股神巴菲特曾经说过这样一句名言：“只有当潮水退去，你才会知道是谁在裸泳。”这句话放在房地产市场一样适用。在房地产市场快速上升期里，从业者都在分食发展红利，浑水摸鱼者众多；只有当市场不景气之时，激烈的竞争下才能凸显专业。
一家位于天府大道旁的购物中心因为招商情况不佳可能推迟开业，在那些信奉“过剩论”的业内人士看来，这一天的出现在他们的预言之内。
三年来的城市综合体建设热从今年迎来开业这个关键节点。在5月万象城开业之后，9月以来，来福士广场、九方、奥克斯广场这三个位于人民南路一线的购物中心陆续开业。而在未来一两年内，人民南路两侧还有更多购物中心将紧随其后。但开业之前，招商是商业地产操盘者不得不谨慎面对的一道坎。
综合体招商，名气很重要
对于集中了十多家五星级酒店和多个大型购物中心的天府新城来说，招商竞争不可避免。天府新城的未来成长空间的确被很多商业地产的开发商所看好。“每平方公里拥有的五星级酒店、世界五百强企业数量以及产生的税收和GDP”，这都是国际知名商家衡量这个区域是否适合做商业地产的指标。银泰置业西南区总经理郑勇强说，成都银泰中心面对全球的高端奢侈品商家招商时，别人首先要看的就是这些数据。他分析说，天府新城，尤其是金融城，这几个指标都很好，所以目前看来，计划于2016年开业的成都银泰中心并不愁招商的事。而在今年5月，他们已经与华尔道夫酒店签订了协议。
不过乐观的不仅仅是银泰中心这种有着无数商家资源的开发商，与之同列的还有万达广场、来福士广场、九龙仓IFS（国际金融中心），新鸿基ICC这样具有知名品牌效应的综合体。日前，一家名叫“大和总研”的机构发布报告称，九龙仓成都IFS的招商已经完成60%，其最高租金已经突破1600元/平米·月，开业首年的租金收入有望达到6亿元。而成都IFS的一位工作人员告诉成都商报记者，IFS还租出过更贵的铺面。
另外一个正在崛起的商业地产品牌是龙湖的“天街系”，虽然目前投入运营的成功案例数量有限，但是龙湖在全国范围内布局的多个天街系目前已进入招商阶段。在成都，北城天街已经举办过两次大规模的招商大会，据项目负责人说目前招商已经完成过半。而时代天街则主要做高新西区的生意，那里几十万的就业人口是他们的“衣食父母”。
综合体：招满七成，就能开业
11月29日，成都奥克斯广场正式开业，据熟悉该公司的业内人士说，因为招商问题，奥克斯广场的开业时间已经延后。12月2日下午，成都商报记者在其卖场看到，很多商家虽然已经如约开业，但是顾客人数却不是很多，而其地下停车场还无法使用，很多顾客只有把汽车停在项目旁的道路两侧。而在其内部，还有很多店铺尚未装修完毕。周边某项目的策划经理说，对于总面积20多万平米、有超过160个独立店铺的奥克斯广场来说，先把里面所有的商场填满才是当务之急。
但很多时候，即使招商不满，综合体也必须如期开业。今年5月华润万象城开业之后，虽然人气也还不错，但许多去过万象城的消费者在微博上的评价多是“准备不足，仓促开业”。事实上，这样的评价在今年开业的几个综合体上都有不同程度的体现。在奥克斯广场、九方购物中心之内，包括万象城开业之初，都还有很多店铺没有开业。
而与奥克斯广场同在金融城内的另外一个购物中心，却正面临因为商家数量不够而无法开业的问题。据该项目的负责人说，目前招商比例还不到一半，有的项目，如果招了70%，其实就可以开业了，但我们有一半的铺子还空着，还得再等等。
商家选择：餐饮比重越来越高
对于运营者来说，现在对于商家的选择也跟以往不大一样，最明显的差别就是，餐饮的比例明显提升。选择更多餐饮的原因一是因为电子商务的冲击，二是天府新城本身有这种需求。
“未来的标准化产品都可以在网上买到，包括大米白面，网上买还可以省掉物流的环节，直接送到家。”这是郑勇强对于未来电子商务发展的看法，他说，电子商务可以替换掉销售标准商品的店铺，但是体验式的商业无法取代，而体验式商业的最典型代表就是餐饮。
在奥克斯广场，目前有近80家餐饮品牌进驻，这占据到了160多个单店的一半。据该项目负责人说，目前项目周围的写字楼内已经入驻了大量的公司，但周围没有太多的商业，很多公司的员工只有自己带便当解决午饭问题，所以奥克斯广场引入了大量的餐饮商家。同在金融城的九方购物中心也规划了大量餐饮业态。
