2012年是中国经济艰难的一年，也是零售市场艰巨的一年，社会消费品零售总额同比增速约14%～15%，低于上一年的17.1%的水平。深圳市场也不能例外，大型商场经营异常艰难。本地龙头企业茂业百货和天虹商场，促销活动频率明显高于往年，以增强企业的销售业绩。即使在万象城，华润的吴向东总经理在某论坛上表示，2012年是零售艰难的一年，下调了万象城零售增长预期。
2012年，深圳共推出6个集中式商业项目，供应商业面积约67万平方米，相比于2011年增长3倍，包括知名的龙岗coco park、宝能all city，欢乐海岸一期、海雅缤纷城等知名购物中心。由于2011年前深圳已开业大型购物中心较多，竞争激烈，加上经济增速下降，人力和租金成本却上涨，零售企业在2012年开店步伐大大降低，因此2012年对于购物中心来说，招商开业变得格外艰巨。如宝能all city刚开始招商时定位高端，想招商引入大量的国际名品，但是招商困难，最后调整为服务于社区及周边的南山居民为主。宝安的海雅缤纷城多次推迟开业时间，最终确定计划12月28号将开业，皇庭IA MALL则推迟至2013年年中开业。
积极应对电商冲击
面对电商对商业地产的冲击，深圳的开发商也在积极应对。最为明显的策略就是加大体验式消费，增加了休闲娱乐和餐饮业态，如深圳欢乐海岸项目，引入了中影国际影城旗舰店，酒吧街、多个餐饮品牌；而宝能all city更是把餐饮做到了极致，仅仅咖啡厅就多达8家，另外有20多家知名连锁餐饮品牌入驻。即使体量只有3.4万平方米的振业星海商业广场，也配备影院、电玩城、SPA等体验式消费，打造成真正的“一站式”消费，以防御电商对零售领域的冲击。
龙岗、宝安发力购物中心
金融危机后，大量热钱涌入商业地产开发领域，由于开发周期通常在2～4年，因此2013年将是购物中心集中推出的时期，预计开业的购物中心商业面积达130万平方米，是2012年开业量的2倍。新供应的大型项目包括欢乐海岸购物中心、皇庭IA MALL、龙华九方购物中心、盐田和龙岗的万科商业项目、沙井京基百纳广场等。
虽然全国零售销售在2012年7月触底并开始缓慢回暖，零售企业也开始加大开店步伐，但是其增长速度远远低于购物中心面积的推出的速度，这必然导致购物中心抢夺品牌资源，部分购物中心不能按计划开业，商业面积消化时间将延长。
2013年原特区外商业项目将成为亮点。龙岗、宝安正成为开发重点，如龙岗的万科广场、龙华的九方购物中心和星河盛世商业等将陆续开业，而盐田将开业片区内第一家大型购物中心，有万科和招商地产共同开发。而未来3～5年，龙岗大量的旧改项目、前海规划等将规划以及推出更多的购物中心。
深圳最近几年开业的商业项目，以福田和南山为主，2013年推出的项目仍然在福田和南山。罗湖由于商业发展最早，已经很少有土地供应，虽然政府启动不少旧城改造项目，但是由于其开发周期长，短期内很难有集中式商业推出市场。
