距离1993年万科B股上市已整20年，万科B股历史任务宣告终结，随之而来的H股将开启另一扇门。在香港市场，万科期待流动性、品牌；投资者期待估值提升。还有两个不言而喻的共同期待：更少限制的市场和低廉的海外资金。
1月21日，停牌大半个月的万科发布详细的B转H方案后，首日复牌交易。万科A开盘即涨7%，换言之，这是个市值百亿的好消息。
收购了半年的南联地产也在21日正式更名为万科置业海外，股价最高飙升16%至17.92港元。相比之下，万科去年5月提出的收购价5.6港元颇为划算。
手握两个海外上市平台，万科将如何摆弄更丰富的这盘棋？
总裁郁亮的答案是，B转H仅为了增强流通性，“是非常纯粹的一件事，没有跟融资结合在一起”。万科置业海外将在原本南联的基础上，壮大香港业务。
坐言起行，1月21日为香港荃湾西站六区综合住宅地皮截标日，万科低调地首次在港投入标书。两天后，结果揭晓，万科以34.34亿港元的高价中标，平均地价超出市场预期20%。
此次试水，万科并非单刀赴会，而是联手郑裕彤家族的新世界发展共同竞投，他们的对手包括长江实业、恒基兆业、新鸿基等7家财团，几乎囊括了所有香港老牌地产商。郁亮在新闻稿中表示，希望能协同新世界发展的品牌效应，增加在港市场份额。
高价试水
内地住宅开发呈现三雄鼎立时，万科制定了国际化策略，成立美国业务小组和香港管理部。另外两个强劲对手——中海和保利早已有了成熟的香港上市平台，本就在香港起家的中海在香港楼市重新活跃，近两年来共投得5个项目，涉资34亿港元。
虽是合作开发，万科试水香港市场第一单金额便与中海近两年在港投地总额相同，绝不能说是保守。现时万科在香港所有的物业，是万科置业海外位于葵涌的丽晶中心。葵涌在新界西部，为传统工业旧区。卖壳前南联旗下另外两个地段更优质的物业，已于去年分拆出去。
根据报表，截至2012年前6个月，万科置业海外所持的丽晶中心录得约3000万港元的利润，物业估值为11.3亿港元。值得留意的是，万科置业海外并非持有丽晶中心100%权益，其可供出租的6.5万平方米写字楼占总建筑面积64%。
万科此次联合新世界发展所购土地，位于新界南部。荃湾最早为一个浅水湾，上世纪70年代港府大规模填海后，逐渐发展成人口百万的卫星市镇。此次招标的荃湾西站六区地皮，为特首梁振英公布2013年施政报告后首幅截标的住宅用地，市场估值介乎26亿至29亿港元，相当于每平方米地价约4万港元。
地皮为临海地段，毗邻地铁站、公园和海滨长廊，即使政府对开发定下诸多限制，仍能吸引发展商积极入标竞投，呼声最高的是已投得两旁用地的长江实业。
只有一次入标和出价机会，价高者得。万科和新世界发展组成的公司Ultimate Vantage Limited以每平方米5万港元的地价，力挫其他财团，并且接受颇为苛刻的开发条件：要兴建一个1.3万平方米的公众体育馆，且最终58%的公寓必须为小户型，不能超过54平方米。美联测量师行董事林子彬预计，建成后部分海景公寓每平方米售价可达10万港元。
香港公司注册处资料显示，Ultimate Vantage Limited早于2012年11月9日成立，现任两位董事欧德昌和陈观展都为新世界发展的高层。
与香港地产商合作的结果并不意外。去年8月初，万科在香港开中期业绩发布会时，郁亮已将南联定位为万科国际化的实验平台：“它本身业务比较小，适合做尝试。”他还透露，早些年曾带队到新鸿基的香港楼盘偷师，对其会所和管理印象极深，并模仿新鸿基完善了万科的物业管理和会所模式。
至于香港业务，郁亮坦言相比香港财团，资金绝非万科的优势：“我们的钱只是他们（香港财团）的一个零头。”
那什么是万科在香港的优势？郁亮认为是客户，即万科近30年来在内地积累的品牌效应，可在香港、甚至海外（如美国）的华人心中有正面影响。但此一时彼一时，现阶段这样的品牌效应很难再吸引内地投资客来港买万科楼盘——因楼市过于炽热，港府出台了一系列的平稳措施，其中一项是针对香港居民以外买家的特别印花税，达购买价的15%。换句话说，内地人以后想在荃湾买万科的楼盘，一套500万左右的“入门级”公寓需要额外付出126万的印花税。
香港建筑成本颇为高昂，测量师估算荃湾项目总投资将达60亿港元，其中万科占20%，即需要付出约12亿的资金。市场的疑问是，手握仅3000多万现金的万科置业海外如何引入资金去投地开发？
拿地翌日，万科置业海外开始前宣布停牌，待发澄清公告。1月24日晚7点半，公告刊出，万科置业海外指自己未参与荃湾项目的投标，理由是“碍于时间所限”。参与的公司为万科置业（香港），即万科置业海外的控股母公司。公告中最耐人寻味的一段是：“万科企业会考虑将TW6地段发展项目之权益或与其相关之营运项目转让至本公司。然而，本公司尚未正式作出决定及由于尚待各方批准，本公司参与TW6地段发展项目不一定会落实。”
