今年初春3月的一天，谭少群在公司内拍板决定，将已经完成地下室封顶的福星惠誉·国际城商业3期项目暂停施工。
当时的这一举动并没有惊动任何人。
深秋十月的一个午后，谭少群在武汉接受观点地产新媒体采访时回忆起此事，也为自己当时的勇气表示惊讶：“其实，当时也想了很久。现在的商业项目基本趋同，像一个盒子，都是同质化的东西。所以我们决定推倒重做，想把这个项目打造成一个亮点。”
在近两个半小时的采访中，谭少群多次提及福星惠誉“转型”商业的想法，并透露3年后，福星惠誉的商业和住宅将出现齐头并进的局面。
福星旧城旧村改造
谭少群并非房地产“老将”，事实上，33岁之前，他是一位法律工作者。
直到2001年，谭少群初任福星惠誉房地产有限公司常务副总经理，才从法律改行做房地产。
谭少群在回忆起这段经历时曾谈到，一切都得从头开始，所以读了很多房地产以及管理方面的书籍。
而且，那段时间谭少群会经常亲自到项目工地进行实地调研，与公司工程人员交流，到国内外先进的房地产企业学习。
初创时期，福星惠誉房地产有限公司从做烂尾楼工程起步，当时公司高层在房地产开发方面的经验并不多。
与数十家进入武汉的外地房地产公司相比，当时的福星惠誉作为本土企业，不论是资金实力亦或房地产开发经验方面都没有显著的竞争优势。
据谭少群回忆称，2001年前后，很多开发商都在郊区开发大盘，福星惠誉决定在中心城区搞旧城开发。
事实证明，谭少群的决策是对的。
早期，福星惠誉接手改造汉口新华路上闲置8年的化学助剂厂，投资1.68亿元，经过两年时间，工厂外迁，福星惠誉将其改造成福星城市花园，福星惠誉也由此名声大噪。
后来，福星惠誉又把视角投向了难度更大的城中村改造。
据资料，2007年12月，福星惠誉斥资13.78亿元，拿下位于武汉市洪山区的团结村地块，由此开启了福星惠誉“城中村”改造的新路。
从烂尾楼工程到旧城改造，再到“城中村”改造，福星惠誉经历了10多年的积累和发展，被业界称为“旧改专家”、“"城中村"改造专家”。
或许，正是对旧城以及城中村改造的专注，谭少群更知道“企业责任”的意义，“先做人，后做事”便是为人处事的基本原则。
对于旷日持久的房地产调控，谭少群似乎更倾向于理解和接受。
在谭少群看来，这场楼市调控的效果非常明显，全国70个大中城市成交量下降，武汉住宅的成交量和价格都下跌了。“现在，房地产开发受到宏观调控的影响，首当其冲受影响的就是住宅地产。出于企业战略发展以及可持续发展的角度来考虑，从单一的区域房地产商走向全国的房地产运营商是一个必然趋势。而商业不动产正是福星惠誉转型的一个方向。”谭少群如此表示。
转型从住宅开发到住商并举
在旁人看来，烂尾、旧城、旧村都是难以下手的领域，不愿触碰；而福星惠誉却将其视为宝贵的资源，其实也正是这些资源，为福星惠誉提供了向商业转型良好契机。可以说，福星惠誉在商业地产方面经历了从被动接受到主动发展的过程。
众所周知，大部分旧改、“城中村”改造项目所处的地段非常优越，与此同时，政府对于此类项目都会有配建要求，在规划时要求开发商多建一些商铺和写字楼，以满足当地居民的就业需要。
据谭少群介绍，现在每个“城中村”项目地块都有商业配比，商业部分基本上达到25%左右，有的地块甚至达到30%、40%。
每每提到涉足商业时的被动经历，谭少群颇有“因祸得福”的庆幸之感：“城中村改造逼着我们将商业配套和住宅建设相结合，这个过程锻炼了福星惠誉开发商业项目的能力。”
据业内人士观察，福星惠誉过去主要做住宅地产，配套商业相对来说比较成熟，但并没有纯粹的商业项目。而近年来，人们越来越注重住宅周边的商业和生活配套功能，在这种情况下，大力发展商业不动产会是企业较明智的选择。
由最初的项目地块要求商业配套起步，而后主动转型，寻求发展，福星惠誉在商业地产方面做了不少准备工作，包括引进人才、团队培训、与外国企业合作。
“我们合作的这个公司16年前在日本做的购物中心，现在依然不落后，它的人流、物流、现金流、信息流都非常好，该公司在商业地产界也非常有名，所以我们不惜重金跟他们合作。”谭少群补充称，在购物中心方面，这是福星惠誉的第一次国际合作，一定要把福星惠誉.国际城三期项目做好。
商业需求造就市场
随着越来越多的企业与资金不断涌进商业地产领域，各类商业项目的数量迅速攀升，商业地产市场严重过剩。在业界正为商业地产进入泡沫时代担忧之时，谭少群则认为，现在正是进入商业地产黄金时机。
在他看来，虽然很多开发商进入商业地产，但推出的商业项目、购物中心经营得非常不错。
“以福星为例，销售的商铺大部分是业主重复购买。倘若之前亏了，业主肯定不会再买，重复购买说明业主觉得物有所值，感觉投资有高回报。”
谭少群续称，是需求造就了这个市场，尽管现在很多人说商业地产过剩、饱和，但是我非常看好中国未来的商业地产。
不过，一个不可忽视的问题是，建一个项目很容易，但日后的经营与差异化竞争，才是商业运营商最需要考虑的问题。
谭少群也意识到了这些问题，在他看来，现在的商业项目基本上都一样，像一个盒子，同质化问题较突出。
也正是由于这一原因，原本已经完成地下室封顶的福星惠誉·国际城3期商业项目停工，重新调整。
“原来的定位也不是说存在多大的问题，只是不想跟别人趋于同质化，福星惠誉想把这个项目打造成一个亮点。”谭少群对此一再强调。
据介绍，福星惠誉·国际城三期遵循动静相宜的设计理念，改建成生态自然的购物中心。
“我们将把影院、电玩、KTV归纳在一个区域。餐饮板块会做的比较高档，强调亲水性、亲绿化，增加溪水、桂花、乔木等景观。很可能在你用餐的对面就是瀑布，现在这种业态在武汉还没有。”谭少群显得信心满满。“福星惠誉的这个项目绝对能够成功，也是因为Shopping Mall用七、八年时间培养了这个市场，而我们是在最好的时机进入了，这也就减少了时间成本。”
据称，该项目仍处于施工图设计阶段。预计在11月底12月初重新动工，计划在2014年5月份开业。
对于福星惠誉未来的发展，谭少群已然成竹在胸：“在近3年内，商业和住宅基本维持在35%和65%左右，三年后估计会达到一个比较均衡的比例。如果这个生态购物广场推出以后，能够获得大家的认可，我们就可能拿这个产品进行复制，同时也会有其他的产品。一旦产品可以复制，政府也喜欢，企业的盈利能力也增强，我们就会做这种高附加值的产品。”
以下为观点地产新媒体对福星惠誉房地产有限公司董事长谭少群先生的采访实录：
观点地产新媒体：限购限贷以来，开发商普遍感觉到资金面紧，尤其是国内融资环境不是很乐观，那么福星惠誉在资金方面情况怎么样，受影响是否严重？
谭少群：
影响肯定会有，不过对福星惠誉来讲，影响不是很大。因为，我们自身的造血功能很强，相较宏观调控之前，去年的销售没有下跌，有很大的增长。从性价比来讲，我们的楼盘在中心地带，定价合理，再加上品牌的优势，所以我们有很强的造血功能。
观点地产新媒体：一直以来福星惠誉被誉为“旧城改造专家”，不过公司商业地产项目也不少，福星惠誉在商业地产方面是怎么考虑的？
谭少群：
现在，房地产开发受到宏观调控的影响，首当其冲受影响的就是住宅地产。出于企业战略发展以及可持续发展的角度，从单一的区域房地产商走向全国的房地产运营商是一个必然趋势。
商业不动产是福星惠誉现在转型的一个方向，以前福星惠誉在房地产开发方面有很多的配套物业，这方面已经非常成熟了，我们要向中国房地产运营商转型就必须要拥有这样的团队。
另外，现在每个“城中村”项目地块都有商业配比，商业部分基本上达到25%左右，有的地块甚至达到30%、40%。
所以，福星惠誉在商业地产方面可以说是经过了从被动到主动再到发展的过程，由最初的项目地块要求商业配套做起，到主动转型、寻求发展。福星惠誉在商业地产方面做了很多准备工作，包括引进人才、团队培训、与外国企业合作。
现在我们正在整合公司的各种资源，集中精力把第一个产品福星惠誉.国际城三期做好，这个项目将会跟其他的商业产品存在很大的差异性，打造成生态购物中心，让消费者在自然生态的环境里面去享受购物。
观点地产新媒体：这个生态购物中心进展到了哪一步？
谭少群：
事实上，这个项目是个修改的作品，在今年3月中旬，做到地下室已经封顶之后停工，重新调整，现在进行施工图设计阶段。
观点地产新媒体：整体规划已经全部完成了吗？计划什么时候重新开工？体量有多大？
谭少群：
今年11月底12月初开始动工，计划将在2014年5月份开业。地下是2万平方米，地上是7.5万平方米。
观点地产新媒体：为什么会推倒重做？之前的定位存在什么问题？
谭少群：
现在的商业项目基本上都一样，像一个盒子，都是同质化的东西。我们原来的定位也不是说存在多大的问题，只是不想跟别人趋于同质化，公司想把这个项目打造成一个亮点。作为武汉最大的地产开发商，我们一直追求起到行业引领作用，所以我们总是不断地学习、借鉴、创新、提高，然后复制、推广。
因此，我们9月份到日本商业运营团队考察。这个公司16年前在日本做的购物中心，现在依然不落后，它的人流、物流、现金流、信息流都非常好，该公司在商业地产界也非常有名，所以我们不惜重金跟他们合作。
在购物中心方面，这是福星惠誉的第一次国际合作，我们一定要把这个强调生态、自然的购物中心做好，为武汉市民打造一个舒适、怡人的购物环境。
观点地产新媒体：这对于景观设计方面的要求非常高。
谭少群：
非常高。我们还在购物中心里运用了“老公托管所”的概念，很多男士被迫陪老婆逛街，但是我们会为他们提供安静的区域。
整个项目是开放式的，类似于峡谷的概念。从外面看不是购物中心，而像一个大峡谷。进去之后到处都是绿色，像森林一样，还可以看到溪流，里面还有表演。
观点地产新媒体：如此慢节奏的购物环境会不会与人流量产生矛盾，怎么来平衡这两者？
谭少群：
我们在业态方面已经做了应对，有些人喜欢喧闹，如果满足不了一些人需求，我们可以创造一些环境出来，让他身心愉悦的投入到里面。
观点地产新媒体：用区域分隔和布局的设计，把动静都分开？
谭少群：
对，大家会各取所需。比如说像男士陪老婆去消费，小孩子不能去，我们里面就会配一个托儿所。
观点地产新媒体：刚才提到日本16年前做的购物中心，您认为商业地产项目成功的关键在哪？
谭少群：
首先，无论商业还是住宅，其成功都离不开充足的资金。
第二，要有人才支撑，如果没有专业团队去配合很难成功。例如，我们请了一流的设计院、一流的招商代理公司，自己的团队也要是一流的。
与此同时，还会受到国家政策的影响。总结起来，可以称之为“天时地利人和”资金和人才都具备了，国家的宏观经济是也在不断往上走，人们的生活水平慢慢提高，成功的购物中心也就相应诞生了。
举个例子，我们旁边的Shopping Mall七、八年的时间才盈利，从某种角度来看，这个项目做早了，如果现在进入(这一领域)绝对非常成功，一进去就赚钱。包括广州的天河城也是，养了4年才起来。
福星惠誉的这个项目绝对能够成功，也是因为ShoppingMall用七、八年时间培养了这个市场，而我们是在最好的时机进入，减少了时间成本。
观点地产新媒体：福星惠誉商业项目在定位方面是怎么考虑的？
谭少群：
主要是以消费型为主。但是，我们会在那个区域做引领，成为区域龙头。福星惠誉的住宅和商业都本着一个原则做大家买得起的房子，购物中心也是大众消费型为主。
国际城这个项目其实分一、二、三、四、五期，每一期的商业物业形态完全不一样，都是独立存在的，同时也可以拼接起来，不同的业态互为补充，形成一个很大的商业项目。
观点地产新媒体：在招商方面，公司有什么想法？公司对于品牌的选择和判断有怎样的标准？
谭少群：
我们会倾向行业的龙头，基本上是行业的前三名。另外，也会引进一些武汉没有的品牌。因为，成功的商业项目70%都是外商。
不同项目的招商思路不太一样。比如，我们在湖北就跟天河院线合作，并且对他们提出很高的要求。而在国际城K3项目就定位于徐东片区独一无二的，能够引领整个区域的项目。
武汉这边的商业项目都是趋同的，别人怎么做大家就跟着怎么做，这样很容易淹没在蓝海里，所以在招商方面我们有自己的想法。
福星惠誉一直被称为“城中村”改造专家，但事实上福星惠誉拿的地块都很适合做商业。李嘉诚曾经说过：商业是地段，地段，还是地段，地段决定这个项目是否成功。福星惠誉的项目基本都是在三环以内，有的在二环内，有的在一环内。只要有人流、车流，就意味着有钱流，再加上好的地段，只要定位准确，经营就会非常好。这不同于一个开发商去城郊做商业，在城郊做商业怎么都做不起来。
观点地产新媒体：福星惠誉未来商业和住宅的理想的比例是多少？
谭少群：
在近3年内，商业和住宅基本维持在35%和65%左右，三年后可能会达到均衡的发展。如果这个生态购物广场推出以后，能够获得大家的认可，我们就可能拿这个产品进行复制，同时也会有其他的产品。一旦产品可以复制，政府也喜欢，企业的盈利能力也增强，我们就会做这种高附加值的产品。
观点地产新媒体：以后商业项目是以自持为主还是会散售？
谭少群：
根据产品而定，因为政府在每个地块挂牌的时候都确定了商业指标。另外，我们有一些产品可以进行复制，可以同政府在其他土地项目中进行沟通，在当地建购物中心。
商场部分会持有，根据实际情况我们会选择适当的部分出售，出售的比例不会很大，未来持有的比例会加大，例如生态购物中心，以后都是会持有的。
观点地产新媒体：您对国内商业地产现状怎么看？对发展前景有怎样的预期？
谭少群：
现在很多开发商进入商业地产，推出的商业项目、购物中心经营也非常不错。以福星惠誉为例，销售的商铺来看，大部分是业主重复购买。倘若之前亏了业主肯定不会再买，重复购买说明业主觉得物有所值，感觉投资有高回报。
另外，目前国际城真正开始运营的有一条商业街格兰大道，也被称为“美食街”。这部分以餐饮为主，每家商户的经营情况非常好，每到吃饭的时间，都是车水马龙。
这些都说明，有需求才有市场。尽管现在很多人说商业地产过剩、饱和，但是我非常看好中国未来的商业地产。
观点地产新媒体：从2009年福星惠誉提出企业发展和战略转型到现在，您觉得在商业地产开发方面有什么收获？
谭少群：
从我自身的感受来谈，经历了从无知到有知、从不喜欢到关注、从感性到理性、从理论到实践的过程我了解到了商业的奥妙和乐趣，这是我的第一个感受。
第二，商业地产资源整合非常重要。比如购物中心看起来很简单，但要做好购物中心，需要整合很多资源，包括国际一流的资源。
而且，整合还要执行到位，比如，包括设计单位、园林景观、屋内空调、电梯等，在布置的时候怎么产生人性化效果？我们专门找了一个团队整合这方面的资源，并重新布局，整合资源完成之后还要咨询。
第三，商业运营管理团队非常重要。一个好的商业购物中心如果没有好的团队去管理运营是很难成功的。可以说，项目建成只成功了50%，运营管理同样是成败的关键。
比如国际城项目，要管理这个购物中心需要250人。在现在竞争激烈的环境下，人才的积累成为一大难题，同行也面临这样的瓶颈。对此，我们前期做了很多工作，包括团队积累、培训、沉淀，但还不够。要想在这方面有长足的发展，队伍是很大的一个挑战。
第四，一个购物中心要有好的理念。刚才提到，现在的购物中心都是同质化的产品，所以我们不能再做同质化的东西，这样的产品空间和品质只会越来越小、越来越差。所以理念、定位很重要，不仅仅是建造简单的购物中心，而应该建设融入文化的购物中心，有中国元素的购物中心。
观点地产新媒体：您提到的250人团队，这部分人才来自哪里？
谭少群：
自己的人做，目前也在大量招聘，也请顾问公司，不过核心团队是我们的人。
分为三部分：一是内部培养，因为不动产公司成立了2、3年，随着项目的发展，团队也在逐渐成长，现在已经能够形成一支专业的团队；第二，我们会外聘一些人才任职管理岗位；第三，也会借助“外援”，这次跟国外公司合作就是借助“外援”，我们的关键任务还是在于“整合”。
“师傅引进门，修行靠个人。”不能总是拄着拐杖，运营半年到一年，再请“外援”进行指导，如果运营了6个月还不行就是我们团队的问题了。
观点地产新媒体：福星惠誉商业项目投资回报会经历怎样的周期？
谭少群：
购物中心行业有一个标准：1万平方米大概是8000万到1亿的投资，这是行业的一个规律，根据地价和位置不同可能会略微有变化。姑且按照1万平方米投资1亿元来粗略计算，投资回报期便是8年到12年，这是非常正常的投资回报期，8-12年以后能够收回成本。
观点地产新媒体：福星惠誉有没有在湖北省内二、三线城市开发商业地产的计划？福星惠誉购物中心已经开建，今后会否有更多类似的项目出现？
谭少群：
如果这个购物中心建成了，会进行复制，可能10年30城，整个项目属于商业综合体。与此同时，我们也在研究适合二、三线城市、符合当地市场需求的商业地产项目。比如，接下来我们马上会与商业地产策划方面的公司合作，研究具有福星惠誉特色，适合在二、三线城市发展的产品。在未来两年，福星惠誉的商业地产肯定要走出去。
