延续三年的房地产调控政策似乎让商业地产钻足了空子，“限住不限商”的调控模式下使得整个郑州商业体量增长过快，很多商业项目或建成了没营业，或经营不下去关门歇业，招商难，经营差，空置率“高烧不退”。
近日，来自仲量联行的报告显示，以各地购物中心的空置率衡量，中国主要城市中表现最好的是杭州，仅1%，其次是无锡1.5%，广州、南京、上海、武汉也都在2%~5%之间;最差的是沈阳，空置率高达24.3%，郑州次之20.7% 。居中的有西安(5.2%)、青岛(6.8%)、重庆(10.9%)、成都(12.6%)和北京(12.7%)。
延续三年的房地产调控政策似乎让商业地产钻足了空子，“限住不限商”的调控模式下使得商业地产进入了疯狂增长的状态。
郑州商业体量过大
以商业城市著称的郑州，从2006年开始，商业地产项目就如雨后春笋般遍地开花。而这其中，以购物、餐饮、休闲、娱乐等综合性经营模式为一体的超大规模购物中心表现最为突出。
如果说早些年还是宝龙城市广场、曼哈顿广场等项目独占鳌头的话，那么现在纵观郑州东、西、南、北区：丹尼斯、国贸360、万达广场、锦艺国际等大型明星商业中心则主导着各自区域的商业繁华。
资深商业地产运营专家、郑州御智商业地产顾问公司(以下简称御智商业地产)董事长王永君则用“不稀奇”来形容郑州购物中心空置率居高不下的现象。
御智商业地产曾做过郑州商业地产的市场调研，以郑州西区(北至北三环，南至南水北调，东至大学路，西至西三环)为例，已营业商业体量达114.5万平米，购物中心体量在80万平方米左右，加上未统计的区域小型商业体或社区型综合商业，实际上西区已营业商业面积达135万平方米。
随着万达、宝龙、锦艺、升龙等这些国内首屈一指的商业地产龙头企业开始密集进驻中原区，据统计，西区现在在建商业项目总体量已达161.3万平米，其中有升龙国际、升龙城、锦艺城、中原新城这些超大体量的商业项目。这些项目建成以后，西区商业的总体量将超过320万平米。
而根据商品零售面积人均需求量2.6平米每人计算，西区以桐柏路建设路为中心,半径5公里范围人口为741201，由此计算，零售商业面积需求为192.7万平方米。
“目前，整个郑州商业体量过大，由于内城改造、拆迁增容，很多商业项目或建成了没营业，或经营不下去关门歇业，招商难，经营差;而外围城区动辄十几万平方的商业体招商更难，经营更差。”王永君告诉记者。
利益主导多方博弈
住宅“黄”了，商业“红”了。房地产政策调控之下人们对于商业地产似乎青睐有加。而随着城市发展，大开发商也势必会将商业地产这个概念向下深耕。
旧城改造、合村并城，城区的发展为商业地产项目提供了深耕的土壤。
据记者了解，郑州惠济区花园口镇的合村并城项目，村民获得的房屋补助为70平方米住房和20平方米商业房，其中所分得的商业房位于某大型商贸中心。而一些村民告诉记者，没有实力也没有经验的村民根本不善于经营这些商业项目。
在郑州，因城中村改造补助给村民的商业项目所造成的空置率案例远不止这一例。开放商自留商业和村民补助商业之间形成矛盾，没有经营商业项目，商铺也租不出去，一些分给村民的商业面积自然而然被“空”了出来。
对于在商业综合体里的经营者来说，租金上涨、商户和开发商、业主之间的利益矛盾则成为他们放弃商铺的主要原因。
位于郑州农业路和中州大道正大城市广场的正大商业街，坐拥交通、区位等诸多优势，但正是由于开发商、投资者、经营者之间的多重矛盾，使原本旺盛的商业体日渐萧条。目前，正大商业街的商户已于今年年初全部撤离。这个CBD旁边“游购娱”一站式购物中心只剩下一具建筑残骸。
