根据德佑地产监控的商业地产数据显示，2012年，上海市商业地产新增供应面积为351万平方米，环比下跌23.8%；成交面积318万平方米，环比下跌14.0%；成交均价21739元/平方米，环比下跌0.4%。
2012年上海市商业地产的供应和销售均处于低位，351万平方米的新增供应面积达到了06年以来的最低点，而成交量也仅仅高于08年的水平，在最近七年中位居倒数第二位。 尽管供应创历史新低，但依然未能避免商业地产市场连续第三年出现供大于求的局面，只是批售比略有改观，从去年的1.25：1，下降至1.10：1。截止2012年末，上海市商业地产的存量面积达到1192万平方米，大大高于1001万平方米的住宅存量，并且按照2012年商业地产成交的月均速度，这一存量大约需要45个月才能消化。
从月度走势来看，2012年上海市商业地产市场先抑后扬的趋势十分明显，1-4月中，有三个月的成交量处于20万平方米以下的低位，5-10月则总体处于缓慢上升状态，而在11、12月，成交量则达到41万和53万平方米的两个年内最高点，这与商业地产在年末的供应井喷有关。
从区域分布来看，嘉定和松江这两个外围区域占据了最大的成交份额，分别达到14.6%和9.9%，宝山、奉贤、原南汇等外围区域也位居前列。中心城区中，闸北区的成交份额最大，占到8.4%。今年，商业地产成交重心向外围区域迁移的倾向十分明显，外环外商业地产在总成交面积中的比重已从2011年的53.4%上升至2012年的58.3%，这也是今年商业地产总体均价下跌的重要原因之一。随着市区开发空间的减少，以及开发商持有倾向增加，外围区域未来将在商业地产市场中占据越来越大的比例，但这同时也将增大外围商业地产库存积压、招商困难等各类风险。
在今年成交排名前十的商业地产项目中，外环外和外环内项目各占五席，排名三甲的卓越商务中心、华敏帝豪大厦和上海松江万达广场，成交面积都在9万平方米以上。前十中的三个内环内项目，华敏帝豪大厦、隆宇国际商务广场和上海国际航运服务中心均以整购形式被出售。而外围项目中成交量领先的则是卓越商务中心、上海松江万达广场、悦合国际广场这样的综合体项目。
办公类物业市场：市中心整购减少，公寓式办公拉动成交
根据德佑地产监控的商业地产数据显示，2012年，上海市办公类物业新增供应面积为170万平方米，环比下跌27.8%；成交面积168万平方米，环比下跌8.6%；成交均价24314元/平方米，环比下跌9.7%。
2012年，上海市办公类物业新增供应量为历年最低，成交量则高于2008和2010年的水平，在最近七年中位居倒数第三位。不过，相较于2010和2011年明显供过于求的行情，2012年办公类物业的批售比接近于1：1。
2012年上海市办公类物业的均价首次出现了下跌，并且跌幅接近于10%。这与成交结构的显著变化有较大关系，2012年外环外办公类物业占到上海市总成交面积的44.4%，而这一比例在2011年仅为35.7%。
虽然为黑石集团所整购的华敏帝豪大厦是2012年成交面积最大的办公类项目，但是总体而言，2012年市中心写字楼的整购不论数量还是价格均要明显逊于2011年。2011年因频频出现高端写字楼整购，而拉高上海市均价的陆家嘴板块，2012年的办公类物业成交面积却仅仅相当于前一年的1/4。由于开发商的抛售倾向减弱，在2011年曾一时席卷楼市的市中心写字楼整购风潮，在2012年已大不如前。
相反的，以公寓式办公房源为主打的项目却占据了愈加显耀的位置，成交榜前十中的卓越商务中心、上海松江万达广场、悦合国际广场、中铁中环时代广场、中海万锦城、绿地丰翔新城等项目均有大量公寓式办公房源售出。散售公寓式办公房源已经成为了开发商快速回笼资金的重要手段之一，尤其是对于一些外围商业地产项目而言，并且住宅的限购政策也助长了这类房源的销售。
受到总体经济不景气的影响，今年办公类物业的成交并不尽如人意。成交量较为依赖于公寓式办公散售的拉动，这一定程度上是限购的挤出效应给办公类物业市场带来的意外之喜。但是，这种局面也可以看作是商业地产市场供过于求所造成的“异化”表现。
商业类物业市场：内中环均价大涨，外围存量堪忧
根据德佑地产监控的商业地产数据显示，2012年，上海市办公类物业新增供应面积为181万平方米，环比下跌19.6%；成交面积150万平方米，环比下跌19.3%；成交均价18869元/平方米，环比上涨12.2%。
2012年，上海市商业类物业的供应和销售均为最近七年的第二低点，不过，上海市均价却出现了较大幅度的上涨。在各环区中，除了中外环区域成交均价略有下跌，其余各环区商业类物业均价均出现明显上涨，尤其是内中环区域，随着绿地汇创商务广场等高端商业地产项目的热销，其均价已飙升至33846元/平方米，涨幅接近于50%，与内环内均价的 差距已被缩小至1000元左右。随着内中环各板块居住环境的日臻成熟，这一区域的商业类物业价格正逐渐向内环内看齐。此外，内中环在售的商业类物业往往为近年建成的新盘，品质较高，而内环内则有不少房龄较长的商业项目出售，这也拉近了两者的价格。
在商业类物业成交榜前十中，外环外项目占据了七席，其中有三个项目位于松江区，嘉定和奉贤也各占两席。住宅项目的附带商业在前十中占据半壁江山，如成交量最大的金地格林风范城是南翔板块的主要住宅项目之一，而在2012年，其沿街商铺和商住类房源的销售也颇为可观。排名次席的屹申商务大厦也同样是大宁板块大盘上海滩大宁城的商业部分。同时，以松江万达广场、开元地中海、悦合国际广场等项目为代表的综合体商业也在前十中占据四席。
目前而言，商业类物业依然面临着严峻的去库存形势，尤其是外围区域，情况尤其不容乐观。2012年末，外环外商业类物业存量高达449万平方米，按照2012年的去化速度，足足需要四年才能消化完。外围区域本身的人口导入就普遍存在不足，并且这些商业类物业有不少是开发商购置住宅项目所需地块时所带来的“副产品”，部分开发商对其缺乏长期规划，试图迅速散售回笼资金，也给其未来的长期运营带来隐患。
