发自广州
广州商业地产项目，鑫耀大厦1-4层裙楼可谓命途多舛。
该项目由广东耀华房产开发有限公司（下称“耀华”）开发。为将物业顺利出售，耀华与代理商广州伟国投资集团有限公司（下称“伟国”）签订了包销合同，伟国要包销回款3亿元；伟国若超额完成销售，超出3亿元的部分无论是资金还是物业都归伟国所有。
伟国将物业包装命名为万丽国际皮具城，以高额返租为诱饵，将商铺以原价2倍多的价格出售。后伟国因非法集资案东窗事发，资金链断裂，被迫破产。
开发商耀华经过权衡后，最终出面收拾残局，处理该项目返租问题，并顺势将伟国未售物业纳入囊中，并改名为耀桦国际皮具城。
然而，更令花高价买商铺的业主们想象不到的是，由于耀华内讧，无心管理商铺，又将余下物业打包变卖给宝达投资。然而宝达投资也是无心持有，找来新的代理方再谋变现。
新的代理方越和集团却变本加厉，不仅打出高额返租的噱头，还声称40年总收益将高达36.9倍，并将该项目更名为“越和国际皮具城”。
耀桦国际皮具城现改名为越和国际皮具城，由越和集团经营管理。 本报记者 邝阳升 摄
然而，多次遭变卖的越和国际皮具城能否改变命运仍是一个未知数。
知情人士称，由于签订高额返租的主体不是开发商，开发商在事发后往往能置身事外。
就这样的质疑，时代周报记者采访了耀华办公室主任袁龙。他说：“这些事情我都不是很清楚。他们（指第三方）有不利的说法就不利吧，公道自在人心。”说完便匆匆挂掉电话。
一转手卖价高了一倍多
桂花岗皮具商圈，坐落着数十家皮具城。
2013年1月18日，已经更名为越和皮具城的鑫耀大厦1-4楼裙楼打着“三元里全球皮具之都唯一在售”的旗号招徕买家，并以“高额返租”作为诱惑。
这一幕似曾相识。2010年1月，万丽国际皮具城在伟国的操纵下就是以“高额返租”作为诱惑吸引小业主来购买。只不过，伟国却最终遭遇覆灭。
据悉，当年，为将商铺卖出去，耀华地产与伟国签订包销协议，主要内容为：伟国一次性缴纳保证金4000万元；无论伟国以单价多少出售，伟国要包销回款3亿元。
耀华通过这种手段，顺利将鑫耀大厦的商铺转手。而伟国却看中了里面的巨大利润空间。
因为处于桂花岗皮具商圈，所以伟国将鑫耀大厦的商铺包销后，将其命名为万丽皮具城，成立了广州万丽皮具市场有限公司（下称“万丽公司”）进行管理。当时出售的商铺是318间，建筑面积为8000平方米左右，以3亿元左右的总价计算，这些商铺的单价约4万元/平方米。
伟国为销售商铺，经包装后，承诺5年内享受8%的返租。而当时买家签两份合同，一份是商品房买卖合同，公司是耀华地产，一份是租赁合同，公司是万丽公司。
伟国当初只出售了160余间商铺，至于原因，时代周报记者采访中得知这样一个版本：伟国已向耀华回款了3亿元，因为单价很高，所以伟国实际收益甚丰，如果再销售回笼资金，怕耀华反悔，剩下的商铺就自己持有。
商铺业主张先生对时代周报记者表示，他的商铺是在2010年1月份买的，商铺在四楼，但是单价是10多万元/平方米，当时卖价便宜的也有5万元/平方米，有些临街首层铺面可高达40万元/平方米。如以这样算来，伟国一转手，就赚取了一倍多甚至是数倍的利润。据粗略统计，伟国诈骗的资金接近10亿元。
然而好景不长，8月中旬，伟国的董事长杨卫国涉嫌非法集资，被广州市公安局经济犯罪侦查支队正式控制人身自由，并查封了银行账户。
伟国式金融传销
伟国的前身为广州博宣文投资有限公司，成立于2004年，原始股东并不是杨卫国，而是另三位自然人，注册资金1000万元。2006年，杨卫国接手全部股权。
从2007年开始，伟国集团在未取得从事金融业务经营资格的前提下，组成庞大的招商经营团队，将承租来的物业，装修成伟国服装、精品、鞋都、数码等商贸城。通过出租1-15年经营权，一次性投资返租，年回报率可达8%-30%，同时以期满后一次性返还本金等作为诱饵，在2007年6月-2010年10月，先后诱骗1249人签订租赁合同、委托投资经营合同，非法吸存公众存款3.47亿余元，造成918人损失2.62亿元。工商资料显示，伟国的营业执照在2010年12月2日被吊销。
与常规的产权铺返租不同，伟国采取的手法是无产权商铺返租：将某产权物业整体租赁下来，一般签15年以上的合同，再将使用权出售给小投资者，并许以高额返租回报，同时也将部分商铺以一定的租金出租给经营者。
这样一来，伟国有两大资金支出：一是物业所有方的租金；二是投资者的返租。而其却从投资人那里一次性拿到了一大笔钱。伟国真正的目的不在于经营旗下的物业，而是拿着从投资人那里融来的资金去做别的投资。“伟国所做的其实是金融传销，利用高额返租回报把投资客的钱圈进来，前面人分后面人的钱，传到最后无法维持下去，投资者就倒霉了。”知名地产专家韩世同表示。
2009年，伟国向长沙扩张，地处长沙的广州服饰城招商。然而因资金链断裂，返租未兑现，直接导致广州服饰城运作基本瘫痪。此事件迅速产生连锁反应，波及到了在广州的伟国，也让包括广州在内的其他项目的数千投资者陷入恐慌。
伟国在广州有三个商贸城项目，分别是伟国商贸城、伟国鞋城和伟国通讯数码城，这三个项目就有5000多个商铺。
2009年8月中旬，一纸《告客户书》落在投资者的手上，《告客户书》称，因伟国经营出现问题，致资金紧张，政府部门已冻结了伟国集团及其股东的所有财产，控制伟国的老板及核心人员的人身自由，并正协商解决办法。
9月份，处于保外就医期的伟国老板杨卫国现身，称“过往投资了无产权商铺并非我的问题，主要是商铺多是村产业，本身并无产权证” 。
而伟国的余波从无产权物业殃及有产权物业，万丽皮具城业主同样没收到返租，且早已过了租赁合同的约定开业期，但万丽公司的老板却悄然失踪，租赁合同同样成为一纸空文。
广东唯杰律师事务所律师王美舟向时代周报记者分析，高额返租的特点是，签商品房买卖合同和租赁合同的不是同一家公司。建设部在《商品房买卖管理办法》中禁止返租销售，换一个管理公司返租只是一种手段，也是在打擦边球，规避法律。但是，这类管理公司却多是由开发商成立，当然不排除代理商因为包销利益巨大而自己成立管理公司。这类公司经营成本很低，出事后，可以注销，也可另设新的公司来替代，就是所谓的皮包公司。
但是，买家却最容易陷入高返租的温柔陷阱。“一是返租租金很高，买主会认为其实际支付金额并不高。二是买家将开发商和管理公司混为一谈，实际上管理公司却没经济实力。”王美舟对时代周报记者表示。
一位不愿具名的知情人士对时代周报记者表示，高返租的另外一个潜规则是，在商铺没卖完之前，承租公司返租是正常履行，但是一旦商铺卖完了，承租公司有可能停止支付，高返租只是一个为卖铺而专门制造的幌子而已。由于签租赁合同的并不是开发商，开发商在事发后往往能置身事外。
