在12月17日举行的“悠质体验升级 重塑商业之道——购物中心调整升级主题沙龙”上，中国购物中心产业资讯中心主任、中购联购物中心发展委员会主任郭增利做了“购物中心经营之惑与提升之道”的主题演讲。
悠唐广场这个项目，之前的定位很困惑，这个地方到底是消费群体是居民还是白领？当然了，几年以前我们一直认为这个项目肯定是清晰的定位为白领。因为大家对社区的概念是有误导的，社区其实是一个很大的含义。我们通常讲的社区的购物中心，往往就会考虑到大型居住区，但是商务区、商务社区实际上也需要有商业配套和商业服务。一个女白领真的需要在某一个地方去刷一下皮鞋，但是并不能轻易的找到这样一个地方。所以，就有这样的需求，就需要有购物中心存在，就需要有购物中心进行业态品牌组合的重要支撑。
第二个，我一直认为，注重消费者行为、消费者的核心喜好和诉求才能够做出贴近市场需要、贴近消费者需要的购物中心。我觉得国内的购物中心在这方面的差距非常大。在这里举一个例子，去年亚洲购物中心协会的年会是在印度尼西亚召开的，按照内容的安排，我先演讲，后考察印度尼西亚的购物中心。我一直以为中国的购物中心比印度尼西亚发展得好，所以大言不惭地在演讲中表现出来，等到大会的最后一天，当我看完印度尼西亚的购物中心以后，我觉得在演讲中是打自己的嘴巴。印度尼西亚的购物中心很好的满足老百姓的需求，而国内的购物中心是老板和团队想要的。所以，从这个角度来说，消费者的核心诉求才是购物中心真正做好自己品牌组合的重要依据。
第三个，是功能的完整性。我们自己一直认为购物中心没有别的优势，购物中心跟百货店比拼品牌，肯定没有自己的优势，因为百货店可以以比较低的成本进入，它可能就容易有很好的销售回报。但购物中心可以透过餐饮、娱乐、休闲一体化，实现对消费者的独特吸引。从目前的情况看，购物中心中的功能完整性体现得也并不充分。国内一个城市、一个商务中心CBD有非常高端的购物中心，但是老百姓或者白领去逛商场时就会发现为什么这些地方全都是大牌子，很多需要买的东西在这里购买不到。所以从这个角度来看，我们自身对购物中心的完整性重视不够。
还有一点，就是优质的运营和服务，中国的购物中心、中国的零售商在服务方面是最大的一种缺失。当购物中心不能够成为零售商的一个渠道时，购物中心存在的价值和使用价值也一定是大打折扣的。所以，我觉得判断购物中心的好坏，那就要看有多少品牌商愿意跟购物中心合作，愿意在购物中心中去开店，也是购物中心行业能不能健康发展的重要指标。
此外，在全零售渠道背景下，对购物中心的服务和体验性的挖掘是非常关键的。从这个角度上来看，大家一直在谈电商，特别是光棍节对实体零售业的影响。虽然电商不能替代实体商业，更不能替代购物中心，但是我觉得电商的打击，客观上给购物中心市场的降温确实起到一定的作用，所以我们还是得感谢光棍节创造的业绩，因为商业地产行业不承认过热是客观的、不现实的。现实来看，中国购物中心的不明朗，在这个阶段，特别是经济下滑情况下，阶段性过剩局面是我们不能回避的。
通过组合的调整、品牌的优化，赢得消费者的长期认可也是非常重要的。我一直是觉得物业资产的价值体现是长期性、战略性。能不能得到消费者的拥护，恰恰是未来的物业资产价值当中得到体现的重要筹码。从这个角度上来看，国内购物中心有很多需要我们反思的地方，有很多大的百货、大的购物中心，在采取转移风险的方法，投资人把风险转嫁给运营团队，运营团队又把风险转嫁给零售商。目前来看，未来供货商一定是主导整个市场，如果没有一个战略协同的伙伴关系，我觉得前景是很堪忧的。特别是近期有机会看到2000年之前开业的购物中心，这些购物中心在当时成长的时候，对整个城市的商业贡献非常高，而且直到现在为止，应该也是中国购物中心当中的经典项目。但是随着新的购物中心的崛起，对老一代的购物中心形成了很大的冲击，分流已经不可避免的出现了。所以，从第一代优质的购物中心这个角度上看，能不能赢得消费者的长期认可？能不能够保持自己创新的步伐？其实也变得非常关键。
