近日，国家统计局公布了最新数据，显示11月份我国房地产的投资平均增速创下了6个月以来的新高，不仅是在商品房销售市场，就连土地市场都出现了所谓的“暖冬”行情。2012年的中国房地产市场，并没有像很多人预测那样成为世界末日，而是出现了翘尾行情，在一系列调控之下，我们看到70个大中城市平均房价涨速还出现了一定程度的扩大，不仅如此，城镇化预期也给2013年的中国房地产市场带来了很多不可预定性。那么中国房地产市场在2013年会怎样？未来的房价走势又会如何？央视财经频道主持人沈竹和特邀评论员大连万达集团董事长、万科集团总裁郁亮共同评论。
楼市仍在冬天 万科会继续沿用今年前半年的政策
我们在一线城市，好像市场有些复苏，这个原因很简单，一线城市像北京，上海这样的城市，它进入调控的时间最早，调控的幅度最深，现在市场平稳之后，那么它的复苏相对来说稍微早一点。那么三线，四线城市，我们没看到还在复苏之中，看到的是在继续，还是在一个调整之中，所以这一块其实在全国市场是不一样的，是不均衡的。
关于地王的问题，因为去年大家基本上很少买地，今年去库存化过了之后，恰巧是下半年的时候，政府才有土地供应出来。什么叫地王？通俗来讲，我觉得是面粉贵过面包时叫地王，就是要预计这个地块未来的售价要大幅上涨才能够盈利的情况，那么这叫地王。目前出现了几个地，其实没出现这个情况，所以我觉得它只不过年内地价的一个新高，但是也没出现过面粉贵过面包的现象。所以我觉得市场仍然是在冬天之中，还没到复苏的阶，万科会继续沿用今年前半年的政策，这是我们积极过冬政策。
楼市的宏观调控已经见效
我觉得宏观调控确实已经见效了，但是我们评价一个房地产政策的时候，通常从三个角度评价它：第一个角度，城镇居民每户有一套房子，这是每个国家基本的一个需求和目标再去实现的，以保障性的目标实现的。第二步，是人均一间房代表舒适性的目标，所有的发达国家，在城镇化过程中先后实现这两个目标，这样老百姓可以居住在比较好的环境里。第三个目标，房地产政策是否成功的标记就是房价是否平稳，它剧烈波动不合适，过快上涨跟大幅下跌都是不合理的，所以房价的基本稳定也是一个基本的目标。我没办法预测明年的价格，我们就跟农民差不多，我们不能因为天气好和坏不种地，我们的任务把房子盖好就行。
盖一些房子不叫城市化
我觉得城镇化绝不能是房地产化，所谓城镇化对我们来说意味着两点，第一点，首先是就业向城镇转移，其次才是居住向城镇转移，如果没有就业向城镇转移，没有实业的发展跟布局，肯定不行，那么产业发展优先，实业发展优先是城镇化的基础，如果没有产业、实业的支撑，那么城镇化是房地产化，是空洞的，不可持续。
我们为城镇化服务，所以在某种意义上，房地产行业成为城镇化配套的地位。如果没有产业和实业的支撑，我们房地产在城镇化过程中得不到什么机会，所以首先一定是说，要有实业跟产业的布局。不能为城市化而城市化，盖一些房子叫城市化，肯定有问题。
万科目前只有5%的资源放在商业方面
万科目前只有5%的资源放在商业方面，而不说20%，20%是我们控制目标，不是我们目前做到的。第二，万科做商业，主要是以社区商业为主，并不是以Mall，购物中心为主，所以我们做社区商业是为我们的住宅服务。我们一直强调说，我们做商业是为更好的做好住宅，因为现在的房子是，必须有人住的房子才能卖出去，以刚需为主。有人住的房子里，就很需要社区里的商业配套，比如洗衣房、超市、餐馆等等，包括要安排未来的长者服务中心，这些东西都属于我们社区商业内容的一部分，所以在这一块万科很清楚，我们主要是以社区商业为主，仍然围绕万科核心的业务做好住宅业务服务的。
我们以社区商业为主不会变化，再高端的吃喝玩乐中心由万达来解决，我们跟电商，到时可以相互促进，在我们社区商业里，其中有一个业务发展的最好叫幸福驿站，它就适应了网购时代，小区里的网购中心越来越多了，但是快递公司要送到每家每户的时候，还是有不方便的地方，因为业主不一定在家，然后安全员还要问这问那，才能够放他进去。现在幸福驿站的业务增长最快，业主可以在上下班的时候，来我们的幸福驿站去拿他们的东西。或者需要寄出什么东西，放在幸福驿站让快递再拿走，所以这个业务让我们社区商业跟电商可以相互促进一下。
