受住宅地产限购等严厉的房地产调控政策的影响，旅游地产领域在过去的两年时间里成为了传统房地产企业转型发力的一个重要方向。与此同时，也带来了行业同质化竞争和企业负债率的明显上升。
身为旅游地产行业龙头的央企华侨城，也免不了陷入同样的困扰。近年来，华侨城的负债率一直居高不下，其2012年的三季度财报显示，报告期末公司的资产负债率为72.4%，已经超过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”。
如此高的负债率，让华侨城不得不寻求模式转型，以应对资金风险。然而，对于央企背景的华侨城来说，这一转型的完成并不轻松。
负债率撞“红线”
2012年的三季度财报显示，报告期末公司的资产负债率为72.4%，已经超过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”。
统计数据显示，目前房地产行业的前100名房企当中，至少已有2/3介入了旅游地产领域，除了华侨城、世茂股份、宋城股份、中坤集团等传统的旅游地产企业继续攻城略地外，招商、保利、万达、龙湖、金融街、雅居乐等知名房企也纷纷抢滩文化旅游地产市场。
大规模的旅游地产投资热潮给行业带来同质化竞争，增加了企业自身的财务风险。2012年10月，华侨城与招商地产先后与深圳大鹏新区签署框架投资协议，但根据目前公布的项目规划来看，双方在同一区域投资的项目均涉及旅游度假、高端酒店、商业娱乐等产业业态。“这必然导致双方日后在产品方面形成同质化竞争，项目在发展中或缺乏对游客独特的吸引力。”业内人士如此认为。
由于旅游地产具有投资规模大、回报周期长的特点，旅游地产对投资企业的资金实力有更高的要求，不少涉足文化旅游地产的房地产企业在企业财务风险上都难言乐观。
以近年来旅游地产投资激进的雅居乐、金融街为例，截至2012年上半年，雅居乐的净负债率已经由2011年底的61.9%攀升至了67.4%，而金融街同期的净负债率更是达到了84.3%，比2011年足足上升了15个百分点。即便是深耕文化旅游地产行业多年的央企华侨城，在这项指标上也备受质疑：其2012年的三季度财报显示，报告期末公司的资产负债率为72.4%，已经超过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”。
“国内旅游地产的普遍开发模式是‘做地产多过做旅游’，然而真正科学可持续的模式应该要先做好旅游景区，再做房地产开发建设。”中国旅游研究院院长戴斌认为，目前国内旅游地产项目遍地开花，但盲目投资导致的同质化现象仍然比较严重，如何控制投资风险以及建立合理的产品运营模式至关重要。
新一轮扩张寻求新模式
华侨城在2012年启动的新一轮扩张转型主要有两个特点：一是投资规模更偏小型化，以投资10到20亿元的城市型欢乐谷为主；二是投资区域上更偏向于二线城市。
作为国内“主题公园+地产”模式的创立者，华侨城不仅面临着文化旅游地产行业的直接竞争，其自身也面临着模式运行的困境：由于早期欢乐谷项目投资规模过大，相关房地产项目在政策调控的影响下也销售不畅，资产周转缓慢。
进入2012年后，华侨城也开始不甘人后，先后与深圳、福州、宁波等地方政府签下了总投资额超过200亿元的项目投资协议。毫无疑问，在新一轮旅游地产的扩张中，如何降低企业投资风险和进行模式变革是华侨城不得不解决的问题。
“去年我们在福州、宁波新签约的投资项目，在开发建设上会与我们之前的欢乐谷项目有所不同，在投资规模上可能会有所缩减。”华侨城董事会秘书倪征对《中国经营报》记者表示，2012年的扩张是华侨城第二轮扩张的开始，在区域的选择上已经与华侨城上一轮在北京、上海等一线城市的扩张有很大区别。
在中银国际地产分析师田世欣看来，华侨城在2012年启动的新一轮扩张转型主要有两个特点：一是投资规模更偏小型化，以投资10到20亿元的城市型欢乐谷为主；二是投资区域上更偏向于二线城市。
“在投资规模方面，预计华侨城新一轮扩张将主打三种产品，包括欢乐谷精选版、欢乐海岸和东部华侨城模式，相较原先深圳的欢乐谷产品，投资规模和体量都有一定程度的缩减；而在投资区域方面，后续将投资的如福州等城市在二线城市中常住人口和人均收入等指标都属中上游水平，旅游和房地产两大业务的需求可以得到保证；从大区域上看，上述城市的目标客户覆盖区域也正好形成互补，而不是直接竞争。”田世欣表示。
华侨城在深圳的“欢乐海岸”项目被认为是其新一轮扩张的主流产品模式。作为华侨城的第四代旅游产品，“欢乐海岸”包括了文化、生态、旅游、娱乐、餐饮、购物、会所、度假公寓等多种元素，是“旅游复合产品+地产”的组合。和以往采用封闭式的、收取门票的旅游产品不同的是，该项目采用开放式的娱乐休闲区域设计、依靠住宅销售收入(度假公寓)实现快速投资回笼、依靠商业租金收入实现长期现金流和资产增值。
“欢乐海岸的度假公寓以销售钻石会籍的方式出售，其会籍费总价款达33亿，这已经覆盖了该项目28亿元的总投资额，根据我们的调研，目前其销售回款已经有10.5亿元。”田世欣认为，以欢乐海岸为代表的华侨城第四代旅游产品在投资回报期方面已经短于一般的旅游地产项目。
缩减投资规模、提高可销售物业的占比显然有利于华侨城缩短项目的投资回报期、降低投资风险。在第一轮的扩张中，正是由于项目投资摊子铺得过大，从而导致了华侨城资金沉淀严重。
