从2010年3月至今不到两年的时间内，远洋商业地产已完成了从“借外力”到自有品牌深耕的升级。度过转型阵痛期的远洋地产即将迎来收获期。
对于远洋来说，如果与太古合作的颐堤港项目开业宣告了商业地产蓝图正在逐步打开，那么远洋首个独立开发运营的购物中心———北京远洋未来广场在2月1日的亮相，则将拉开其商业地产品牌精细化的大幕。随之而来的、庞大的商业物业布局将开始为远洋贡献正现金流。
从2010年3月，远洋地产商业事业部的成立，到如今的远洋未来广场的开业，远洋地产用了两年的时间，经历了房地产转型商业地产的阵痛期，即将迎来收获期。
“从今年起，远洋地产每年将有超过20万平方米的商业物业投入运营。”远洋地产集团总裁李明表示，虽然住宅开发依然是远洋规模增长的核心动力，但商业地产则是远洋的长期战略业务。
借外力入手
对于远洋来说，发展商业地产除了可以在现金流动性、收入稳定性方面改善企业的资本结构外，还有自身的战略需求。根据远洋第三步发展战略，传统住宅、商业地产和房地产金融，是支撑远洋发展的“三驾马车”。商业地产可以与金融、资本运作，在未来与基金、信托等都可以结合，这也成为远洋对接金融业务最为有效的优势来源。
据了解，远洋现有的商业地产已经形成了写字楼、购物中心、城市综合体三条产品线，项目遍及北京、天津、大连、杭州、中山、黄山等城市。中期业绩显示，远洋大厦、远洋国际中心、北京光华国际中心等写字楼项目出租率均在90%以上。
不过李明也坦言，虽然在项目建设与开发管理上优势明显，但对商业地产、尤其是在购物中心的招商运营等方面，远洋却略显经验不足。
因此，远洋选择与太古地产“强强合作”。双方首度联手的颐堤港项目开工4年，但李明说，“实际上从头到尾干了6年，投了40亿元，这6年是只花钱不挣钱”。
随着颐堤港正式投入运营，远洋开始“苦尽甘来”。据悉，颐堤港目前购物中心的签约出租率已达85%，商户开业率超过60%；写字楼也吸引了阿尔斯通、奔驰等世界500强的企业入驻，出租率超过86%。
此外，远洋与太古还合作了成都的大慈寺文化商业综合体，李明称其为“咬牙做商业地产过程中少有的惊喜”。因项目位于成都核心地段，紧邻春熙路传统商圈，由于项目地上建筑均为两三层的建筑，建设周期短，使用率高，远洋预计3~4年即可实现正现金流。
打造专属品牌
除与太古的合作品牌外，远洋也在打造自己的专属商业品牌。
“我们想要打造一个与众不同的，在市场差异化、运营、管理、与商业结合的感觉上均比较特别的项目，并且能一炮打响。”远洋地产集团副总裁、远洋地产商业地产事业部总经理王福顺表示，它就是远洋倾力打造的“未来广场”。
如何与众不同？
王福顺首先变革的就是购物中心“无大户则不稳，无小户则不活”的生存状况。在他看来，现有购物中心主力店模式是不可取的，容易形成核心业态与周边业态的重合。“我们需要做的，一是在购物中心内规划1~1.5万平方米面积的小规模百货，提供购物中心里买不到的东西，以差异化的定位形成一种互补；二是注重入驻品牌的新鲜度与丰富度，除了主流品牌，还要包含20%的新品牌。”
以北京·远洋未来广场为例，这个位于北四环的精品购物中心在品牌组合中有10%首次进入北京，30%首次进入亚奥商圈，这将提升客群的品牌新鲜度及国际化时尚感知，也进一步强化未来广场的时尚潮流特色。此外，约20%的合作品牌还将会在该项目内启用全新的店铺形象。目前，已有百余家国内外知名品牌与远洋未来广场成功签约，签约率达92%。
但王福顺表示，未来广场在打造成一个成功的“品牌”之前，不会进行大规模的复制：“宜精不宜多，我的思路就是，做一个要成一个，以一当十。”据他透露，除北京外，天津、大连两地的未来广场也将在明后年陆续营业。
除了颐堤港、成都大慈寺代表的合作品牌和未来广场代表的中高端品牌，远洋也在考虑社区型商业品牌。“基本上就三个品牌，目前我们不会去打造高端奢侈的品牌。”王福顺表示。
记者得到的最新数据显示，目前在远洋2300万平方米的土地储备中，商业物业用地约占16%，达370万平方米。而据远洋地产内部统计，大约五年后公司将拥有近200万平方米的持有商业投资物业。
