华侨城第四代产品：“欢乐海岸”的成功标志着成长空间的打开。“欢乐海岸”是华侨城发挥自身旅游、文化、娱乐综合优势而全新创造的商业主题公园模式，该产品：(1)盈利能力强：深圳欢乐海岸运营不到两年即实现收支平衡，预计12年可实现盈利1亿元，未来每年贡献净利润2-3亿元。未来复制中，若加入住宅产品，则盈利空间更为理想。(2)竞争对手“山寨”门槛高。(3)自身复制能力强。
预计12-13年将成为华侨城新一轮全国扩张的开启之年。(1)第一轮扩张后带来的资金压力缓解，12年3Q，公司经营性现金流实现自10年以来的首次转正；(2)12年华侨城已积极的与深圳大鹏新区、福州、宁波三家地方政府签署合作框架协议，拟开发文化旅游综合项目。
从区域分化框架下分析，欢乐海岸在新扩张区域具备有效潜在需求。
12年扩张的深圳大鹏新区、福州、宁波均为成长性排名靠前区域。
从产业图谱框架下分析，“欢乐海岸”模式受益收入提升带来的产品需求及产业结构演变。欢乐海岸这种多元业态的组合：(1)在休闲游市场中，可受益游览娱乐及住宿产业、文化表演及人造目的地、经济性酒店等子行业发展；(2)在度假游市场中，可受益住宿及旅游购物产业、星级酒店等子行业发展。
我们认为新产品+新扩张，将带来华侨城新的成长空间。预计12、13年净利润36.7、46.6亿，对应EPS分别为0.51、0.64元。公司每股RNAV14.5元，现股价大幅折52%，估值非常低廉，目标价9.23元，对应NAV折价36%、13年PE14倍，维持增持评级。
