如果说，2012年中国房地产业的跌宕起伏一定要在一个人身上成为缩影，宋卫平当之无愧。
为了还债把大部分项目及股权卖给九龙仓和融创合作开发，为了维持队伍保住江湖地位，大量承接代建项目。房地产宏观调控，差点让宋卫平成为“烈士”，这个在悬崖边走过的男人缓过劲来后开始尝试去当农民，开始尝试养老地产。
穿越寒冬劫后余生
“这是一个很惨痛的过程，正是因为卖股给九龙仓，跟融创合作，绿城才存活下来，这好比历史上的逃荒年代，大家生了很多孩子，但吃不饱，养不活，只能卖掉几个，总比死掉好。”宋卫平对于劫后余生仍是满怀感伤。“这段经历告诉我们对宏观环境的理解力有时还有幻想，很天真，我们没能躲过严厉的调控，证明自己还不够聪明，只能不断地学习。”
2012年6月8日，绿城中国正式宣布获得香港地产开发商九龙仓近51亿港元策略入股，九龙仓加上原有股份，在交易完成后将持有绿城中国24.6%股份，成为绿城中国第二大股东，此次配股完成后，绿城净资产负债率将由140%多降至89%。
2011年12月，历史专业出身、当过体育教师的宋卫平在绿城内刊上写下了《自助者天助》那篇几乎令人心碎的卷首语，言语中的伤感倔强一如大多数房企当时在生死存亡中的煎熬，这一年度绿城负债率高达148.7%，绿城处于“破产”边缘——找出一条活路，穿越寒冬几乎构成了宋卫平2012年的全部。
2012年年初，绿城曾掀起一场“全员营销”的销售改革，包括宋卫平在内的绿城高层都成了销售员，同时绿城房源向全社会开放。将销售模式转变为经纪人模式，是宋卫平为绿城转型做出的改变之一。据宋卫平透露，这一年他一个人就卖掉3亿元的房子。
就在8月27日，绿城公布2012年中报时，上半年房子卖了120亿元。引人关注的是，截止到6月30日绿城中国的净资产负债率为93.5%，这也是绿城自上市以来，净资产负债率最低的一次。
但真正促使绿城将负债率降下来的绝不单是加快销售。公告显示，绿城2012年前五个月通过转让12个项目，回笼了78亿元；6月份又先后从九龙仓及融创中国获得约81.7亿元，加上8月份从山东高速获得的28亿元，绿城通过卖项目回笼资金约187.7亿元。“如果不转让项目，我们根本不可能这么快把负债率降下来，也不会这么快轻松考虑下一步的战略。”绿城一位高管向记者表示。
轻资产运作转做“包工头”
2012年下半年，刚需市场的暖流冲淡了中国房企的寒冬。有统计显示，从2012年6月底至11月中，绿城四处拿地，购地涉及的总金额为167亿元，地区遍布上海、杭州、合肥、天津、大连等核心城市。
但上述绿城高层表示，这段时间所涉及的拿地都是绿城和其他企业的合营公司完成，除了大连地块绿城出资40%外，其余购地资金已都不用绿城支付现金。换言之，别人出钱，绿城建房，宋卫平似乎成了“包工头”。
这其实是宋卫平在年初部署2012年绿城核心战略时布下的重棋：在力求生存的首要目标之下，绿城将向轻资产方向发展；已经开始操作的代建模式将得到强化。
据了解，至今绿城已签约代建项目72个，土地面积超过1100万平方米，总建筑面积约1600万平方米，此外还有近300个项目储备。
目前绿城代建业务主要包括3种业务模式：商业代建、政府代建和资本代建。委托方拥有土地或者资金，由绿城派出的团队进行项目的全方位、全过程的房地产开发管理，委托方可以借用绿城的品牌，同时借用绿城所有的合格供应商和设计资源，为产品进行整体的规划和营造，绿城收取一定的管理费。
据绿城内部人士透露，绿城代建收取的费用一般包括3个部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。目前已经签约代建的72个项目，可售货值达1300亿元。绿城建设对商业代建项目收取的管理费用平均约为销售额的7%左右。尽管利润率较低，但符合宋卫平轻资产运作的思路。
宋卫平一直“固执”地认为“好产品绝不降价”，这也恰恰成就了绿城的口碑，绿城通过绿城会积累了上10万名优质会员，由其代工的项目，可达15%~20%的品牌溢价，“这些优势促使了绿城在代建项目的谈判上显得游刃有余”。
“在行业调整的大背景下，绿城完成了由激进向平稳的过渡，也开始对一些新领域进行尝试，这是我们这一年的最大成绩。”这是宋卫平对绿城2012年的总结。
据绿城中国公告显示，截至11月10日，2012年绿城销售额已达到484亿元(含29亿元的协议销售额)。也就是说，绿城提前两个月就完成了年度总目标。
如果说代建是绿城的第一次转型，那么进军养老地产则是绿城的第二次转型。2012年9月，绿城在桐乡乌镇项目中规划600多亩用于养老地产项目打造，据宋卫平透露这将是一个“学院式”的养老模式，一切都将由绿城全面打理。
但事实上养老地产比商业地产更难做，要求沉淀的资金量更大，项目短时间内也难以变现，而且相对商业地产来说面临更大的盈利难题。
不过这丝毫没有影响宋卫平进行转型尝试的决心。2012年9月，绿城集团开始正式涉足电子商务领域，搭建B2B模式为主的建材服务商平台。2012年11月20日，绿城宣布在宋卫平家乡嵊州投资20亿元建设现代农业综合体。
那么涉足这么多领域之后，绿城是什么？还是那个以开发高档住宅著称的房企吗？
宋卫平说他还有很多抱负，还想“向天再借五百年”。
