今年以来，楼市的“两极分化”现象愈发明显。北上广深等一线城市房价上涨趋势明显，而营口、常州等三四线城市频频爆出“鬼城”的消息。业内人士指出，三四线城市的风险正在放大，政府需警惕，并应该采取相应的措施来防止泡沫破灭。
从营口的实地调查情况来看，这样的城市具备以下几个特点：都位于一线城市或省会的周边；发展经济，增加GDP的愿望强烈；属于人口流出地，房地产需求有限。
自2006年营口市被纳入辽宁“五点一线”沿海经济带后，营口的GDP增速一直排名省内第一。由于处在沈阳和大连之间，在沿海开发的过程中，营口就顺理成章地承接沈阳和大连的部分产业转移。营口官方称，要在“十二五”末争取成为百万级人口的大城市。目前，营口市常住人口约70万人。
正是在这一目标的激励下，营口市加大了基础设施建设和招商引资力度。造城运动随即拉开大幕。
当地政府依然沿用了城市建设的老办法：房地产开发。2009年1月1日起实行《营口站前区加快房地产业发展的若干政策》中显示，在营口市站前区注册纳税的房地产业项目和企业，对含有公益性建设的房地产开发项目，经审核后给予项目贷款贴息。而且，2009年年中还出台了外地人购房的优惠政策：购房送户口；给予在沿海产业基地就业的人员医疗、教育等优先支持等。
在这些政策的“诱惑”下，营口的房地产开发开始放量。据当地媒体报道，2007年至2009年，营口商品房施工量开始飞速增长。2009年、2010年两年施工面积增幅更出现明显放大，累计商品房施工面积高达3014万平方米。
江苏常州也有类似的情况。常州靠近上海、苏州，但在苏南的几大城市中经济排名靠后。由于地理位置的优势，常州的房地产建设的目标一度是吸引在上海和苏州、无锡等城市工作的人来居住和投资。但常州在吸引人才和经济发展方面先天不足，愿意来此处买房的人不多，从而导致开发商库存严重。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，一些三线城市的房地产最大的矛盾是没有与一线城市比肩的工业和服务业，入住人群找不到合适的工作，或者与一线城市的工作有显著落差。“留不住外地人，本地人的需求又有限，导致三线城市房地产市场严重供大于求，从而出现媒体所说的空城。”
在CRIC(克而瑞研究中心)2012年发布的中国城市发展前景与风险排行榜报告指出，部分三线城市的楼市盲目跟风一二线城市，它们未来的风险正集中展现。
的确，今年的房地产市场开始呈现“两极分化”现象，一线城市房价继续走高，需求旺盛，但部分三线城市楼市萎靡、滞销严重越来越凸显。
曾经被一线房企视为“新大陆”的三四线城市，也开始遭到“抛弃”。克而瑞研究中心品牌总监黄章林指出，万科、保利、恒 大等企业自2012年就逐渐离开了三线城市，今年重新回到一二线城市。
因此，三四线城市的政府必须警惕楼市风险，下大力气消化库存成为当务之急。如果一味地认为新一轮城镇化能化解目前的风险，恐怕是自欺欺人，最后埋单的是当地的经济和老百姓。
