继旭辉集团后，新城控股再次上演了内地房企削价赴港上市的一幕。
11月29日，新城控股正式在港交所挂牌，当日开盘之后便跌破招股价1.45港元。整个早盘，新城控股均处于“破发”状态，直到午后股价才开始拉升，收盘上涨1.38%，报收1.47港元。
根据IPO方案，新城控股此次共发行14.18亿股，以每股招股价1.45港元计算，筹集资金20.56亿港元。
坎坷上市路
在资本市场仍显疲软的大环境下，新城控股此次赴港IPO之旅可谓一波三折，期间更是经历了投资者无情杀价，被迫压缩融资规模的窘境。
其实，新城控股在2011年就开始准备赴港上市，是年6月，就向香港联交所递交了现金流表及盈利预测表。
但由于受到内地楼市调控影响，2011年下半年，新城控股开始降价销售，降幅达20%左右，其之前提交的盈利预测表和现金流预测表与实际情况不符，被香港联交所退回重做。
首次遇挫后，新城控股并未放弃。今年年初，新城控股再次提交上市资料，并于10份通过了香港联交所的上市聆讯。
11月11日晚间，新城控股深圳B股上市子公司“新城B股”发出正式通告，称新城控股将于11月12日披露招股书，正式赴港IPO。此后，新城控股开始了全球路演及招股。
11月18日，新城控股在全球发售会上宣布，是次全球发售合计14.18亿股，发行价介于1.45-1.97港元之间，预计募集资金在2.65-3.28亿美元之间，承销商由美林、中金及海通国际担任。
相对于此前市场传言3-5亿美元融资规模，新城控股最终IPO募集资金量缩减不少。有分析认为，主要是由于相当部分投资者对新城控股缺乏信心，因而在削价。此前参与承销的麦格理及瑞银也选择了退出该单IPO。
到了11月22日，新城控股公布定价结果，最终被投资者杀价至招股价的最低端1.45港元。
当时有分析就指，整体市况不好，想要坚持IPO就得付出大代价，如不愿承受只能面临再度搁浅。
然而，新城控股或许未料到，在遭遇投资者杀价同时，公开认购部分亦遇冷。据新城控股发布的认购结果显示，香港公开认购部分仅卖出3560.2万股，只达到可供认购总额的25%。
亲自坐镇香港的新城控股董事长王振华通过各种渠道找到了新鸿基地产、恒基兆业等地产大佬的关联投资机构前来销货，但仍未获得足额认购。
基于此种情况，新城控股被迫将剩余公开认购部分转至国际发售，在这期间，索罗斯基金、瑞银等多家国际机构入场认购，新城控股的发售最终勉强过关。
除此之外，新城控股引入的三大基石投资者也发挥了关键作用。据了解，新城控股曾引入金色中国基金、广东金融投资国际和海航香港集团子公司Axius国际投资作为基石投资者，并签订协议，三者分别认购合共1.163亿港元、2亿港元及3亿港元的发售股份。
事后有分析称，正是由于新城控股引入基石投资者分担不少压力，才使国际发售部分获得不算太多的超额认购，IPO惊险过关。
钱荒难解
新城控股IPO募资约20.56亿港元，按照计划，该笔资金中近9成将用于购置土地。
王振华于上市当日介绍，截至今年8月底公司土地储备为1371万平方米，主要集中在泛长三角地区已进入的8个城市，并称将会继续在这8个城市增加土储。
或许是为了兑现该计划，新城控股今年以来已在上海、武汉等地取得6宗地块，耗资近30亿元。就在上市第二日，新城控股就迫不及待地以3.4亿元夺得上海宝山一宗商住用地。
然而，对新城控股而言可谓成也土地、败也土地。庞大的土地储备为上市增添了重要砝码，但也正是因为大肆拿地扩张，让新城控股背上了高额债务负担。
相关数据显示，截至今年8月31日，新城控股名下有14幅土地尚未拿到土地权证，面积达410万平方米，总金额高达89亿元，其中尚未支付的土地款约为39亿元。
以此计算，即使此次IPO的全部资金用于购地，也并不能支付所欠土地款。
在激进拿地的同时，新城控股销售额也没有大幅提升。2009-2011年，新城控股的签约销售额分别为85亿人民币、124.2亿人民币和139.9亿人民币。而今年前8个月，新城控股的签约销售额约为100亿人民币左右，只达到2011年全年签约销售额的71%。
激进拿地后销售增长乏力，在加上严厉调控，令新城控股融资渠道闭塞，因此为了发展项目，新城控股将其融资触角伸向了高成本的信托。
据招股书披露，近年来，新城控股共进行了22笔信托融资。截至今年9月底，尚有28.6亿元人民币信托借款未偿还，且该部分融资成本高于13%。
招股书还显示，新城控股每年支出利息逐渐增多。2009年仅为2.4亿元人民币，2011年底支出的利息则高达10.3亿元人民币。
因为信托融资，新城控股还将子公司新城B股55%的股权抵押出去。在招股书中，新城控股也坦言，与这些信托公司签订了较为苛刻的合约，若有违约举动，甚至可能失去新城B股的控股权。
大量土地收购和债务支出，导致新城控股近年来负债率居高不下，其2010年和2011年的净负债率分别高达120.1%和127.7%，现金流净额却仅为为21.9亿元人民币和9.5亿元人民币。
由此可见，新城控股必须取得足够的外部融资，否则将无法偿清负债。对此，王振华在上市当日也表示，此次上市募资后，公司手持现金40多亿元人民币，今后会注意负债率的调整，并争取年底将负债率降至90%左右。
而纵使能将负债率控制在90%以内，这一数据仍然远高于内房股平均水平。
相关分析亦认为，各项财务指标均表明新城控股的资金压力巨大，此次IPO融资后，只能稍微缓解资金压力，并不能从根本上解决问题。
