回顾2012年，受国内外宏观经济因素影响，企业多持谨慎态度，深圳商业房地产市场出现调整。2012年的一手商业跟随整个市场环境发生着微妙的变化，年初基本处于调控的影响中，随着市场逐渐转暖，投资信心日渐恢复，去年底更是迎来供求高峰。全年市场呈现供应增加，成交减少的态势。
根据深圳市规划和国土委资料，2012年批售一手商业40.03万平方米，比2011年增加42.86%，随着调控影响趋弱，市场转暖，商业批售也逐渐增加，到年底达到高峰；而一手商业成交10.40万平方米，比2011年减少15.6%，由于从商业批售到销售有一段时间，有的开发商又将项目转为现房销售或自持，导致成交量不升反降。全市成交均价40759元平方米，较2011年又上涨了27.66%，随着城市规划的进程，利好区域的商业价值不断看涨，尤其是处于价格洼地的原特区外，价格上涨的空间和动力不断显现。虽然2012年深圳市商业成交体量同比显著增加，但结合2012年的商业批售量来看，商业地产市场供给远大于市场需求，2012年深圳商业地产市场存量大幅增加。
1商铺收益预期下降投资热情不减
商用物业推售力度加大
为缓解因住宅调控带来的资金紧张，2012年深圳开发商加大了商用物业的推售力度。商铺市场方面，2012年深圳市商铺预售面积为56万平方米，较2011年增长了51%，依然是以住宅项目的商业裙楼为主。
龙岗区和宝安区是供应的主体，这两个区的商铺批准预售面积占全市总量超过85%。其中，龙岗区的商铺批准预售面积为28万平方米，宝安区为19.7万平方米。
优质商铺市场租金平稳增长，增幅明显回落
2012年深圳商铺租赁需求主要集中在中心区的优质商场，例如金光华广场、福田CocoPark等，支撑整体优质商铺市场租金平稳增长。
全年优质商铺首层平均租金录得每月每平方米950元（基于实用面积），同比增长5.6%，但增幅较2011年明显回落1.6个百分点，而四季度首层租金仅环比增长0.5%，是自2010年以来的季度最低增幅。
一手商铺市场交投活跃，二手商铺成交面积同比减少
在一手可售商铺供应增加以及住宅限购限贷的双重作用下，买家的积极入市推动了2012年深圳商铺市场交投活跃。据高纬环球深圳研究部统计，2012年深圳市一手商铺成交面积达到24.8万平方米，较2011年同比增长约三成；而由于非中心城区的住宅商业裙楼的售价拉低了整体水平，一手商铺成交均价同比下滑了6.4%至3万元/平方米。
二手买卖方面，10月深圳市非住宅类房产按评估价征税政策正式实施，买家为避免剧增的交易税而赶在新政前入市，刺激9月二手商铺成交量达到全年最大值，此后10月至12月成交显著下滑。2012年深圳市二手商铺成交面积54.26万平方米，同比减少约两成。
2写字楼数字光鲜缺乏持续动力
一手写字楼销售增幅不及批售，成交均价同比下降
2012年的写字楼市场活跃度有明显降低，租赁市场面临调整。根据深圳中原市场研究分析，2012年，全市一手写字楼批售面积69.37万平米，较2011年大增97.14%，推售面积44.69万平米。全市一手写字楼成交套数共计2692套，比2011年增加19.59%。一手成交面积29.04万平米，比2011年上涨22.43%，销售的增幅不及批售，全市成交均价为31623元/平方米，成交均价同比2011年下降了9.93%。
一手写字楼供应量以福田为主，盐田成交量上涨
在商业预期过剩、住宅限购的背景下，也有不少开发商将写字楼等商业项目转为可作为住宅使用的商务公寓项目。据深圳中原统计，在2012年全年取得预售的19个写字楼等商业项目中，商务公寓占10个、办公5个、厂房2个、办公与商务公寓综合类2个，商务公寓占据一半供应量，并且在这些写字楼供应中福田作为深圳目前的中心区，其供应量最大。
全市14个入市的写字楼项目中，福田有5个；盐田从2011年的零供应到2012年3个项目入市，供应写字楼面积占到全市17.61%；龙岗与盐田接近，也有3个项目销售；南山供应大为减少，全年只有1个项目，仅占全市的8.08%；宝安有2个项目供应，都是综合体内的商务公寓，体量不大。
2012年全市一手商业区域成交中，龙岗成交了4.17万平方米，占全市4成比例；宝安全年成交也接近4万平方米；盐田成交1.5万平方米，占了全市的14.41%；福田仅成交了0.49万平方米，占全市的4.70%；南山更少，成交0.25万平方米，占全市的2.36%；罗湖则没有成交。
在成交均价上，福田、南山因成交项目少，单价高，价格起伏大，而龙岗、宝安的价格上涨则说明了区域商业价值的提升。随着龙岗、宝安的居住和配套在不断改善，商业物业价格也处于上涨中。
商务公寓继续称雄
2012年商务公寓继续在一手写字楼市场称雄，全年成交占总量一半以上，有14个项目销售，都取得不俗的销量。而写字楼和厂房成交量则较为接近，大约各占全市成交的四分之一。
甲级写字楼租赁市场两极分化
2012年，受全球及国内经济增速放缓等宏观经济因素影响，企业的租赁策略持续审慎，深圳甲级写字楼租赁市场出现两极分化。一方面，受欧债危机、出口需求减弱、国内经济增速放缓等宏观因素持续影响，2012年写字楼需求以成本节约型的续租或迁徙为主，特别是受经济周期影响较大的外贸、制造业及担保类企业，租赁预算偏紧使企业更多的选择续租，或搬迁至租金低廉的其他甲级写字楼、乙级写字楼或工业用地写字楼，部分项目空置率因此上升。
另一方面，新入市的甲级及超甲级写字楼继续吸引承租能力较强的企业，来自金融和科技业的需求支撑了全年的甲级写字楼租赁市场。
3商业地产四大悬念待解
城市综合体更多涌现
随着深圳城市化的进行，寻求土地瓶颈的突破口“迫在眉睫”，城市更新成为开发商的首选。不少房企纷纷借道旧改打造城市综合体，城市综合体相比单纯的住宅产品，不仅最大化的利用土地价值，而且能快速带动区域格局升级。预计，未来5年深圳仅体量在1万平方米以上的集中商业就将新增504万平方米。仅2013-2014年即将入市的大型商业项目将达19个之多，将增加商业面积170万平方米以上，类型以大型商业综合体为主。
深圳商业已从百货时代过渡到购物中心时代
2003年前，深圳的商业主导力量是百货、大型超市，而现在深圳已由百货时代过渡到购物中心时代，世联地产发布报告称，未来五年，深圳全市1万平方米以上集中式商业面积也有望由目前的577万平方米大幅增加到1081万平方米。
核心商圈购物中心的租金有望维持上涨态势
目前众多品牌在深圳商业市场积极布局，相关业态的发展对购物中心租金形成了强劲的支撑力，据戴德梁行研究部分析，核心商圈购物中心的租金仍将维持上涨态势，罗湖、福田、南山成熟商圈的购物中心平均租金年度增长率分别为8.0%、6.5%和4.7%。
同质化经营严重将令市场竞争愈加激烈
近年来部分开发企业积极布局商业地产，且城市更新中大批项目都规划了大量商业面积，预计未来深圳购物中心供应将放大。商业面积的增加的同时，同质化经营严重也将令得市场竞争愈加激烈，届时商铺市场快速上行或将因为供应的集中放量而受阻。
