瑞安房地产商业分拆上市计划有了实质性进展。1月9日，瑞安房地产发布公告称，公司旗下一家全新的商业地产公司——中国新天地，将于今年3月1日正式进入运营和管理阶段。
“中国新天地最终将在香港上市。我们已经向香港联交所提交了上市申请，目前上市事宜正在进行中，何时上市目前还没有确切的时间表。”瑞安集团董事局主席罗康瑞告诉记者。
拟分拆商业地产上市
“通过这一新的公司，瑞安集团旗下几家地产公司的业务领域将更加清晰。”罗康瑞告诉记者。
目前瑞安集团旗下已经有瑞安房地产和瑞安建业两家香港上市公司，中国新天地也于去年6月份向香港联交所提交了上市申请。如果中国新天地成功上市，瑞安集团旗下将拥有3家上市房企。
据了解，未来瑞安房地产将主要负责房地产的开发；中国新天地则主要负责商业地产的运营、管理，以及对其它公司商业项目的并购与投资。“瑞安建业未来会如何定位，我们正在研究中。”罗康瑞说。
瑞安房地产高层向记者透露，目前瑞安房地产已经开始将旗下的商业项目资产注入到中国新天地中。首期注入的资产包括上海新天地、上海虹桥、武汉天地、重庆天地等较为成熟的大型商业结合体。
中国新天地将被注入的商业资产约280亿元，目前有约99万平方米的待开发商业项目。“未来3至5年，中国新天地的商业资产规模将有望高达680亿元。这是一个相当庞大的商业公司。”罗康瑞表示。
在进行资产注入的同时，瑞安系在人员安排上也做出了大手笔整合。“瑞安房地产中负责商业运营团队的大部分人员将进入中国新天地，涉及的人数相当多。此外，去年我们收购了一家商业运营公司70%的股权，以充实对中国新天地的商业管理能力。”瑞安房地产董事总经理李进港向记者表示。
此前市场传出消息，中国新天地的上市规模约10亿美元。但记者在采访中了解到，由于瑞安方面认为其资产价值被低估，因此不愿在市场低位运营时上市。
对于是否会引入战略投资者的问题，罗康瑞告诉记者，目前有很多投资机构正在就入股中国新天地进行商谈。
“中国新天地的大股东仍然是瑞安房地产，预计占中国新天地50%左右的股份。何时上市，关键要看市场是否有较好的价格认购。”罗康瑞说。
为瑞房减负
为何瑞安集团要将商业进行分拆上市？记者了解到，这与该公司提高企业运转效率有关。
瑞安房地产以成功地开发运营新天地系列而知名。新天地系列之所以能够成功，主要是因为这些商业项目绝大多数位于城市较为成熟的商圈。
“以旧城改造的形式瑞安房地产获得了位置较好的项目，但这些成熟商圈往往有体量不小的动迁，投资资金巨大。”分析人士告诉记者，从拆迁到项目开发、再到销售和投入使用，一个商业综合项目的周期往往长达5年至7年左右。
“我们在拆迁上投入的资金就高达120亿元。但投入五六年了，有一些优质的商业项目仍然没有看到回报。虽然我们知道这些商业项目潜力很大，但很难获得资本市场的足够认可。”罗康瑞指出，进行商业分拆上市，就是要把商业项目的开发和运营进行分离，加快瑞安房地产的运转效率。与此同时，中国新天地专注于商业、办公、酒店的运营管理，也能体现这部分资产真正的价值。
据了解，2006年-2009年瑞安房地产的总资产从260亿元增至426亿元；然而公司同期的营业额却从47亿元增至67亿元。
“营业额的增速明显低于总资产的增速，说明企业运转的速度较慢。”易居中国分析师薛建雄表示。
有消息人士透露，去年12月以来瑞安房地产还在为旗下的上海太平桥项目，向新加坡大华银行寻求一笔3年期的贷款。为了解决前期投资资金的问题，去年以来瑞安房地产通过德意志银行、瑞银、渣打银行等金融机构，进行了多次海外融资，金额约110亿元。
仲量联行上海研究部总监周志峰指出，瑞安的新天地系列是相当成功的商业案例，但瑞安房地产也因前期资金投入过多，而承受了不小的压力。
“在成功投资、运营了十几年的新天地系列后，业界有人认为商业综合体因沉淀资金过多、投资周期较长，影响到企业的运转效率。但实际上做商业项目的确是需要在前期投入大量资金后，未来商业的价值才能体现出来。”同策房产研究总监张宏伟表示。
为解决资金周转速度慢的问题，瑞安房地产去年不得不转让了旗下的优质商业项目。
去年11月瑞安房地产将上海“创智天地”中3.3万平米的部分办公楼及零售物业以近6亿元的总价出售给中国工商银行上海杨浦支行。11月底，瑞安房地产将佛山“岭南天地”项目中一幅地块49%的权益，以3.91亿元的价格转让给三井不动产。
加上此前“重庆天地”在转让的3栋商业、3栋办公楼和商铺所获得的32.3亿元，4项商业的整体销售为瑞安房地产回笼了高达48亿元的资金。
“我们知道这些项目如果再持有并运营几年，这些商业资产的价格将远远高于现在转让的价格。在中国新天地投入运营后，瑞安房地产和整个集团的运转效率将会得到明显提升。”罗康瑞说。
