尽管在过去的十年，房地产调控几乎伴随了行业始终，但相较于住宅，商业地产受到的影响并不大，从某种角度上来说，商业地产还是调控的受益者。由于针对住宅的调控层层深入，促成理财投资者逐步把目标从住宅转向商业，开发商也逐渐把商业地产作为企业战略转型的方向。过去的十年，是商业地产从萌芽走向蓬勃兴旺的十年，在这十年里，黄金遍地，高潮迭起，亮点频出。
从单体式商业到城市综合体
昆明商业地产发展历史并不长，再往前数也不过是十多年的时间。2002年的商业地产，在有过昙花一现式的辉煌后，呈现在公众眼前的是遭受重创后的“一地鸡毛”。曾经火爆一时金碧辉煌、鸿城赛特、新东方女人广场等相继因为产权式分割出售等问题遭遇滑铁卢，大规模的商业项目死火，投资者哭诉无门，商业地产呈现出前所未有的“杀机”，这是一次单体型复合式商业的集体覆灭。
给市场带来希望并指引方向的是2001年建成开业的柏联购物广场，总体量为11万平米的柏联广场，业态包括住宅、购物中心、写字楼等，算得上是城市综合体的雏形，其开创性地引进了世界顶级品牌百盛、肯德基、上岛咖啡等，在商业获得了巨大的成功。直到现在，柏联广场的主力店加上次主力店、专业店思路，依然是商业综合体主要采取的招商模式。
把城市综合体推向成熟阶段的是2005年后涌现的一批项目，像顺城、北辰财富中心、新亚洲体育城、世纪城Shopping Mall、南亚风情第壹城等，大部分都引入主题式商业概念，定位更清晰，消费人群更细分，业态更全，除了住宅、购物中心、写字楼，还包揽了酒店、影院、商业街等。
2011年以后，城市综合体发展到了极盛时期，纵观昆明主城区当前近30个综合体，动辄就是一站式购物消费，世界级商业配套。开放式天街、峡谷步行街……各种概念层出不穷。同时，由于电商的冲击，城市综合体的商业部分，引入了更多娱乐休闲的内容，以娱乐休闲带动购物消费。像最近强势推出的南亚未来城，就打出了“购物主题公园”概念，其道理可用一句业内人士的话概括：你可以坐在家里购物，但娱乐休闲总得外出到特定的场所。
商业多中心促成生活多中心
商业地产黄金十年，还带来一个最显著的变化，就是昆明不再只有一个商业中心区，而是从北到南点式分布，并以商业综合体为圆心向外围辐射，聚合周边人群，形成区域商圈，市民扎堆到主城中心区购物消费的情况已经得到改变。比如北市区居民会到北辰财富中心，东南板块居民会到世纪金源时代购物中心，南市区滇池路一带居民会到南亚风情第壹城……这些区域商业中心一样是多元复合业态，一样是全国或世界一线品牌，毫不逊色于市中心。
多中心格局的形成伴随着商业地产“云时代”的到来。很多开发商都非常重视品牌商家的号召力和扎堆经营的合力，意识到国际知名品牌对商业地产项目运营的推动作用，以及对商业物业投资价值的大幅拉升。业内人士表示，当前，商业地产项目对品牌商家、商业资源的争夺已经到白热化的程度，因为“一些重点的国际知名品牌的进驻会有力带动后期的招商。”
沃尔玛、家乐福、大润发、大悦城、王府井、屈臣氏、肯德基、麦当劳、德克士、必胜客、星巴克、赖客巴厘、哈根达斯、冰雪皇后、百老汇影城、中影天河、万达影城、保利院线、希尔顿、温德姆、洲际酒店、假日皇冠……目不暇接的商业品牌进入昆明，改变的不仅是商业地产，还丰富了市民的生活，改变了人们的生活和消费观念。昆明区域性国际化城市的特征在商业地产领域已经展现无遗。
一线房企全线介入商业地产
这十年来，商业地产从起步到蓬勃兴旺，一方面固然是缘于经济发展，国民生活水平提高，但也有一个重要的前提条件，就是随着调控层层深入，住宅市场竞争白热化，众多开发商不得不调整企业发展战略，积极地介入商业地产为企业谋得生存和发展。
在新的政策环境下，商业地产成为地产大鳄们角逐的新领地，万科、万达、保利、中海、龙湖、远洋等都先后宣布加大商业地产方面的投资。
从昆明的情况看，一线品牌已全线介入商业地产开发，城建股份早在2005年就已经开始北辰财富中心的开发，那是一个典型的城市综合体；俊发2009年开盘的七彩俊园也是一个城市综合体项目，有相当一部分体量的商业地产；云南城投在今年的两个城市系列项目，融城优郡和融城金阶也有商业部分；银海地产专门举办商业地产品牌发布活动，正式公开了自己的独立商业地产品牌——幸福广场；实力地产从实力大学城开始，正式介入商业地产领域，东盟森林中也有大体量的商业……
用一个业内人士的话来说，进行商业地产开发，已不仅是个策略问题，而且是个生存问题。银海地产总经理汪万生在接受媒体采访时说，限购令对住宅市场影响非常大，企业如果不在产品面尽快实现多元化，很可能会遇到生存危机。
事实上，开发商并不是在住宅限购以后才考虑转战商业地产，早在2008年金融危机来临之前，就有很多房企关注到宏观调控下住宅市场竞争白热化，并将越来越受困于资金压力而进行战略调整，步入商业地产领域。2010年以后昆明再掀商业地产开发高潮，城市综合体和专业市场遍地开花的现实中可见一斑。
写字楼风暴席卷昆明
关注商业地产黄金十年，便会留意到底商独立商铺出售，到单体型复合体产权式分割出售，再到开发商自持大部分商业物业这样的变迁过程，“整层商业物业单价、总价都很高，卖起来不容易，而开发商往往从整体运营的战略上考虑，要大量自己持有商业，因此，一个项目商业部分占用的资金其实也是很庞大的”， 一位资深商业地产专家表示，商业地产最考量开发商资金实力。
昆明一部分开发商的做法是，商业的部分自持，通过住宅和写字楼出售来保证现金流畅通。这样做的导致了一个结果，那就是近两年来，昆明写字楼集中放量，很多城市综合体项目中都有为数不少的写字楼。从七彩俊园、金尚俊园、金苹果国际、南亚未来城，到南亚风情第壹城、润城、万达广场、融城金阶、南亚之门、恒隆广场、经典双城、马街摩尔城……近二十个项目有写字楼推售或将要推售。
纵观昆明的写字楼发展，经历了世博会前后大放量造成过剩空置，很长一段时间内几乎停止开发，到目前则得益于桥头堡、区域性国际化城市定位等因素，写字楼需求释放，老一代的写字楼无论是从体量还是配置方面都无法满足要求，客观上为写字楼的集中开发提供了现实基础。目前来看，昆明写字楼市场供求两旺，但如此众多的写字楼推向市场，会不会在未来造成新一轮的过剩危机，尚难预料。
从写字楼推及至商业，当前昆明有将近30个城市综合体项目，其中包含的商业体量少则几十万平米，多则上百万平米，随着城中村改造的推进，还有更多的商业综合体项目涌现，如此庞大的商业体量推出，将对市场造成怎样的冲击？会不会轮回到2002年那样，商业地产领域再次充满“杀机”？只有时间知道。
