万达的国际化在2012年岁末又迈出了一步。
近日，印度商业大亨阿尼尔·安巴尼(Anil Ambani)的企业集团信实(Reliance)与大连万达集团签订了合作意向，万达将国际化的触角伸向了世界第二人口大国印度。据了解，这份投资总额在10亿~15亿美元之间的合作将是万达以地产为主进行的首次国际化扩张。
在以26亿美元买下全球第二大院线AMC、宣布投资30亿美元进军俄罗斯文化旅游市场之后，万达此番进军印度也是其国际化的第三步棋。相对于并购和联合开发来说，印度市场面对的挑战对于在国内市场叱咤风云的万达来说，或许更像一次探险。
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“借道”进军印度？
有消息显示，万达和信实将合作在印度建设综合性乡镇项目，包括但不限于商业建筑和住宅公寓、酒店以及零售物业。
据报道，万达此番进军印度选择的合作伙伴为印度商业大亨阿尼尔安·巴尼旗下的信实集团，双方将组建合资公司，开发已经由信实拥有的两处房地产项目，两个项目分别位于快速发展的西部城市海得拉巴一个80英亩的地块及印度金融之都孟买的卫星城——新孟买，总投资额将在10亿~15亿美元之间。
万达集团新闻发言人刘明胜表示，合作目前只是意向协定阶段，尚未有具体规划出炉。不过有消息显示，万达和信实将合作在印度建设综合性乡镇项目，包括但不限于商业建筑和住宅公寓、酒店以及零售物业，最初开发的两个项目总计占地约200万平方米。
据了解，阿尼尔·安巴尼是印度知名度最高的商界大亨之一，但随着印度经济放缓，近年来他的以电信、基础设施和金融服务为主业的商业帝国面临利润下滑和债务增加等问题。信实集团需要从中国国有控股银行获得融资。今年年初，安巴尼旗下的集团从中国建设银行及中国进出口银行等借入12亿美元，而中国建设银行旗下的建银国际正是万达集团的股东之一，中国进出口银行则是万达集团重要的金融合作伙伴。业内人士分析，不排除万达利用阿尼尔·安巴尼在上述银行低息融资的同时获得信实在印度土地的开发权。
需求庞大 风险更巨
印度政府的目标是在2012年前让所有人都能拥有住房，这至少需要在2012年前在房地产业投资近8000亿美元，但目前印度房地产投资额在4000亿美元左右，尚不及计划的一半。
事实上早在今年年初万达集团董事长王健林就曾表示国际化是万达2012年的重要战略，但时至年底万达的支柱产业——地产板块才借进军印度之际迈开第一步，此前联合泛海等投资俄罗斯，万达更多选择的是旅游板块。
那么印度房地产市场对于万达来说将是怎样的一次考验呢？来自戴德梁行印度公司的信息显示，印度房地产市场在过去几年涨势凶猛后，也随着全球经济下滑而有所放缓，但整个产业仍不成熟，需求仍然巨大。
“未来四五年，印度将新增200万IT工人。按每人100平方英尺计算，来自IT业的房地产需求一项就可达1.5亿~2亿平方英尺。”
此前印度政府的目标是在2012年前让所有人都能拥有住房，这至少需要在2012年前在房地产业投资近8000亿美元，但目前印度房地产投资额在4000亿美元左右，尚不及计划的一半。
据了解印度近年来涌入了大量美资房地产基金进行房地产项目开发和管理，但主要限于高端项目，印度甲级写字楼和零售地产仅有10年左右时间，缺乏受过良好教育的房地产专业人才，而印度目前商业地产的年收益率为10％至12％，略高于中国。
尽管市场潜力巨大，但印度严格的法规仍然给开发商带来了很大阻力。《租金管理法》和其他法规将新建项目限制在高端层次，并且将价格推得太高。几大国际房地产机构认为，印度目前的房地产市场也像中国一样正在经历洗盘，约一半的开发商面临生死难题。
由于受制于购买习惯及占人口比例庞大的贫困人群购买力有限，目前印度的房地产商握有大量的房产库存，他们既不愿意按市场价格出售，也不允许他人通过降价的方式购买，目前印度国内有50万处房产处于闲置状态。为此印度财长在2012年第三季度要求印度国有银行向房地产开发商施压，以达到降低房价和刺激经济的作用。
此外，印度永久性的私人土地制度是影响该国房地产行业的最大因素，无论商品房的开发，还是保障房的建设，都必须尊重这个前提，通过政府廉价拿地的开发模式很难行得通。而在房贷政策上，印度比中国宽松，首付比例在2010年以前只要15%，2011年为了调控才提高到20%。
“由于政策因素、生活习惯等不同，万达要在印度快速开发、快速销售、快速运营将面临极大的挑战。”在印度从事基础投资生意的亚隆企业总经理冯涛表示，包括先期进入印度房地产开发的新加坡房产公司及美国房产公司都经历了一个策略不断调整的过程，万达用多长的时间来适应印度市场将是其进军印度能否成功的关键。
地产搭台 文化唱戏
据了解，除AMC外，万达还在寻求对欧美等地其他大型院线的并购。
地产开发先行，文化产业成主角很可能是万达进军印度的战略选择。据报道，除了在商业建筑和住宅公寓、酒店建设方面的合作，信实集团旗下的电影服务公司信实媒体还将与万达探讨在印度和美国的多家影院业务上进行合作的可能性。
据万达内部人士透露，文化产业已逐渐取代商业地产成为万达新的利益增长点。12月1日，万达注资50亿元成立文化产业集团。
而全球化扩展战略则是万达接下来的重点，但不会着力于商业地产的扩张，而是依托于文化产业，2013年万达还将收购欧洲一家规模较大的文化产业公司。
借道中国文化输出和鼓励文化产业发展契机，使得万达文化产业布局渐显轮廓，今年上半年通过并购AMC，万达实现了电影院线跨国经营第一步。据了解，除AMC外，万达还在寻求对欧美等地其他大型院线的并购，万达集团的目标是到2020年，占据全球电影市场约20%的市场份额。
万达集团官方网站信息显示，王健林在今年9月、10月间曾先后到访美国堪萨斯州和华盛顿，与当地政府官员和企业家会面，并考察了当地项目，为万达的扩张再度铺路。
