2012年11月23日,上午9点30分,旭辉控股集团有限公司(下称旭辉集团)登陆香港联交所,成功“破冰”,成为去年首家成功赴港上市的内地房企。
根据旭辉集团公布的招股说明书内容,此次公开发售价格,以下限1.33港元/股定价。
旭辉集团董事长林中对此表示:“是希望留有上涨的空间”。此外,林中还透露“公司将根据财务负债能力,以及未来增长需要,收购新的土地或项目,而此次上市融资的80%将用作可供发展的新项目或土地。”
今年1月7日,旭辉集团公布了2012年的全年业绩。数据显示,去年1-12月,旭辉集团累计实现合同销售金额人民币约95.4亿元,合同销售面积约102.6万平方米,合同销售均价约9300元/平方米。
据悉,旭辉集团2012年的销售数据分别超过2011年全年合同销售金额和合同销售面积的75%及90%,也超过了集团此前制定的2012年度全年的销售目标。
旭辉集团一位高管向记者表示:“公司上市之后会保持原来的经营风格,做自己擅长做的事,产品线以刚需产品主打,并延续快速周转的策略。”
目标拿地到开盘8个月
旭辉集团的项目主要集中在长三角地区。除此之外,集团在环渤海和中西部地区也有布局。集团于今年1月公布的业绩数据显示,旭辉集团去年1-12月,合同销售面积约102.6万平方米,合同销售均价约9300元/平方米。
一家港资券商分析师向记者表示:“旭辉集团在受到内地地产调控影响,2011年下半年销售业绩出现下滑。但旭辉集团的产品主要由刚需产品构成,并且长三角地区经济较发达,2012年下半年由于刚性需求的带动,销售情况已经恢复。”
旭辉集团官网显示,集团目前已经“进驻”了内地包括上海、北京、合肥、重庆等13个城市。
据上述高管介绍,旭辉集团“进驻”的城市可以划分成“战略型城市”和“机会型城市”两大类,“上海、北京、重庆、苏州等经济发展水平和人均收入水平较高的是战略型城市,旭辉集团要做到在上述区域进行深耕,力争做到当地市场占有率的前10强;而像嘉兴、镇江、廊坊等城市则是机会型城市,未来是否要继续开拓还要看城市本身是否具备可持续发展的动力。”
以上海为例,旭辉集团在区域内目前有7个在售楼盘,主要位于嘉定、青浦、宝山等上海的郊区,销售均价与市区内同类楼盘有一定距离。上述高管向记者表示:“旭辉集团的产品线以刚需产品主打,占比超过6成,主要服务于首次置业人群以及首次改善人群的需求。”
该高管还进一步补充道:“首次置业针对的人群通常以要组织家庭的青年为主,这类人群的需求主要是户型小且总价低的产品。另一种刚需,首次改善,这类人群可以是已经育有下一代的青年家庭,也可以是希望与父母同住的青年家庭等,对于这类人群旭辉则会针对其需求设计相应的产品,比如户型可能会更大些,也可能会更强调产品内部结构的私密性。”
在本轮楼市的调控初期,旭辉集团就提出了“两高一轻”的发展战略,即“高周转、高去化、轻资产,并据此在产品结构、拿地策略上进行了相应调整”。
“旭辉将会延续这种快速周转的经营模式,未来力争做到项目从拿地到开盘仅用8个月的时间”,上述旭辉集团高管表示。
相关资料显示,诸多房企如万科、恒大、世茂等都通过“低价+快速周转”的策略,使得公司可以在上半年房市“寒冷”的2012年得以画上一个相对“圆满”的业绩句号。
上述旭辉集团高管认为:“公司要提高净资产收益率,通过杜邦分析可以了解到,只有三种途径:要么提升利润率,要么扩大杠杆,要么就是提高资产的周转速度。房企暴利时代已过,旭辉又追求财务上的稳健,所以合理的选择即是第三种。相信加快周转率也是未来大部分房企会自觉追求的事情,10-12个月的拿地到开盘时间会成为业界常态。”
某高校房地产研究中心向记者表示:“除了通过制定标准化流程,缩短从拿地到开盘的时间外。品牌的打造和合理的土地储备也是加快周转率的关键因素。”
暂只做出售型商业地产
旭辉集团招股说明书显示,按物业类别划分,公司的土地储备可分为6大块:住宅、代售办公楼/商用物业、持作或拟持作租赁的商用物业、配套酒店、停车场和其他。
除了住宅部分土地储备面积占到宗土地储备面积的近7成外,旭辉集团两种类型的商业地产土地储备面积似乎也暗藏玄机。代售办公楼/商用物业这一划分占总土地储备的比例为14.5%,而持作或拟持作租赁的商用物业仅占总土地储备的2.8%,两者之间相差5倍之多。