随着白银时代的到来，作为中国地产的首个年销售额破千亿的房企，万科有哪些“攻守之术”来支撑行业发展新阶段下的新形势？
如今的万科总裁郁亮为何会成为王石的接班人，我们无从考证。但是此后十年，在各种公告与报道中，我们看到了一个快速奔跑着的万科，即便在2008年的市场低估有所停歇，也终于2010年，万科以环比70 .5%的高增长迈入千亿俱乐部，实现了当初郁亮为王石算的那盘账，也同时坐稳中国房企的头把交椅。
当年曾有媒体报道，王石对接班人有三个要求，其一在万科的时间足够长，其二有很强的包容性，其三有某些方面的专长。最终在三四个接班人的种子选手中胜出，北京大学国际经济学学士、经济学硕士的科班背景，或许也是郁亮的优势之一。或许在那个时候，市值尚不足百亿的万科便已经预测到，走过土地为王的初级发展阶段，谁能够看懂资本，谁便在下一个阶段占了先机。无论是在当时，还是在当下，诸多国际大型企业的CEO都来源于CFO岗位，这一国际惯例的背后也映射出成熟企业对于财务资本的另一番理解。
因此近年来，若单纯从企业角度来看，我们固执地揣测，选择郁亮，是万科为下半场做出的第一项准备。亦因此在后续的市场颠簸中，万科的风险控制能力一直为业内称道，更将资金风险放在比资金收益更为重要的位置上。截至9月底，万科手握逾330亿资金，剔除预收账款后，公司其它负债占总资产的比例为37.8%。
如今，在宏观经济结构调整的大背景下，房地产几乎没有悬念地将从高速增长的轨道上放缓下来，郁亮将其称之为下半场。为了迎接下半场，万科之“道”的调整早已经众所周知从“为普通人盖房子”到“盖有人住的房子”。这一转变，引领万科从产品结构到硬件、软件的系列调整，一步步朝着“为自住买房人提供解决方案”的目标迈进。
不拿地王、不囤地、不捂盘，三不政策应对楼市“下半场”
在攻之前，万科更先想到的是守。“资金安全比资金收益更重要。”万科首席研究员谭华杰曾如此表示。其中一个小例子或许更能够说明问题。
2009年，4万亿货币刺激计划开始发酵，市场大热，房企拿地热情高涨，全国各地地王频出。若按照行业传统算法，买地金额/销售金额，一般40%-50%，是土地持平区间，低于40%说明土地在减少，高于50%说明企业在土地加仓。而当年的全国十大房企中，低于50%的只有万科，低于60%的只有万科和中海，其余8家公司都在80%以上，甚至有三家公司超过100%，事实证明2009年下半年买到的高价地，经营风险都很大。
“2007年之前，几乎没有拿错的地，因为房价带动土地市场单边上扬，甚至有些土地价格的升值速度高过卖房收益。但是2007年后，尤其是2009年下半年出现的一些地王，如今看来，盈利情况未必理想。”谭华杰总结，“不拿地王事实上是在规避投资的失败。”
和“不拿地王”同时提出来的还有“不囤地”和“不捂盘”，这些被统称为万科应对下半场的“三不政策”。谭华杰认为，这三条都是从对股东负责的角度，去避免在经营上出现重大失误。他说：“不囤地，是因为在2007年之前，囤地的收益可能会超过资金周转的收益，但是2007年之后，保持较高的资金周转速度比获取增值收益更重要。当捂盘是建立在对于未来价格的精确判断基础上的，在这样波动的市场中，对于不动产价格的判断不可能做到很精确了，这时，最简单的逻辑才是可操作性最强的。”
“快周转”模式提高资金利用效率
看过环球摩托车杂技表演的人都知道，要想在有限的空间内持续奔驰，速度是最基本的保障。这个比喻未必恰当，但是当万科预判到市场从单边上扬向波动转移时，提出来的第一条便是对快速周转开发战略的再度确认。谭华杰接受南都记者采访时也表示，在这个阶段，“保持资金的周转速度比增值更重要。”
在万科，“快周转”模式被分解为业内著名的“5968”定律，即拿地后5个月开工，9个月销售，开盘当天销售60%，当月销售80%，而这一定律在万科是自上而下贯彻到底的。据了解，万科每年都会派出员工前往日本，学习产业化等相关模式，并在保障房等大规模住宅中不断尝试提高预制模块的比例，通过产业化来提升效率的意图十分明显。
原中国住建部政策研究办公室主任陈淮在其《房地产经济学A BC》一书中，曾专门诠释过房地产的成本利润率和资金利润率。他以10000元/平方米成本的房子为例，若开发商以110000元/平方米卖出房子，则利润率为10 %，这便是成本利润率。若开发商利用各种金融杠杆，自己每平方米只投入了2000元，其他8000元成本通过银行开发贷、购房人预收款等方式解决了，那么这个项目的资金利润率就是50%。对于一贯走快周转模式的万科而言，资金周转速度每提升一个点，总的收益便呈几何倍数提升。
合作开发降低了单一项目风险，提升了资金效率
姚明是中国篮球界最好的球员，因为他在拥有高大身材的同时，还拥有了其他球员难以媲美的速度。合作开发，除了能够降低单一项目的风险外，也是万科资金周转率的助力器，为规模庞大的万科，提供了更高的资金效率。
于是我们看到，近年来万科对于合作开发模式表现出极高的热情。以刚刚发布月报的11月为例，万科共拿地12宗，创下年内新高，其中仅有3宗为万科独自开发，其余9宗均为合作开发，万科权益从40%至85%不等。而2011年全年万科共拿地55宗，其中独自开发20宗，合作开发35宗，其中万科权益最低的4宗地，为杭州富阳高尔夫项目，万科的权益低至20%，对于并不擅长的高尔夫物业，万科以低权益参与的方式尽可能平衡到项目的风险与收益。
“由于土地是房企最大的一块成本，近年来的合作开发，大大降低了万科的拿地成本，提升了资金的使用效率。”赛普地产研究院院长雷宏在一次地产行业的论坛上表达了这一观点，并得到台下房企的高度认可。或许也正是如此，即便将近十年来房地产行业超速发展的背景考虑在内，万科从百亿走到千亿，只用了短短5年时间，合作开发在其中起到的积极作用绝对不容小觑。在今年5月的万科股东大会上，万科将“加强合作开发”列入四项工作重点中。
