三亚湾红树林度假世界一期已开业，明年二期也能完工，预计2014年上半年全部开业
红树林度假世界的产权分销已接近尾声，除一期已开业酒店还剩200套房外，二期项目20%左右还将用于销售，酒店整体用于销售的比例低于50%
“在度假旅游区做住宅是错误的。”说这话时，张宝全坐在一张疑似从古装戏片场淘来、打着粗铁钉的长木桌尽头，背后窗台上是几棵白菜，被豢养的小鸟落在了抽纸盒上，叽叽喳喳与水流声交织，听起来格外空灵。
记者就红树林度假世界的发展计划前往空间蒙太奇大厦采访了今典集团董事长张宝全。
由于处理公司事务，他早早让秘书通知将原定于10点的采访推迟半小时。10点半之后的两个小时里，这位导演系出身的房企大佬细细阐述了公司在旅游产业的发展战略及未来将要在红树林全力推出的养老模式。
红树林是产业不是地产
今典于2007年从房地产住宅业务抽身，投身度假旅游目的地的旅游产业开发。张宝全一再强调，是产业不是地产。
“地产是以分销为主体。红树林酒店尽管有分销，但还是以运营为主体。以运营为主的，我认为就是产业。”一旦连锁布局的10座红树林度假酒店全部建成运营，连同其中的艺术、电影和会展、商业资源联动，的确堪称可观的文化度假产业。
除了运营属性，张宝全说，度假目的地酒店在开发上也与传统地产楼盘不同。其不同于房地产住宅的独立楼座可以分开建造，度假目的地酒店体量大，是一个整体运营系统，酒店和物流、人流、后勤动线皆在同一体系之内，这决定了整个开发最多只能分成两期完成。
今年9月份，今典集团的首个红树林度假目的地项目——三亚湾红树林度假世界第一期已经开业，据介绍，明年第二期也能完工，预计2014年上半年能全部开业。
度假目的地酒店体量庞大，投资规模也大，随着产品的转型和盈利方式的转变，今典的融资模式也需要发生变化。一方面，通过将一部分客房产权出售回笼资金。另外，据传，国开金融即将成为今典第二大股东。
对此，张宝全并未透露细节，但他表示，经过实地考察海南项目后，国开金融很认可红树林度假世界的文化创意、运营理念及模式，以及红树林接下来将要开发的养老模式。
目前，红树林度假世界的产权分销已接近尾声，据了解，除了一期已开业的酒店还剩200套房外，二期项目20%左右还将用于销售，酒店整体用于销售的比例低于50%。张宝全认为酒店的独立对于将来的运营更加有利。
为了保证酒店的后期运营，每套客房的销售合同都同时绑定了一份委托管理协议，张宝全认为只有坚持统一的品牌经营管理，才能保证后期经营成功，这也是对业主分红权益的保障。
关于上市，张宝全不紧不慢，他需要等待合适的时间，而最好的时间至少是在三亚湾红树林度假世界完全开业运营一年后，将经营业绩用来作为上市计算的依据。三亚湾红树林酒店二期预计将于2014年开业，也就是说上市最早也是3年后的事情，这期间今典将逐步完成股份制改革。
张宝全想拍电影是世人皆知的事情，去年他就准备拍电影，甚至连外景都看完了。最终却因放不下三亚湾、海棠湾、亚龙湾的红树林度假酒店而搁浅。
“我们内部团队还不成熟，就算你跟他说完了，他脑子里还是固有的东西，做着做着就做偏了。所以我的意思是再辛苦两年，亲自干着，把度假、电影和艺术这三块的基本初期产业化都做好，团队训练出来，到时候他们可以主导了，我就相对轻松一点，可以去拍电影。”
“在度假旅游区做住宅是错误的”
关于三亚红树林酒店的销售情况，张宝全表示没有确切数据，但可以肯定的是在三亚所占的销售比重越来越大，如果大前年红树林的销售在以住宅销售为主体的三亚所占的比例是1‰，那么今年至少达到5‰到7‰。
据搜狐焦点网数据中心的数据，12月2日的三亚成交量排行中，三亚湾红树林度假世界排名第二。
“尽管海南楼市的好转不及全国其他地区，但是人们转向投资型产品的趋势已经开始显现。”张宝全如是说。
张宝全始终认为，在景区造出巨大的住宅区，对购房者和景区都是“麻烦”，他很直接地说“在度假旅游区做住宅肯定是错误的”。他的见解如下：
第一，在海边的住宅，对屋体腐蚀进行维修的费用、防潮等措施所消耗的能源费、请人看护房子的人工费用等皆不是小数目。“连各种费税都付不起，怎么增值保值？”即使房屋用来出租，房租也不足以支付这些投入。
第二，由于度假旅游区淡旺季明显，即使规划了商街，商街也养不活，这就意味着住宅区无法进行正常生活。
第三，住宅区违背了度假“脱离现实”的初衷。“如果你在旅游区买了一套住宅，知道隔壁你的邻居是谁，旁边有什么，这就成了你的现实。和你在城市中日常的生活并没有什么差别。”这个企图将办公室打造成山野林泉的商人如是说。
2004年今典集团在海南亚龙湾开发建设了第一座红树林度假酒店，是亚龙湾经营最成功的度假酒店之一。之后又连续在海棠湾、三亚湾开发两座红树林度假酒店，进而布局青岛、丽江、从化等地。
从“一房在手、全国度假，一次置业、年年分红”的“股权式”度假酒店模式到三亚湾以及青岛灵山湾红树林酒店度假卡的正式发售再到近期研究的养老地产模式，今典的点子没有断过。
我们对张宝全和红树林的期待，也不会停止。
