2012年，地产界再次经历了从低谷到疯狂的表演。有开发商倒下，有开发商迅速转型，有开发商把危机变成了生机，有开发商陷入了10年来最迷茫的阶段。
但万通控股董事长冯仑似乎置身于这一切之外。当下，他正在安排下一个十年的大万通的整体架构。冯仑预计，大万通会在3-5年之内完成整体上市计划。
万通转型背后的逻辑
冯仑说，“当联想宣布转型为投资公司时，大家也有点看不懂。有人认为，联想卖电脑的怎么又变成了投资公司了？” 冯仑之于大万通，类似于柳传志之于大联想。
在冯仑看来，所谓大万通，背后的逻辑与凯德置地类似。“凯德置地旗下有住宅，有写字楼，有商业，大家看起来也是眼花缭乱。但它总体的逻辑是公司直接投资和资产管理业务齐头并进，互相配合和支持。”
冯仑在接受本报记者专访时进一步阐释，“最近10年，主要有三个主轴来支配着万通的思考和变化。第一是，中国本土城市化和房地产行业发展逐步完善的生态环境、竞争法规以及市场规则，这主要是解决万通市场和产品的重点以及空间；第二是，从全球房地产运行中寻找基本规律，那就是不同的人均GDP水平下房地产不同的运行状态；第三个主轴就是万通的核心价值观，即守正出奇。”
冯仑表示，从全世界房地产运行发展来看，地产行业大都经历了从地产业到服务业再到金融业这样一个价值链的提升和变化过程。而在每一个阶段中，所产生的明星企业也都不一样。“循着这样的逻辑顺序，根据中国经济发展的水平来布局万通未来的业务，这就是所谓按照未来安排今天。5年前，我们开始讲美国模式，3年前，我们又开始讲商业不动产形式的产品类型和经营模式。最近一两年我们又在讲凯德的模式，实际上这就是万通在对应不同的经济发展阶段。”
冯仑思考的商业模式三段论，首先是类似于万达模式，即以售养租；接着是铁狮门模式，即以开发和管理相结合的美国模式；再往后就是凯德的模式即类金融模式。冯仑试图阐述，大万通正在按照房地产未来发展的趋势来推动现有的业务布局。
遵循以上逻辑，目前的万通地产，仍然作为主体上市公司来开发住宅包括写字楼等产品；在万通控股层面，冯仑布置了美国模式的工业地产经营模式，即将资产管理、基金和直接投资相结合，通过并购、返租来扩张工业地产。同时也有一些基金管理业务，这与凯德置地类似。
跳跃式博弈
站在未来的角度看，冯仑脑海中的大万通不会仅局限于此。
冯仑透露，如果进展顺利，2013年，公众就可以慢慢看到大万通完整的框架。今年，大万通主要完成了工业地产的构架。明年，万通将推出政府物业管理业务。
记者了解到，政府物业管理是万通两年前储备的一项研究。两年前万通就专门在国外设置了一个团队进行培训，研究国外先进的政府物业管理模式。
冯仑解释说，“政府现在手里有大量物业，比如说一个大的办公楼，借了很多钱，管理也不好，使用的效率也低。大量的资产沉淀在不动产上，等于增加了负债，这对地方政府是一个负担。我们可以考虑做一些资产重组，提升其管理、专业化服务水平，同时也让政府这一块的财政趋于正常。”
房地产企业领导人的差别，就在于是用眼前还是用未来做判断。
“有些企业可能眼前规模增长得很快，负债也很高，但一旦遇到社会大的转型，市场搁置，最后不得不卖项目、卖股份。万通绝不会出现这样的情况，万通控股整个的负债连20%都不到。我们是一个低风险、中速度、高回报的公司。”
在纷繁的变化中，冯仑说自己更愿意去寻找背后的逻辑和关键点，而不愿意与市场做跟随式的博弈，万通做的是跳跃式的博弈。
房企格局将呈现多样化
冯仑认为，住宅开发有一个绝对扩张边界。“绝对扩张边界是对那些以销售为导向的开发商而言，如果开发商用100亿去买地，大概就是200亿-300亿的销售额。由于土地成本占到60%，如果开发商没有这么多钱就要去借钱，而借钱带来的增长其实是自杀式的。销售额并没有多大的意义，借债扩张方式带来的后果是资产回报率大大下降。”
在冯仑眼中，未来的房地产企业将呈现多样化的商业模式。“一类是住宅公司，像万科、中海仍然会作为全球最领先、最大规模的，也是品质最好的住宅公司。万科的住宅做到美国、印度、巴西都有可能。另外一类是，商用不动产公司。最终的模式是像新鸿基，也会有一些像凯德这样的模式，即万通现在布局的专业投资公司的模式。未来还可能出现很多大型的不动产服务公司，比如管理机场、政府的大量物业。还会出现金融性资产管理类的房地产公司，甚至是巨大的房地产投资银行。”
