1月22日，大雾，北京再次陷入一片迷茫，和天气一样迷茫的还有曾璇的心情。
曾璇是北京鹏程万丰商贸有限公司(以下简称“鹏程万丰”)总裁助理，最近，他一直在为一桩官司奔波。官司的起因是鹏程万丰于2008年与乐购特易购商业(北京)有限公司(以下简称“乐购”)签订的一份租赁合作协议。
根据协议，乐购租赁鹏程万丰的店面，但缴付租金的先决条件是周边商铺营业率必须达到70%以上。而在2012年，由于营业额下降，部分商户退租，周边商铺的营业额一度低于了70%，以此为由，乐购拒绝缴付他们9个月的租金1331万余元。
合同中规定的“营业率”，换个角度理解其实就是“空置率”。事实上，2012年全国许多地方都出现了商业地产高空置率的情况。据世邦魏理仕统计，2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%，二线城市的办公楼空置率则达到20.7%;其中，成都的办公楼空置最多，接近400万平方米，空置率高达34.6%。
商业地产空置率为何走高?有人将其归结于电商冲击。但在商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，主要原因还在于供给的过剩。据世邦魏理仕统计，2011年全球在建的购物中心达2960万平方米，其中有50%在中国。
一桩空置率引发的官司
鹏程万丰于2003年成立，原本从事钢铁行业，但在席卷全国的房地产大潮中，他们也决定试水一下商业地产。2006年6月，该公司拍得北京市丰台区育芳东里5号地块的土地使用权，并在该地块上建设了北京鹏程万丰商贸中心广场，又称“瑞逸时尚购物广场”。
2008年，商场即将建成，招商工作也开始启动。虽然他们请来一位原北京翠微大厦股份有限公司的招商经理坐镇，但整个招商团队仍然欠缺专业性，这为以后的发展埋下了隐患。当时的招商团队为了追求高招商率，把租金压得很低，只有7-8元/平米/天，这一数字甚至低于很多写字楼的租金。
除了租金，更多问题则集中在与乐购的合作上。2008年9月28日，鹏程万丰与乐购签订《合作协议书》，将商场一层、二层、三层总计约1890平米出租给乐购用于开设大型超市，年租金约为1518万元。协议里约定了很多对鹏程万丰不利的条款，包括：乐购可将店面转租给其他商户，鹏程万丰无权干涉。最关键的一条则是：乐购缴付鹏程万丰租金有一个先决条件，就是周边商铺的营业率达到70%以上。
如今，曾璇回过头来再看这些条款，发现它们其实都是“地雷”。刚开业时，歌舞升平，无人在意。但是随着商场的发展，这些“地雷”也开始逐渐引爆。
2011年6月，商场开业，当时的开业率是100%。进入2012年以后，一些商户的经营开始出现困难。客流量的稀少造成了商户经营困难，部分商户开始拒缴租金，最终导致鹏程万丰资金链的断裂。2012年2月，由于拖欠电费，商场被供电局断电。
断电后，大批的商户开始退租。乐购虽然有独立的供电系统，但也开始拒绝缴纳租金，其依据就是租赁协议中约定的“营业率70%”的条款。而对于这一条款，曾璇一直坚持认为双方存在争议，因为合同有中英文两份，英文那份的表述是“营业率”，而中文这份的表述则是“开业率”。按照中文版本，鹏程万丰的开业率已经达到100%，乐购没有理由拒缴租金。
随后，为了解决乐购的租金问题，曾璇开始多次前往乐购上海总部谈判，但问题始终没有得到解决。
针对鹏程万丰反映的情况，1月23日，记者联系了乐购地产取得部总监王立飞，王立飞表示此事需要与乐购公关部门联系，联系方式可以在乐购网站上获得，记者随后拨打了乐购网站上公布的联系方式，该电话一直无人接听。
在多次协商未果的情况下，2012年12月25日，鹏程万丰将乐购告上了北京市丰台区人民法院，请求依法解除双方之间的租赁合同关系，并判令乐购给付租金1331万余元。
空置率普涨
其实，2012年，不光是鹏程万丰遇到了空置率问题，多地的商业地产业主们也发现：空置率比以前高了。
商业地产分为写字楼、购物中心、综合体项目以及社区商铺等，鹏程万丰属于综合体项目，而其他几类如写字楼、社区商铺等，空置率也普遍偏高。
戴德梁行年度报告显示，2012年，全年甲级写字楼吸纳量为16.2万平方米，不足2011年的一半，低于2007年以来的年平均值20.6万平方米。租户扩租办公面积的意愿明显减弱，租赁也以续租为主，没有太多新增的客户。
