高端写字楼产品大量面市，高星级酒店项目落子福州，旅游地产全面爆发，城市综合体竞争日趋激烈，这一切，仿佛一部2012年福州商业地产群雄争霸的大片，吸引着投资者以及众多商家、消费者的目光。
昨日，福州地产行业人士表示，福州已经有逾10处大型商业项目陆续面市，而在未来3年到5年内，至少还将有30个商业地产项目(含城市综合体)投入市场。大量商业地产项目在福州跑马圈地，背后究竟蕴藏多大商机，潜藏多大风险，令人关注。
前两年价格为每平方米10万元到12万元的宝龙城市广场沿街店面价，今年已经飙升至每平方米15万元。目前，在福州稍微好一点的地段，普通商铺的售价也已经达到每平方米7万元到8万元。“在2012年，福州的商业地产，已经开始显露出虚火。”昨日，福州地产行业人士表示，福州已经有逾10处大型商业项目陆续面市，而在未来3年到5年内，至少还将有30个商业地产项目(含城市综合体)投入市场。与此同时，原有商铺和写字楼的租金也出现飙涨势头。大量商业地产项目在福州跑马圈地，背后究竟蕴藏多大商机，潜藏多大风险，成为人们关心的话题。
高端写字楼产品大量面市
在五四路环球广场办公经商的林河升，今年以来一直在找寻合适的高档写字楼，打算摆脱租写字楼办公的生活。
“没有办法。福州写字楼的租金这几年一直在涨，有的写字楼租金现在已达到每月每平方米190元了。”林河升说，这种局面让他考虑，与其支付这么高的租金，还不如自己购买写字楼。
根据相关统计数据，以当前写字楼的主流面积150平方米为标准，目前福州市区写字楼的销售均价约为每平方米18000元，投资一套150平方米的写字楼一共需要270万元。根据目前写字楼市场的租金情况，平均租金约为每平方米每月125元，一年的租金收入为22.5万元。因此，投资回报率为8.3%，考虑到价格波动因素，上下浮动2个点，当前福州写字楼回报率约在6%到10%之间。而如果是同等价格、同等面积的住宅产品，投资回报率不到2%。
正因如此，越来越多投资者从住宅及商铺市场中抽身，转攻写字楼市场。看到了这一点，许多开发商也顺势开发了大量高端写字楼产品，集中分布于台西CBD和海峡金融街等区域，高度、品质和价格一座更比一座高。业内人士表示，2012年，福州写字楼处于集中供应阶段，可售写字楼面积约达到130万平方米。6月以来，包括申发大厦、世纪百联、升龙汇金中心在内的多个写字楼项目就陆续开始加大宣传促销。而在近期，福州IFC(国际金融中心)、阳光城时代广场等高端写字楼又相继揭开面纱。业内预计，未来福州未售的写字楼面积甚至可能达到300万平方米。
在价格方面，据相关统计数据，2011年福州纯写字楼项目成交均价最高达到每平方米2.8万元。从去年全年福州市的写字楼成交数据来看，仅在6月、7月出现了低于每平方米2万元的价格，其他时间都在每平方米2.5万元上下，最高时甚至超过了每平方米3万元。从今年的情况看，写字楼售价基本与去年相同。
日益高涨的价格，迅速增加的供应量，无疑为福州的写字楼市场增加了更大的不确定性。中原地产董事、总经理蔡俊表示，如此庞大的供应量背后将是激烈的竞争，毕竟福州的商务资源有限。目前写字楼已经大量上市，而明年这种势头还会加剧，短期内供应量激增势必会造成低价竞争现象，此前写字楼租金大幅上涨的势头也会减弱。不过，也有业内人士表示对写字楼长期发展依然看好。中捷地产总监黄锐认为，从长远来看，未来写字楼市场应该保持稳中有升的态势。尤其是项目本身品质好、有差异化特点且定位准确的写字楼项目，市场接受度会不断上升。
城市综合体竞争日趋激烈
城市综合体，一度是个令福州人兴奋不已的名词。其依靠丰富而多元的商业业态，迅速赢得了福州消费者和投资者的心。
不过，进入2012年，城市综合体却没有往昔那般“豪气”了。去年开始，福州的城市综合体就已经如雨后春笋般涌现，泰禾广场、贵安新天地、永嘉天地等大体量的综合体项目今年悉数投放市场，将在2013年至2015年陆续面市。福州房产专家王剑超认为，近两年福州综合体项目开发迅速，体量过大，短期内商铺供给过剩已成事实。据不完全统计，目前福州市规划、在建的城市综合体项目已超过15个，福州的城市综合体数量或许已超出福州市场的承载力。
即使不算上这些还未开业的城市综合体，目前已经投入的城市综合体也已经出现了人气下滑的苗头。在福州一家已经开业较长时间的城市综合体，至今还有部分店铺空置。
