盼望着盼望着，地铁来了，商业地产春天的脚步迈得更快了。一切都更繁华的样子，欣欣然张开了翅膀。老商圈更便利了，新商圈发展起来了，办公楼、逛街的选择多样化了。
回顾2012年武汉商业地产的发展，因住建部屡次重申限购限贷，在住宅市场上限购未放松，商业地产顺势成为投资者眼中的“香饽饽”，地铁2号线的开通则串联了汉口和武昌，沿线商铺和高端写字楼都被热炒了一轮又一轮。在这一年，前期密集开发的商业地产投资项目逐渐上市，推动了武汉商用物业市场的发展，许多项目一开盘便被抢购一空，商业物业成交量处于高位运行，但价格跌幅较大; 甲级写字楼供应和成交均出现高峰，涨幅全国第一。
多个高端写字楼扎堆入市，空置率略微上扬
根据大家顾问数据监测平台数据显示，2012年武汉写字楼办公物业成交量为102.39万方均价9970元//㎡，量价齐升，其中光谷金融港、汉街总部国际、泛海国际SOHO城、大武汉家居广场等项目推进整体成交，光谷金融港、汉街总部国际两项目备案量更是超过10万方。
2012年，随着汉街·总部国际、武汉客厅、泛海国际SOHO城、普提金国际金融中心、钰龙广发银行大厦、汇丰·企业天地、江尚·CC中心、武汉城市广场、德成中心等多个高端写字楼项目的相继入市，写字楼成为武汉楼市交易的一个大爆点。
按图索骥，我们可以明显发现在2012年的写字楼供应上，高端写字楼区域分布更广了，但大部分还是集中在中心城区，且面积比例有了较大幅度的上扬。除了建设大道金融街外，王家墩CBD、江岸商务区、武昌汉街、沿江片，都是写字楼扎堆入市的地方。武汉万达中心、平安国际、企业中心5号等先后在年内投入使用，新增供应约17.4万方，一定程度上扭转了之前甲级写字楼供不应求的局面。成交暴涨的另一面，是租金的大幅上扬——2012年武汉甲级写字楼月租金94.1元/㎡，大涨22.4%，涨幅位居全国重点城市首位。而戴德梁行保守估计，五年后武汉甲级写字楼月租金将上涨至155元/㎡。
戴德梁行分析认为，高端甲级写字楼的放量供应，必将缓解武汉目前写字楼的供需矛盾，同时，供应量持续放大也给招租带来了较大压力。2012年，武汉甲级写字楼空置率17.3%，由于后期大量供应集中入市，未来两年武汉甲级写字楼空置率将会继续上扬。
戴德梁行武汉及长沙分公司总经理杨良军认为，近几年“中部崛起”概念的提出，武汉作为全国重点城市的地位凸显，以及包括地铁在内的一系列城市建设的利好消息，让世界重新认识了武汉，越来越多的中外资企业来汉投资及发展。武汉甲级写字楼的供应随之明显加快：2011年民生银行大厦投入使用，新增供应11万方;2012年，武汉万达中心、平安国际、企业中心5号等先后投入使用，新增供应约17.4万方，一定程度上扭转了之前供不应求的局面。
一边是新增供应量的扩大，一边是市场需求的增长。由于越来越多的世界500强企业看好武汉的发展空间及前景，武汉甲级写字楼市场也面临越来越多的机遇。据杨良军介绍，受益于武汉投资环境的日益成熟，内外资企业积极投资武汉带动甲级写字楼成交量的攀升，加上需求的逐步释放，2012年武汉甲级写字楼成交11.09万方，超过过去三年的总和，也是历史之最。
需求旺盛带动租金上涨，2012年武汉甲级写字楼月租金为94.1元/㎡，较2011年上涨22.4%，涨幅位居全国重点城市首位。戴德梁行认为，核心区域写字楼的面市将继续推动租金的稳步上扬，预计2013年写字楼租金将保持稳定增长。
2013年，武汉高端写字楼市场供应将持续增加，预计新增20万方。其中保利文化广场11.27万方、广发银行大厦7.3万方，泛海城市广场3.90万方。大量高端写字楼项目的集中入市，需要一段时间消化，预计2013年的空置率将继续小幅提升。对空置率的上升是否会对武汉甲级写字楼的发展造成不利影响，他认为，从长期来看，武汉市场对高端写字楼市场的需求是不断攀升的。他分析称，武汉良好的投资环境会持续吸引内外资企业的投资，带来对武汉写字楼需求的攀升;而汉口沿江区和武昌滨江区等新兴区域在市场上的高关注度，地产、金融、制造业类企业在甲级写字楼市场的活跃表现，都是武汉高端写字楼市场良性发展的基础。
地铁时代来临 商圈改版扩容升级
著名的经济学家张志刚先生有云：一个城市的商务体现一座城市的经济水平，一个城市的商务表现一个城市的品牌形象。
两江交汇、三镇鼎立，城市圈环绕，历经多年发展，现阶段武汉中心城区基本形成几大成熟的商务区：建设大道金融街商务区、武广商区、中南商区、光谷鲁巷商务区，新兴崛起的则是汉口沿江商务区、中南中北路商务圈、钟家村商务圈、武昌滨江商务区。地铁2号线的开通，则催生了积玉桥商圈、王家墩CBD商圈的发展。此外，后湖、四新、菱角湖、王家墩、杨春湖、南湖，光谷等多个新兴商圈在地铁的串联下，也进入了发展快车道。
2012年，商铺的成交一如既往的火爆。世界城光谷步行街、南国·大武汉2期、汉飞·逛逛街、奥山世纪广场……诸多项目一开盘便被抢购一空，地下商场可以“全天候开放”的特性使得中华城地下商铺、首义欢乐城、汉阳人信汇都颇受投资者青睐。
“山雨欲来风满楼”，新兴商圈及其招商业态的出现，让不少2号线沿线的大型综合体商业敏锐地感觉到了危机来临。纵然成熟商圈有稳定的客源，但配套的老化更是不争的事实。群光百货、中南商业大楼、银泰百货等纷纷进行了出清改造，做了大规模的硬件升级、招商业态也更加时尚化、年轻化，主要目的都是以全新的面貌迎接地铁时代的来临。
据戴德梁行数据显示，未来5年武汉将有38个规模在3万平方米以上的优质商场落成使用，总面积约332万平方米。克尔瑞的数据表明，据不完全统计，未来3-5年商业供应量将超过1300万平方米。仲量联行数据也表明，2012年四季度到2013年底，武汉市场预计将有140万平方米的零售物业供应。
戴德梁行华中区策略发展顾问部黎庆文曾表示：“随着地铁的开通运行，将带动城市一体化的发展，扩大商圈的辐射半径，可保持物业未来十年的快速增长空间。而这个增长空间会较非地产物业有一个更好的增长能力。由于地铁带来翻几倍的人流，所以商圈的扩容和升级完全是可以展望的。”
但同时也有人持有不同的观点，资深媒体人杨光华认为，每一次市场调控的时候，商业地产都会被“火”一次，商业地产不是避风的“馅饼”，更像是诱惑的陷阱。在租金方面，2012年四季度，武汉中心城区首层临街商铺租金每平米每月532元，同比上涨4.3%。这还是中心城区的优质物业。
从武汉本地的各大研究机构分析表明，武汉的商业地产短期内仍然火热，但未来三至五年形势将恶化，非城市中心集中型商业将面临较大的风险。
