12月底，深圳32年来最大的旧城改造项目将正式进入市场。同时这也预示着两年前轰轰烈烈的各大城市更新规划，从2013年开始逐步进入收成期。这个名为佳兆业城市广场的项目，“地价3600元/平方米，意向售价超过2万元/平方米”。在开发商的利润一再被地价吞噬的年代，这样的项目也只有在旧城改造中才能寻觅。
当然，利润诱人的同时，开发商也不得不面临比普通项目更严苛的运营压力，这考验着开发商的“资本技术”与“专业技术”。
建设用地逼近红线 旧改成趋势
就在佳兆业城市广场正式面市前，佳兆业集团副主席兼执行董事谭礼宁日前在香港表示，预计城市广场项目的毛利率可达50%以上，因为项目地价仅为3600元/平方米，但意向售价超过了2万元/平方米。除此之外，该公司在深圳龙岗的“龙岗一号”楼盘，土地成本仅为6000元/平方米，毛利率可达40%以上。
谭礼宁透露，明后年集团在深圳的项目可贡献销售收入50亿元以上，占比达20%~30%。而且深圳项目多为旧城改造，故毛利率相对较高。
正是在丰厚利润的诱惑下，越来越多开发商介入旧改领域。除了早已在旧改市场深耕细作的万科、保利、新鸿基等开发商外，11月华润置地高调宣布了深圳六大项目，其中五个为旧改项目，总投资近千亿元；至11月底深圳京基集团也正式宣布，与深圳五个村集体公司签订合作协议，参与五条旧村改造项目，预计总开发量达300万平方米，总投资接近255亿元。
除了深圳外，涉及旧改项目的各大城市越来越多，12月9日，广州大坦沙岛地区更新改造正式奠基，凯德置地全面参与其中，一次性整体改造三条村。“不参与城市更新，公司就没有项目可运作。”万科总裁郁亮却认为开发商涉足旧改也只是顺应潮流。
首要因素是一线城市土地资源的匮乏，深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究小组组长赵新平告诉《中国经营报》记者，2008年至2011年，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米，2012年这一区域更出现了零地块出让的景象。
实际上，地方政府手中的地块也是越来越少。赵新平透露，在2010年底，深圳建设用地规模就已经逼近深圳土地总面积的50%。按照国际经验，建设用地占比达30%就已经到达红线，如果超过50%，就将严重影响生态环境，这也是生态限制的上限。与深圳一河之隔的香港，经过百年的发展建设用地占比也仅为24%。另一方面，国内接近或者超过用地红线的城市越来越多，今年5月上海建设用地占市域面积的45%；广州虽然建设用地占比仅为22%，但规划10年的新增建设用地也仅够3年之用。
旧改运营压力骤增
因此，在许多开发商看来，旧改是未来无法逾越的课题。而佳兆业正是其中的积极参与者，直至目前，佳兆业在珠三角拥有30多个旧改项目，土地建面达到1210万平方米，占据公司总土储近一半。2011年该公司专门为旧改成立了佳兆业置业发展有限公司，这是国内第一家专注旧改的企业。
但显然，专注旧改也让佳兆业的运营压力越来越大。上市之后佳兆业增长迅速，主因正是其快速周转模式。佳兆业总裁金志刚在2011年年报记者招待会上就表示“快速开发、快速销售是我们主要盈利模式，我们要提高整个项目周转率，这是现阶段一个比较明显的经营特色”。
据其介绍，佳兆业2011年最快的项目从拿地到开盘只用了6个半月的时间，即使是一些销售标准要求较高的地区，也可能只是再多两个半月的时间。
可是数据显示，今年中报的佳兆业总资产周转率只有0.05。而同样以高周转模式为本的恒大地产，其总资产周转率为0.20，换言之恒大的周转速度是佳兆业的4倍。与自身相比，去年同期佳兆业该数据是0.12，这说明公司总资产周转比去年多用了2.4倍的时间。
这与公司加大旧改项目比例关系密切，以佳兆业城市广场为例，该项目2008年1月收购了一家旧工厂，2010年底立项，2011年开始拆迁，2012年底完工。如果从拆迁到完工所需时间看，这一旧改项目的运营速度已经足够快，但依然需要近4年时间才有收成。
佳兆业宣称将推行快速周转与城市更新双轨并行的策略，但两种模式显然存在矛盾。
首先反映在资金成本上，2012年中报显示佳兆业的速动比例为0.54，虽然该数据优于同行，显示佳兆业有足够的偿债能力。但与去年同期0.92，2010年0.88，2009年1.11的数据相比，还是有一个明显的下挫走势。
另一方面，深度介入旧改同时预示着较高的利润率，这也是开发商所无法舍弃。中报显示佳兆业销售毛利率高达48.2%，超过去年同期的33.43%，也远超过纯粹高周转模式的恒大，对方的毛利率为28.61%。
高利润与快周转的平衡
CRIC研究中心的研究报告显示，旧城改造周期性相对较长，决定了企业必须具备良好的资金实力。虽然佳兆业城市广场首期开卖，具备了一定的造血功能，但其资金压力并未因此而消除。按照规划，该项目还需要配套一个五星级酒店、270米高的甲级写字楼，项目总投资达168亿元（超过佳兆业今年的销售计划）。这都需要佳兆业持续的资金投入。
如何在高利率与快周转的模式中取得平衡，成为了各大旧改公司共同面临的难题。国内高周转模式开创者万科，运用的则是高超的资本运作技术。2009年，万科以10亿元的价格介入长春柴油机厂项目。这一旧改项目不仅意味着万科更多的投入，同时也可能拖慢万科报表的高周转率。
2010年11月，万科联合中信信托成立了一个股权投资集合信托计划，信托融资12亿元，周期5年。募集资金用于收购长春柴油机厂项目80%的股权和不超过5.93亿元的债权投资，同时向项目公司增资1.99亿元，增资后，这一信托计划持有该项目90%的股权。
在信托计划完成后，该项目不需要并入万科2010年年报，这也意味着旧城改造前期大投入所带来的亏损不需要列入报表。到了2012年6月15日，万科宣布以现金2.07亿元购回项目90%的股权，这时候长春柴油机厂项目已进入收成期，一次性贡献了超过12亿元的预售款。通过这一模式，一方面避免了旧改项目对公司报表的冲击，另一方面又可获得项目的高回报。
今年4月，万科宣布与长安国际信托发行一个股权投资集合信托计划，目标是万科深圳的金稻田旧城改造项目，该计划的收益率为9.5%。显然万科正在复制其旧城改造的资本财技。
当然，向更专业化发展才是旧城改造加快周转的根本，CRIC研究中心的研究报告显示旧改涉及拿地、融资、规划、拆迁等多个方面，专业开发能力是旧城改造业务得以实现的最后一个环节。
佳兆业置业公司总经理耿延良就表示，公司已经形成一整套系统的作业流程和管理规范。例如每个项目都会成立联合工作小组，所谓联合工作小组由政府、基层社区、业主和企业代表共同成立，一起对整个项目推进的一些重大事项，包括规划、拆赔条件进行充分探讨，充分照顾各方利益。
佳兆业城市广场有“42户回迁户，我们提供了368套房子给他们选择。”耿延良表示，这让项目2011年4月开始拆迁，2012年12月1日就已经成功回迁。
能否在高利润与高周转的平衡中走出一条新路子，成为旧改背景下房企的另一选择。
