在楼市调控持续下，2012年已经步入尾声。由于市场环境的变化，刚需成为今年楼市的关键词。在这种背景下，房地产企业的业绩分化愈演愈烈：一方面，许多主流房企凭借资金等优势，及时调整产品策略以价换量，提前甚至超额完成全年目标；另一方面，许多中小房企在资金压力下，不得不“断臂求生”，或是寻求转型。《每日经济新闻》房产周刊近期将对今年具有代表性的房企生存状况进行盘点。
在今年销售任务已基本完成的情况下，招商地产日前在北京、上海、广州、深圳、南京等17个城市的共33个楼盘项目开始了促销打折，成为唯一一家在年末促销的大型房企。
记者调查发现，不断攀升的存货和不断下降的存货周转率，正让招商地产陷入净资产收益率偏低的困境。在保利、中海、华润等央企中，招商地产的净资产收益率最低。随着拿地数量的增多，如果预期销售不畅，将使得招商地产净资产收益率继续下降，短期资金面将因拿地扩张而变得“窘迫”。
在这样的背景下，招商地产董事长林少斌在临时股东大会上向投资者重提千亿目标计划，并表示以目前公司拥有的土地存量和开发计划预计，2013年将力争实现百亿销售增量。
然而，以招商地产目前的营销能力，能支持上述百亿销售增量计划吗？
存货周转率下降
年初以来，招商地产制定的快速周转策略，再加上一二线城市楼市回暖，使得招商地产对后市预期转好。
趁楼市低迷大量拿地，似乎是央企的惯用手法。2008年全国楼市哀鸿遍野，保利地产则疯狂在全国拿地，为日后的快速增长奠定了基础。2012年上半年开始，楼市低迷行情之下，同样作为央企的招商地产也开始依葫芦画瓢，趁机在土地市场抄底。据国泰君安研报统计，截至2012年11月底，招商地产共计耗资157亿元，获得土地储备427万平方米 （建筑面积）。拿地规模超过2010年和2011年的总和，创下招商地产有史以来的新高。2011年和2010年招商地产新增土地建筑面积分别为232万平方米、87万平方米。
招商地产三季报显示，今年前三季度招商地产合计拿地面积97万平方米，规划建筑面积270万平方米，拿地金额84.82亿元。
11月24日，招商地产发布公告称，拟向控股股东招商局蛇口工业区有限公司购买其持有的深圳蛇口海上世界片区5幅地块的土地使用权，合计土地面积约11.3万平方米，收购金额约为39.8亿元。
大股东实现对招商地产注资承诺，大大增加了招商地产的信心。在2012年第二次临时股东大会上，招商地产董事长林少斌表示，以目前公司拥有的土地存量和开发计划预计，招商地产2013年将力争实现百亿销售增量。林少斌还表示，他看好未来10年中国的房地产市场，2013年招商地产在土地市场仍然会积极参与拿地，拿地规模会在2012年的基础上进一步有所增加。
据记者了解，招商地产今年的销售目标为300亿元，前三季度销售总额已达到247亿元，明年招商地产销售目标将增加到400亿元。
拿地规模的大幅增加，同时也带来招商地产库存量、负债率以及短期资金压力的上升。三季报显示，期末招商地产存货达到583.14亿元，同比增长24.13%，相比年初数增加逾13%，占总资产的61.54%。反映招商地产去库存能力的存货周转率指标显示下降趋势，2010年招商地产存货周转率为0.24，2011年下降为0.15，今年前三季度则进一步降至0.13。同为央企的保利同期存货周转率分别为0.27、0.22、0.11；万科同期为分别为0.26、0.25、0.12。
短期资金压力加大
拿地增加和年初招商地产提出的快速周转策略，使其资产负债率也随之水涨船高。年初以来，招商地产资产负债率首次超过65%，截至今年三季度末，招商地产资产负债率上升至70.49%。
另一方面，房企进入高周转时期，目前招商地产账面货币资金为174.05亿元，同比增长40.96%，但一年内到期非流动负债高达86.8亿元，比年初增长141%。货币资金与短期借款和一年内到期的非流动负债的比例为1.55倍，同比下降0.23，这意味着招商地产短期资金压力加大。再加上招商地产项目扩张，扣除非经常性损益后的净资产收益率由2011年的12.2%下降为今年三季度的10.75%。如果明年继续拿地而预期销售不畅，招商地产可能面临短期资金不足的压力。
林少斌近期向投资者表示，招商地产并无短期资金压力。不过，受楼市调控政策影响，2010年招商地产50亿元增发计划至今未能成行，融资压力逐渐加大。
值得注意的是，眼下房企对后市乐观情绪增加，但不少业界分析人士认为房地产行业冬天远没有过去。中国不动产研究中心研究员肖楠认为，今年上半年楼市回暖不过是房地产调控暧昧态度下，消费者适应性的恐慌反应而已。随着成交回暖的风渐渐停止，在未来高度不确定的情况下，房地产企业还应该做好持续过冬的准备。
