本报记者 发自深圳
“2012年，用一句话来概括卓越所做的，那就是跨上了百亿的门槛。” 深圳卓越置业集团执行总裁张远在接受时代周报记者专访时表示，销售额首次突破百亿，对卓越而言是一个里程碑事件。
数据显示，截至2012年末，卓越全年累计销售金额为102亿元，累计销售面积为86.3万平方米，超过2012年全年70亿元的销售目标。其中，销售金额贡献前三的子公司分别是深圳公司39亿、青岛公司20亿以及上海公司17亿。
据张远介绍，在全年销售中，来自住宅业务的贡献占到60%，商业写字楼的销售占比则为40%。
张远指出，写字楼的销售是2012年业绩中的亮点。2012年上半年，卓越在商业地产市场供应量不大的情况下抢先入市，推出一向只租不售的深圳卓越实际中心1号楼部分楼层，面向大客户整层销售。随后，卓越位于上海以及青岛的两个写字楼项目均整栋售出。
销售出乎业界意料，除了市场松动回暖的因素，张远认为，更主要的是卓越在2012年初公司内部所做出的包括组织价格、授权体系以及战略目标方向等一系列改革和调整，使得公司整体运营效率获得较大提升，具体体现在项目的开发和销售速度的明显加快。
据张远透露，卓越在2011年启动的位于深圳、上海以及青岛的五大城市综合体项目，均进展顺利。预计2013年可以开始“小卖”，会率先向市场推出30亿-40亿元体量的产品。其中，深圳梅林卓越城项目将会在今年1月底开盘，位于深圳的岗厦项目，计划于10月份推出，另外位于青岛的项目可能也会在10月份开卖。
张远指出，五大综合体项目预计会在明年大体量全面推出市场，卓越将在2014年迎来爆发期。按照在卓越五年发展规划中，2014年销售目标将要达到200亿元，相信届时这五大项目将会对业绩形成主要的支撑。
在全国化布局和拿地计划上，张远表示，除了深耕目前已经进入的一、二线城市外，2013年卓越将会进入筹划多年的北京市场。
对于市场最为关心的IPO重启问题，张远仍旧强调，当卓越的真正价值能够在资本市场实现的时候，自然会走上市这条路。
对话卓越总裁张远：卓越是资本市场漏掉的一条大鱼
时代周报记者：有一个非官方的数据，2011年商业地产的开发投资总额已经达到万亿元的规模。经过2010、2011年这两年的大规模投资开发，2013年应是商业地产落成和开业集中爆发的一年。您是否会担心卓越面临激烈的市场竞争？
张远：商业地产的这个问题其实也是我最担心的。我常跟人讲，商业地产有风险，入市须谨慎。我认为有两个方面需要引起业界的重视：一是商业地产的供给，实际上很多是由地方政府臆想出来的，并非是和市场需求相匹配出来的结果。地方政府认为城市相对中心一点的地方，都需要有商业、写字楼、酒店，这样迫使开发商只能选择综合体用地；另一方面，则从需求方来讲，就是电商对传统实体店的冲击，目前，比较大型的中低端零售商业店现在明显感觉到电商的冲击。那么，今后我们建立的商场，可能更多是作为产品的展示厅而不是作为销售点，这样的话它的商业价值可能会面临一个重估问题。
时代周报记者：也就是说，商业地产的市场已经开始过剩了？
张远：对。我认为，这两个方面总的来说是，供给方有供给过度的风险，它不是市场形成的供给。而需求方受到电商的冲击，对商场的需求会有一个急剧的下降。
时代周报记者：市场过剩对商业地产的利润空间会造成怎样一个挤压？
张远：过剩肯定会是少赚钱。可以说，未来十年商业地产是决定中国房地产企业成败的关键。谁能把商业地产做好，谁就能走在前面。谁在这方面陷进去了或者说控制不好，它面临失败的可能性就会很大。说的危言耸听一点，这可能是一个坑。
时代周报记者：您刚才提到电商对零售商的冲击，商场的功能也正在发生一些变化。那么，卓越对商业地产的开发现在会有一个什么样的变化，就是它在设计定位功能上，会具体做哪些调整？
张远：我觉得这应该是开发商，各个楼盘都必须要考虑的一个事情。传统的商业业态肯定会发生变化，传统的商场形态或者运营模式也在发生变化。那么，作为它的载体商场，我觉得应该做一些相应的调整，这个需根据不同的项目而定。我们目前在做的几个项目都是原来设计的，当时也考虑到了一些变化，但是现在很多的变化它不一定全部都考虑到了。但总的来说，卓越的产品还是赶得上市场变化的，因为我们毕竟走在前面。
时代周报记者：目前，卓越除了已经进入的深圳、上海、武汉、长沙这些城市，未来会考虑进入哪些城市？
张远：2013年的重点主要是深耕已经进入的城市，这是我们的战略目标，定位非常清楚。但今年卓越会有一个比较大的动作，那就是进入北京。我们已经等了很多年。
时代周报记者：目前关于城镇化的讨论很热烈，近年房企都在竞相进入一些三四线城市。但最近看到相关的报道，一些房企进去又退出来了，因为没钱赚利润低，这是为什么，以及卓越未来是否会考虑进入三四线城市？
张远：因为城镇化是一个社会发展的趋势，房地产是一个市场概念，最后还是根据市场来定。中央要发展城镇化它有一大套的政策，这些政策本身是与民生相关的，住宅只是民生的一部分，更多的可能是老百姓希望能让它进城，房子虽然是最基本的但是还有别的东西，政府要把这些东西给出来，它才能进，你不给它是不能进。
卓越主要定位还是CBD开发，目前还没有太关注三四线城市。我们在上一轮就没进去，未来是否会进入还得看机会、看项目。房地产市场很大，但实际分类也很细。企业要根据自己的定位，各自发挥各自的优势。卓越发展这么多年，沉淀了一些自己的经验，它不一定要到三四线去。
谨慎持有商业地产
时代周报记者：业界有这么一句话叫“北SOHO，南卓越”。SOHO在以前商业地产基本都是以出售为主，但它目前正逐渐加大持有物业比例，转向“持有模式”。而卓越大部分商业地产项目过去以自持为主，这两年则拿出一些来开始出售。像这种“以住养商”的组合是不是发展商业地产一个较为主流的模式？
张远：用一句话概括，那就是市场选择的结果。企业初始一些战略，实际上有可能是臆想出来的，但最终市场选择的结果可能更适合国内的房企去作出选择。因为，（商业地产项目）租有租的好处、同时也存在租的压力，售有售的好处也有售的压力。可能一些项目卖了马上就后悔，但是全部持有公司的现金流又会有问题。因此我觉得这还是一个市场选择的结果。
时代周报记者：那卓越在商业地产自持上是怎么考虑的，未来还会不断地增加持有的比例？
张远：应该是的，商业地产自持比例会逐渐提升至20%。但我觉得商业地产持有多少，还是与资本结构、债务结构是相关的。随着开发能力的提高、资本积累的增加，企业持有的能力应该会上升。
时代周报记者：那这个商业地产自持比例上升的过程是否会很慢？像香港新鸿基商业地产的转型，其50%：50%的这种比例的形成就用了将近二十年的时间。
张远：包括香港、美国等一些典型的地产公司，我们都研究过，公司都有自己转型期、过渡期，这个过渡期长的有二三十年，短的五年十年的也有。我觉得快慢，还是要根据具体公司的发展，根据不同项目来选择。首先，我觉得香港市场具备基本的条件吧。香港是一个国际化大都市，金融等服务业发达，所以写字楼的需求自然就多。中国虽然很多城市都在提要建成国际大都市，但今后不可能有一百个城市能发展得像香港那样的规模，可能就只有几个城市。因此，我觉得在国内商业地产的持有上还是要慎重的。
时代周报记者：另外在不动产变现的渠道上，香港资本相对比较成熟一些？
张远：对，在商业地产这块香港的资本对接相比国内要好很多。我认为，第一要有市场，第二要有资本，这是谈“持有”两个字根本的假设，离开这两个假设谈持有，我觉得是自娱其乐。
资本市场漏掉的大鱼
时代周报记者：目前，卓越大部分的资金来源还是主要依赖银行贷款。卓越要把规模做上去、提高整体开发速度，不能单纯只靠银行贷款这个融资渠道。那卓越在资金渠道这一块是怎么考虑的？
张远：规模化也不一定要成倍成倍的规模化，卓越现在提出的目标是每年复合增长40%，这应该说还是比较谨慎的。
另外，卓越在资金这一块一直是很谨慎的。目前我们在国内对房地产信托、基金等方面也做了一些尝试，像信托就做过几例，但我们大部分信托都是提前还款。此外，则是考虑对接资本市场。当年赴港IPO还差三天就上市，但最终我们选择退出来。我之前也说过，当企业从资本市场获得资金成本要高于从别的资金市场获得资金成本，我何必要进入资本市场。当然，资本市场对房地产企业非常重要，有资本市场对接，肯定能够促进更大的发展。成为上市公司，从企业管治各方面都会得到强化，我们的客户、合作者对卓越的信心也会增强。卓越也一直没有放弃上市这个机会。此外，但总的来讲，目前思路还没有打开，谨慎点还是好的。
时代周报记者：目前，卓越是否有考虑重启香港IPO？
张远：我刚才讲了，当我们意识到价值能够在资本市场上真正实现的时候，卓越是随时可以上市的。实际上，资本市场对卓越一直是有看法，说在大陆房企行业里面漏掉的唯一一条大鱼就是卓越。因为资本市场的操盘者也想赚钱，但我们认为价格不合算就不卖了，因为我本来可以卖十块钱，我干吗要卖五块钱？目前，主要还是要看资本市场的机会，当我们的价值能够实现的时候，卓越还是会走上市这条路的。
