三十岁了，陈凯经过在汉多年的打拼买了房娶了妻生了子，现在最大的愿望是尽快挣到人生的第一桶金；五十岁了，程家成衣食无忧并有了不少积蓄，现在最大的愿望是如何才能保值升值。当被看成主流投资的住宅限购后，他俩不约而同地把希望寄托在商业地产上。然而，供应井喷、同质化严重、电商冲击等让他们担心起来，担心在大规模开发的第三年，商业地产隐藏的问题会爆发出来。
风险1
“过剩”危机隐现
尽管大家预测2013年经济会有好转，尽管商业地产在调控闸门之外，但商业地产全国“大跃进”似的开发已经暴露出“过剩”危机。
在成都，世邦魏理仕(CBRE)发布的“2012年全年房地产市场回顾”显示，成都优质写字楼空置率被推升至34.6%，较2011年增加8.8个百分点。
在武汉，目前武汉商业营业总面积有1000多万平方米，总人口按1000万来算，距离发达国家人均商业面积标准警戒线1.2平方米已经不远。值得注意的是，克尔瑞的数据表明，未来3-5年武汉商业供应量将超过1300万平方米。
风险2
同质化日趋严重
据亿房网研究中心数据显示：2012年，武汉市非住宅市场总供应量为4500亩，其中在建、将建的综合体项目至少有38个。同比2011年增长近3倍，环比上涨幅度为13.6%。
“近年来武汉综合体项目如雨后春笋一般都冒出来，几乎无一例外地复制购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓的模式。”亿房网商业地产主编米浩表示，在同一个区域范围内往往存在多个定位相同、功能类似的商业项目，这种现象已经暴露出商家竞争加剧、空置门店增多、商户生存困难等问题，而到最后买单的还是投资者。
风险3
传统零售业江河日下
除了商业地产同质化过剩危机隐现外，电商的不断壮大也令商铺市场雪上加霜。去年11月11日，天猫一天成交191亿元，电商对百货服饰影响最大。值得注意的是，如今电商越来越被投资者熟知、被市场认可，加上国家扶持其发展不可阻挡。
“商铺的价值在间接地受到网店冲击已经是事实了。网购市场做大了，在网上买东西的人多了，实体商业就将萎缩，这与目前商铺价格卖得高卖得好不是一回事。”武汉现代国民经济研究所所长王涛表示电商兴起影响的不仅仅是商家的生意，还会对商铺租金造成影响，高铺价与高回报难成正比。
风险4
重招商而轻养商
从2012年武汉商业地产交出的成绩单来看，全年商业放量明显，市场需求旺盛。
据戴德梁行统计数据显示：2012年武汉全年甲级写字楼吸纳量超过过去三年的总和，为11.09万方，创历史之最；武汉甲级写字楼租金涨幅在全国重点城市中居首位，全年上涨22.4%至每平方米每月94.1元；2012年武汉商圈中首层临街商铺租金上涨至每平方米每月532元，和去年相比上涨4.3%。
这些统计数据，说明了什么？说明了“因政得福”的商业地产火了，也说明开发商在加紧放量吸金，投资者在疯狂抢铺。2012年武汉商业地产呈现出一片热火朝天的景象，也暴露出许多问题。比如，武汉万亩工业园陷“空城危机”，空置率达90%；武汉商圈租金跳涨，迫使店铺“转场”；还有经营情况入不敷出，不少商城的商户上演跳楼秀等。不难发现，在光环下，商业地产的风险已经在不断暴露出来。
“开发商只重销售，不顾经营，仅满足于招商却不养商。另外，项目过分依赖主力店的支撑，导致同质化严重，缺乏项目自身的特色，给项目的后续经营带来风险；例如后湖大道上超市云集，后期将形成激烈竞争。”武汉市谋城商业地产策划营销代理有限公司总经理熊江陵指出，在热闹的商业地产市场下面也隐藏着巨大的风险，投资须谨慎。
