MALL：主题夺人方能脱颖而出

沙场征战，华南造ＭＡＬＬ运动的阵营为何愈拼愈大？
　　奋斗经年，ＭＡＬＬ那散发着诱人芬芳的利润源泉究竟在哪里？
　　痛定思痛，众多造ＭＡＬＬ的先行者如何完成自身“化蝶”之旅？　　
　　在ＭＡＬＬ沙龙上，三大ＭＡＬＬ巨头（广州正佳商业广场、佛山东方广场、东莞华南ＭＡＬＬ）与ＭＡＬＬ界先行实践者纵横捭阖，为珠三角ＭＡＬＬ国际化运营拨开云雾。沙龙讨论的焦点集中在————新生代ＭＡＬＬ如何跳出主题缺位的窠臼；ＭＡＬＬ打造者如何实现其有关边际效应和辐射力的梦想；城市竞争力与造ＭＡＬＬ运动之间的互相推动。
　　　　　　　　　　　　　　　———沙龙主持人、本报记者金杜

　　对话嘉宾

　　黄海涛　三元盈晖投资发展有限公司副总经理
　　陈维民　广州正佳企业有限公司执行总裁
　　孙雄　　广东省连锁经营协会会长
　　吴江　　佛山东建集团常务副总经理
　　乔裕生　广鼎投资开发咨询（上海）有限公司执行副总经理
　　周文胜　深圳铜锣湾百货有限公司副总经理

　　结束语：谢谢嘉宾的发言，谢谢各ＭＡＬＬ巨头在各自领地的劳苦探索。我想说的是————作为一个刚刚在中国兴起的产业，造ＭＡＬＬ运动既充满朝气，又充满了挑战。我们惟其希望华南造ＭＡＬＬ运动在经过冬天的孕育、春天的勃发、夏天的耕耘，能迅速进入秋天的成熟与收获期。　　

　　造ＭＡＬＬ运动风生水起

　　十六大提出“全面建设小康社会”，推动城市化进程和规范商业布局被提上广东建设的议事日程，投资者的重视和地产开发的聚集效应一起催生了这场新生代造ＭＡＬＬ运动

　　主持人：第一个问题我想请教孙会长。广东省连锁协会今年发布的“２００３广东商业趋势报告”其中一条是————“２００３，购物中心将热遍珠三角”。请问协会是凭借哪些因素判断而得出结论的。
　　孙雄：这是根据购物中心先行者和造ＭＡＬＬ人士们的判断，在一定的背景下提出的———首先，十六大提出“全面建设小康社会”的目标，必须要有一个全新的商业零售业的生活载体，新生代ＭＡＬＬ应运而生；其次，中国社会全面发展使广东发展有了新定位，推动城市化进程和规范商业布局被提上议事日程。ＭＡＬＬ也有了新形式；再次，商业文化的提升，使ＭＡＬＬ的商贸、文化职能日趋重要；最后，投资者的重视和地产开发的聚集效应也催生了这场新生代造ＭＡＬＬ运动。
　　主持人：作为长期在两岸三地ＭＡＬＬ界侵染的ＭＡＬＬ专家，乔先生如何看待这场在华南新兴的造ＭＡＬＬ运动？
　　乔裕生：目前，华南地区的ＭＡＬＬ开发、合作和联系上，似乎比华北、华东，甚至台湾、东南亚等地区都完善和具有套路。因为巨大的市场需求，中国商业不动产的领域十分广大，绝对需要玩游戏的人携手开拓。另外，同业间的互动交流更利于降低投资风险，更好地吸收同行的前车之鉴。　　

　　“新生代”跳出同质窠臼

　　佛山东方广场以“国际旅游观光”为ＭＡＬＬ的主题，上月封顶的广州天河正佳提出了“亚洲体验之都”的口号，东莞“华南ＭＡＬＬ”的推介主题是：“亚洲最大的主题购物公园”，定位是购物天堂、娱乐之城、梦幻之旅。

　　主持人：目前，佛山已成为广东的第三大城市，其一举手一投足都备受关注。而作为佛山旧城改造和重组老城区商业格局的地产项目，东方广场在全国首个旗帜鲜明的提出了“国际观光产业街区”的概念，请教吴总，您的团队是凭借哪些元素来确立这一鲜明主题的？
　　吴江：佛山东方广场以“国际旅游观光”为ＭＡＬＬ的主题定位，主要基于两个方面的考虑。首先，这是由佛山这座城市历史文化底蕴决定的。作为中国四大名院之一，“梁园”就在东方广场旁（佛山政府正竭力通过复建修葺保存其原貌）。其次，ＭＡＬＬ的建立需要完整的主题及鲜明个性。旅游业是名副其实的朝阳行业，是佛山旅游局力推的重点对象，我们希望能将ＭＡＬＬ和佛山旅游业这两个有强大生命力与发展前景的因素相互带动。
　　主持人：听说东方广场已与佛山市旅游局强强联盟，意在打造佛山旅游业的新名片？
　　吴江：在实际操作中，我们会把具有佛山不同历史时期的建筑形态的建筑元素注入东方广场的设计及布局中，也吸收了东南亚的建筑风格，希望在布置设计中有浓缩的体现。在功能配置上，我们也考虑体现旅游街区的本质，容纳吸引更多的游客。　　　主持人：与珠三角第一代ＭＡＬＬ不同的是，此次新生代ＭＡＬＬ均跳出了原有主题缺位的同质化窠臼。上月封顶的正佳提出了“亚洲体验之都”的口号，大大提升了以正佳、天河城为轴心的天河黄金商圈。请教陈总，正佳是凭借哪些因素给自己主题定位的。
　　陈维民：正佳提出“亚洲体验之都”的主题定位原因是，第一，“体验之都”最能概括正佳的主色调；第二，作为一种新兴业态，正佳强调购物过程让来客都有新体验，兼获知识性和趣味性。“体验之都”使听者的想像空间无限，对于每个人感受的描述也显得准确到位。
　　主持人：“华南ＭＡＬＬ”做推介时有句话给我留下深刻的印象：“华南ＭＡＬＬ不仅仅是东莞的，也是珠江三角洲的，更是大珠江三角洲（粤、港、澳）的”。请黄总谈谈华南ＭＡＬＬ如何实现自身有关边际效应和辐射力的梦想？
　　黄海涛：关于边际梦想，我们从功能调整上作出重大调整———摒弃传统，以旅游性、娱乐性和购物为主。在中国，都市型ＭＡＬＬ面临的发展压力较小，在市场认知度上也占优。虽然华南ＭＡＬＬ相对于广州、深圳等中心城市，属于郊区型ＭＡＬＬ，但由于位于东莞这一拥有一千万人口且消费力较高的城市的第一商圈，它对于这些地区具有一定辐射能力。

　　与城市发展良性互动

　　ＭＡＬＬ对提升城市竞争力功不可没。政府可以其有形和无形之手支持ＭＡＬＬ建设。有形之手如对城市建设、旧城的改造和布局形成整体影响；无形手即政府引导地方产业结构调整，如中心城区的界定和调整、教育建设、商业定位等。

　　主持人：我们看到新生代ＭＡＬＬ都纷纷以“打造城市ＭＡＬＬ名片”的身份促进当地经济升级，堪称为当地提升城市商圈竞争力的鼎立之作（如佛山东方广场建成后将大幅提高佛山旅游城市地位，而东莞“华南Ｍａｌｌ”某种程度上也成为东莞万江在实现经济转型过程中押得最重的一块“宝”）。
　　周文胜：ＭＡＬＬ应该带动城市资本和承担部分社会使命。例如ＭＡＬＬ使周边地区土地升值，都市型ＭＡＬＬ使整个街区兴旺起来，物业进一步升值，而郊区型ＭＡＬＬ也应可以带动当地的楼市上扬。就像铜锣湾进驻后的华强北路与之前的华强北路是不可同日而语的。
　　黄海涛：ＭＡＬＬ具有一定的社会功能：如它可提升当地经济的第三产业，对提升城市竞争力功不可没。ＭＡＬＬ可能发展为核心型、导向型的产业，甚至迅速发展为产业链、产业群。随之而来的解决就业问题、上缴大量税收、招商引资和品牌效应，都是实际且效果惊人的。
　　吴江：作为一个成熟运作的政府体系，它不可能以参与者的身份来直接左右某一产业，但其可以用有形和无形之手支持ＭＡＬＬ建设。有形之手如对城市建设、旧城的改造和布局形成整体影响（东方广场本身就是作为旧城面貌重整的整体计划的一部分）。另外，无形手即政府引导地方产业结构调整，如中心城区的界定和调整、教育建设、商业定位等。

　　销售方式不拘一格

　　每一个ＭＡＬＬ在业态规划上不尽相同。因此哪些地方适合销售，哪些地方不可销售，并没有统一的答案。

　　主持人：一个非常现实的问题请教乔先生：作为ＭＡＬＬ形态存在的商业面积为何一定要销售，应如何选择销售面积的比例与分布？
　　乔裕生：这是一个国内不少地产开发商都十分关注的问题。现在要讲出哪些地方适合销售，哪些地方不可销售，并没有统一的答案。因为每一个ＭＡＬＬ在业态规划上不尽相同。要把商铺分割成多少面积，又怎样出售，并无绝对的公式可用。现在不少投资者都会出售美食街的商铺，虽然把商铺出售可以解决资金问题，带来利润收益，但日后的统一管理则显得相当困难。总之，ＭＡＬＬ会因为是都市型、郊区型的不同，或面对消费者的不同，会有不同的适合和不适合销售的部分。

　　专业团队融资

　　境外公司集资是一个不错的选择。回到国内，则多采用银行贷款、控股及境外登记等方法。

　　主持人：ＭＡＬＬ开发过程中，资金的投入非常庞大。要成功开发一个ＭＡＬＬ应通过哪些有效融资渠道解决资金问题？
　　乔裕生：财务资金运作下，应让专业团队完成融资。大原则是ＭＡＬＬ的开发不可能由开发商独立完成，需要国际合作，需要经营团队统一集资。一般来说，境外公司集资是一个不错的选择。回到国内，则多采用银行贷款、控股及境外登记等方法。

　　　　南方都市报记者　金杜