2012年保利房地产（集团）股份有限公司（下称保利地产，600048.SH）实现1017.39亿元签约金额。这是继万科之后，第二家成为年销售额过千亿规模的房企。
从2008年的205亿元到2012年的1017亿元，保利地产销售额在四年内增长了5倍，年复合增长率约为50%。
这一速度远高于万科、金地、招商地产等同行。更引人注目的是，保利地产隶属央企保利集团——目前保利集团控制了保利地产约44%的股份，这一增长是在中国政府对地产行业展开严厉的宏观调控政策之后取得的。特别是2010年出台的以限购为标志的调控措施导致地产销售趋冷，土地成交量大减，很多城市房价下跌。绝大多数房企的生存和发展都因此受到威胁，部分房企如绿城甚至一度处于生死边缘。
“尽管基数已经增大，但公司仍有信心保持每年20%-30%的增长速度。”保利地产在给财新记者的书面回复中表示，中国房地产仍有15年以上的黄金期，伴随着行业集中度的提高，地产排头兵将在城镇化进程中分得更多红利。
保利地产副总经理余英公开表示，“中期战略规划是三到五年再造一个保利地产。”
过去五年，保利地产在高周转、高杆杠策略下快速扩张；而未来，这头“千亿大象”还想快跑，目标更远更大。在地产业严冬，央企地产公司缘何逆势崛起？匆忙长大的保利能否应对来自管理、资金、质量等诸多考验和挑战？
以低利润率换规模
“房地产行业规模至上，做大规模才能抗风险，才有话语权。”一家大型房地产央企内部人士告诉财新记者，包括保利地产在内的多家央企在2009年后就已明确这一思路，认为在行业利润下滑至社会平均水平的趋势下，房地产业会出现洗牌和整合，而规模大者将掌握主动，即所谓“大而不倒”。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭则认为，房地产行业的竞争正在进入资本为王的时代，由大型开发商和金融机构主导，中小房企逐渐将玩不转。而所谓大型开发商的门槛是——年销售额500亿元。
正是从2009年开始，保利地产积极突进土地市场。2009年，其新增土地储备1440万平方米，投入413.6亿元；2010年新增土地储备1786万平方米，投入约558亿元；2011年，拿地支出约240亿元，取得土地储备920万平方米。其中2009年、2010年的拿地金额均接近其当年销售额。
而当市场进入严厉的房地产调控时期，保利地产仍保持了高开工量。2011年新开工面积达到1503万平方米；内部人士预计，2012年的新开工面积也超过了1200万平方米，2013年的货值储备接近1500亿元。
保利地产迅速“膨胀”的方法是加速周转和放大杠杆。在限购、限贷的政策背景下，保利高周转的王牌是顺应政策，主推刚需产品和提高去化率。
保利地产给财新记者的回复中称，在公司2012年的上千亿销售额中，120平方米以下的刚需产品占比超过了70%。保利地产的内部统计也显示，自住需求的购房者比例接近九成。在这样的产品定位下，保利地产在2012年的销售去化率达到了80%，高于2011年的68%。这一比例也比万科、中海、恒大等地产巨头都高。
一位保利地产内部人士透露，公司一直非常强调市场占有率这一指标。2012年，保利地产在全国的市场占有率达到1.72%，较2011年增长了0.48个百分点。在北京、广州、成都等城市销售额排名第一，在上海、南京、合肥等城市进入区域前三。
“为实现高去化率和高周转，做大规模，保利地产的策略是弃价保量，放弃了短期的利润空间。”中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天说。随着销售规模的快速扩张，保利地产的净利润率从2007年的20.1%下降到了2011年的15.7%。
2012年初，保利地产在全国范围内降价促销，涉及40多个城市，100多个项目，最高降幅达20%。效果也立竿见影，保利地产的销售额从2012年3月开始明显反弹。北京、广州等区域公司在2012年7月即提前完成全年销售目标。
但是，销售额虽大幅上涨，销售均价却并未提升。2012年，保利地产的签约销售均价约为每平方米11290元，与2011年基本持平。2012年三季度财报也显示，保利地产1月至9月的净利润率由2011年同期的16.4%降低至14.8%。
“万科、恒大、保利等巨头都在追求高周转。但风水轮流转，2011年恒大地产如日中天，2012年保利地产强势超越，2013年的胜出者是谁目前还很难说。”一家大型房企的人士在接受财新记者采访时表示。在他看来，对追求规模的房企而言，踩准大节奏至关重要，而保利能在2012年跃上千亿级别，关键在于其踩准了一二线城市市场。但恒大则因为主推三四线城市而受挫。
保利地产方面也对财新记者称，2012年的业绩爆发与其城市布局和土地储备结构有关。保利的项目集中于市场回暖明显的一二线城市，比如广州、北京等分公司的销售额均超过100亿元，珠三角区域整体销售额超过300亿元。保利地产董秘黄海表示，保利地产在2013年还将坚持以一二线城市和普通住宅为主的高周转策略。
