在商业地产竞争白热化的今天，核心竞争力的打造成了许多商业地产开发商的取胜关键。万达的快速复制、华润的精耕细作、凯德的商业资本运作，都帮助企业脱颖而出。作为早在2007年就转型商业地产的阳光新业也不例外，他们打造的则是另一种核心竞争力。
与很多商业地产开发商尤其是后来者近两年的高歌猛进不同，在2012年，阳光新业开始调整步伐，采取“缓急兼顾”策略。在稳步推进重资产业务的同时，大力拓展轻资产业务。
“目前，许多拥有商业项目的企业，他们并没有真正意义上的商业管理团队，缺乏商业管理运营经验，有庞大的商业管理服务需求。”阳光新业助理总裁李睿介绍，近年来国内商业地产市场过热，商业环境急剧恶劣，在供应量井喷的情况下，缺少人才、招商运营困难的项目不在少数。而丰富的经验、成熟的团队和完善的商业地产运营模式，正是阳光新业的长处。
另一方面，国内能做商业管理服务输出，尤其是有能力做全程资产管理的企业十分有限。“正是在这个意义上，除了企业之间的并购、重组之外，或许还将打开另一个空间。这为阳光新业提供了一个机会，那就是商业地产轻资产业务。”
其实，在国外成熟的商业地产市场，这样的形式已经非常普遍。在许多发达国家，商业项目往往集中在几家大型的商业地产商手中。但是这种集中并不是产权持有，而是对商业物业的管理。通过专业的管理运营，实现物业持有方和管理方共同受益。个别企业的管理收入，占比甚至超过企业自身业绩的50%。
李睿认为，这种双赢的模式，很有可能成为未来中国商业地产的发展方向。他判断，未来国内商业地产轻资产业务将逐渐兴起，前景广阔。“虽然单个项目的收益不高，但是一旦形成规模，将十分可观。”
诚然，这块蛋糕在中国非常大，但是有能力吃蛋糕的企业并不多。
李睿介绍，目前国内商业地产市场，具备完整管理输出能力的企业有限，更多的只是擅长于设计、招商等某一个环节。尤其是项目开业后的运营管理，这块许多小企业、代理行都没有足够的运营实力。“商业项目的后续经营管理,是物业增值、持续收益的关键。这就给阳光新业这样专业化的商业地产公司，带来了巨大的机会。”
“与一般代理行不同，阳光新业则具备从前期的资本运作、项目定位、设计开发，再到招商、开业后的运营管理，一直到最后资本退出的，覆盖整个业务链条的能力。”李睿介绍，此外阳光新业也“走”得更远，已经开始进军商业地产的上下游产业，在商业地产资本运作、海外零售品牌引进等业务方面，取得一定成果。
据了解，阳光新业的首个轻资产项目——天津绿游天地已于去年10月份在天津开业。2012年，阳光新业共获取7个新项目，其中5个是轻资产项目。这5个项目全部位于长三角区域。还有多个此类项目进入最后谈判阶段，地域覆盖东北、华北、西南等区域。“连我们自己都没有想到，轻资产业务的拓展会如此迅速。”李睿表示，通过轻资产业务，企业已经实现了在长三角的初步布局；也在短期内实现了在商业管理规模上的快速扩张。
正是在轻资产业务的助力下，目前阳光新业持有和管理的项目数量增至34个，商业总建筑面积超过200万平方米，覆盖城市增至16座。其中2012年新进入上海、济南、杭州、嘉兴、芜湖、昆山6座城市。实现了企业在地域版图上的战略扩张，未来也希望通过此类手法，实现在全国范围的快速扩张。
当然，在这个过程中，也不都是一帆风顺。
“我们在轻资产业务拓展中，感觉到最大的困难，就是合作双方对商业地产的理念不一致。”李睿介绍，就在前不久，阳光新业旗下一家商业公司，在长三角接洽某个三线城市项目，项目持有方想打造一个当地最高端的项目，但是根据我们的调研，给出建议是做一个中等水平的商业项目，双方便产生了矛盾。
面对这样的情况，李睿表示，阳光新业还是会坚持自己的商业地产理念与原则。“企业会更多考虑口碑效应和项目带来的正向影响力。如果一时妥协，最后这个项目做得不好，对企业形象以及未来的业务拓展，都会产生负面影响。”
李睿透露，“缓急兼顾”仍将是阳光新业2013年的指导战略，今年公司预计有4个项目新开业，包括北京水晶宫新业中心、成都阳光新业中心、天津友谊路新业广场、天津东丽新业广场。地域上，在深耕环渤海的同时，适时在西南地区、长三角、珠三角等区域获取新项目，理想的业态是城市综合体和混合型项目。
阳光新业友谊路新业广场改造前后对比图
对于轻资产业务，李睿透露，目前公司正在同时接洽数个商业项目，分布在全国各地。合作方式方便，有商业管理服务输出，也有全程的项目托管。此外，阳光新业还将在商业地产资本运作方面进行探索与尝试。“除了商业运营管理方面的业务输出外，未来我们还计划提供资本方面的服务，例如帮助合作伙伴做资本结构优化。对于优秀的项目，也不排除我们直接投资的可能。”李睿表示，公司的设想是从专业管理切入，最终实现对项目的资产管理或持有。
阳光新业轻资产案例参考：
阳光新业在轻资产业务方面，合作方式灵活多。实现商业物业持有方、项目管理方的双赢。例如：
（1）全程资产管理——家世界资产包项目：阳光新业与GIC联合收购之后，整个资产包内项目都交由阳光新业旗下商业管理公司管理。公司既能享受租金、项目增值的收益，同时也能收取可观的项目管理费。
（2）包租模式——天津绿游天地：阳光新业旗下商业管理公司，与某外资企业联合，整租天津滨海新区MSD购物中心项目之后，自行进行项目定位、设计、装修、招商，通过后期的运营管理实现收益。
（3）商业管理服务输出:为合作伙伴提供策划定位、设计、招商、运营管理中的某项或某几项服务。
多种模式的合作方式，使得阳光新业轻资产业务的合作成功率更高。
