近日，国家统计局公布了最新数据，显示11月份我国房地产的投资平均增速创下了6个月以来的新高，不仅是在商品房销售市场，就连土地市场都出现了所谓的“暖冬”行情。2012年的中国房地产市场，并没有像很多人预测那样成为世界末日，而是出现了翘尾行情，在一系列调控之下，我们看到70个大中城市平均房价涨速还出现了一定程度的扩大，不仅如此，城镇化预期也给2013年的中国房地产市场带来了很多不可预定性。那么中国房地产市场在2013年会怎样？未来的房价走势又会如何？央视财经频道主持人沈竹和特邀评论员大连万达集团董事长王健林、万科集团总裁郁亮共同评论。
城市化对楼市是一个长期利好支撑
城镇化是什么概念？农村只要乡政府改为镇，就叫非农户口，就可以统计为城市人口。但是大家知道，一般一个镇大概是一万人左右，这个镇里面基本不能产生城市化的各种需求的，无论是就业需求，文化需求，还有其它方面消费的需求都没有的。现在我们统计说51%的城镇化率，我觉得真实的城市化大概在40%多，所以我觉得准确提法应该城市化。所谓城市化，就是以县城作为城市化统计的基础，而不是镇，因为县城一般小一点的5万人，大一点10万，20万人，这样有了几万人以后，这个城市里边可能就会产生就业岗位，就会产生文化的消费，会产生服务业的消费，在这种生活条件下，可能大家才能得到基本的城市要素的组合，所以我觉得，首先一点我是希望能够改成叫城市化。
如果以这个来讲的话，对城市化的发展，我觉得中国现在还远远不够。如果按真是按照我的统计学的观点，可能我觉得40%左右，即使按照51%城镇化要求来看，跟西方发达国家80%，甚至90%这种比例还差的很多。世界虽然平均水平50%，但是不要忘了大多数还有非洲一大部分人。中国我觉得在未来20年每年保持1个点左右的城市化率的提升，这个目标是看得到的，所以我觉得，城市化中国经济今后10年，20年发展的长期的根本内在动力都来自于城市化的推动，城市化会推动房地产需求，文化需求，消费需求，服务业需求，制造业需求等等，这是中国发展的最根本的内在动力，而且对楼市是一个长期利好支撑。城市化最根本一点，到城市要有房子住，你不能说我郊区有房子，到城市来我就市民了，近一点10公里，8公里可以解决，一两百公里可能就不行了，所以对住房会有大量的需求。当然，像以前那样火我觉得不太可能，城市化也是稳步进行当中，再加上城市化过程中还会产生大量保障房的安排，但是我觉得，中国房地产市场因为城市化这个概念的提出和实施的话至少可以再保持15年，甚至更长一点时间的良好发展态势。
商业地产目前的热基于这两年的调控
商业地产现在是有点热，这主要是基于这两年调控，很多企业在市场受到一定的挤压和困难以后，被动开始向这方面转型，所以现在很多城市里，一个城市有30个Mall，40个Mall在建设的现象。我觉得应该这么看，我们不能老用计划经济的思维来想，把任何一件事情做到刚刚好，这个城市里需要20栋房子，正好就建了20栋，这个城市就需要一百万辆汽车，我们就正好卖了一百万辆，这个完全计划经济的思维是不行的。市场经济是资源优势的配置，在发展当中你过热，死掉一批资本就不敢再进来，重新达到市场一个平衡。现在有很多盲目建起来以后招不到商，或者招商以后经营不好重新再关掉的现象，这个市场我觉得应该这样，不能说稍微多了几个，马上变局了，不行了，这个行业不能发展，要压缩，这完全是计划经济思维。我觉得市场配置资源，多几点死掉一批，重新认识这个市场，形成专业化，市场更合理的投资，形成良性发展。
我觉得商业地产要重视商业这两个字，所谓商业地产国外叫不动产，我们叫零碎不动产，我们假如叫商业地产，它的核心是商业，不是地产。盖房子容易，它最核心的是要形成商业资源，而商业资源形成是一个长期的过程，有一批商家愿意追随你，或者谈到比较好的商业条件，形成比较良好的中心，这个过程是比较长的，需要时间来摸索。我觉得万科的思路非常好，很多人只是看到大购物中心，每个人都学万达广场，或者学大购物中心，这恰恰是风险很大的。这个搭配更大量的是最底层的便利店，再上一个层面是社区商业，这两个层面的需求是巨大的，这是就商业的发展。所以我是觉得，如果在每一个层面它都能合理搭配，就能有自己的良好前景。
