括超高层豪华住宅、酒店、顶级会所、奢侈品商业、美术馆等业态在内的大型城市综合体。
这一大手笔却并非华侨城开发地产项目的常规模式，一直以来，华侨城在开发大型项目时通常都依托于其旅游项目，先将主题公园及文化产业设施建设起来，在旅游产业充分开发并显现价值后，再完善酒店、度假村、写字楼等商业设施，在区域功能完善后，再根据项目定位推出相应的住宅产品。
