近期SOHO中国董事长潘石屹高调宣布从散售全部转向自持物业后，业界一片哗然，这是否意味着商业地产已经进入了开发自持物业的时代?
2012年是中国经济标志性转折的一年，由高速降至中速。部分房地产开发企业转型持有物业,我认为是一种理性的回归，但这只是个案不具有普遍性。实际上多数开发企业所持有的物业主要集中在京沪广等经济发达的区域，持有的商业物业主要以写字楼为主，其收益相对比较稳定，而在二三线城市全部持有商业物业的企业非常少。一部分开发商在三四线城市开发的商业地产风险已经初露端倪。以浙商为例，最近很多浙商资金被套异地商业项目，压力巨大。导致这些浙商面临风险的原因主要有3个：一是被土地价格所迷惑，认为楼面价越低商业投资的利润就越高，因此忽略了商业地产投资的专业属性，从不顾及当地的人口比例与消费潜力，遵循传统住宅开发投资测算的商业项目注定是坎坷的。很多浙商在中西部地区三四线城市投资商业综合体或专业市场，这种只关注土地价格而忽略商业本身的投资模式让异地发展的浙商越陷越深。二是缺乏专业能力，没有专业的商业运作团队，没有专业的商业运作战略理念，使商业项目在设计开始就进入一个混沌区，设计、定位、招商、运营等后续一系列工作形成恶性循环。三是缺乏资本运作能力，当商业物业出现滞销的时候必然导致资本链的断裂，因此影响整个项目的开发进度，把项目拖向了恶性循环的境地。
最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。而销售为主的开发模式，赚取的是开发环节的利润。但是否意味着从长期来看，自持物业的资金回流量要远高于出售?要理解这个问题需要更深层次地理解持有物业的资源整合价值。以宁波天一广场为例，宁波天一广场当年建设阶段如果出售，其每平方米的价格估计就在1万元左右，而现在宁波天一广场每年的直接租金收入就高达近5亿元，其资产评估价格至少每平方米翻了10倍，为企业带来了巨大的价值。自持物业的收益主要来自4个方面：一是租金型收益，物业成功经营后的租金增长性收益;二是资产型收益，随着租金的增长物业也随之升值;三是资金杠杆型收益，物业可以通过经营现金流与物业资产做担保获得较低成本的融资实现滚动投资获利;四是品牌附加值型收益，持有物业通过成功的运营获得广泛的品牌知名度，因此可以给企业在融资、新开发项目的定价与品牌输出、定向拿地等领域带来优先权与优惠机会，比如万达可以利用万达广场的品牌在二三线城市实现定向优惠拿地，红星美凯龙可以通过品牌输出获取高额的加盟费等。
不过，就此说中国商业地产进入开发商自持物业时代还为时过早。
首先，商业自持的基础不是拥有可复制的模式这么简单。以万达为例，万达的复制之路走了很多年，经过很多挫折才到今天这种以定向拿地寻找资金平衡的发展模式，在商业运营管理方面也只是扮演着整合商的角色，离可复制的核心竞争力之路还有一段路要走。
其次，商业自持的平衡点有待开发商思考。
因此，衡量一个商业项目能否自持需要具备4个基础条件，：一是团队的运营能力;二是资本的运作能力;三是物业的增值能力;四是市场的消费能力。当前中国的商业地产开发企业中，具备上述4个条件的企业寥寥无几。
