大型化、近郊化、自持化，中国购物中心正呈现新的时代特点。与此同时，二三线城市的购物中心正迎来调整期。
据统计，截至2011年底，中国有276家新增购物中心，使全国开业购物中心总量达到2,812家，累计商业建筑面积1.77亿平方米。预计中国购物中心将以每年300家的速度增长，2015年中国购物中心总量预计达到4,000家。
中国购物中心快速发展的主要动力来自城镇化和服务业成长，并最终体现在消费升级上。
作为宏观政策调控的洼地，商业地产投资的增长不足为奇，但是不同于住宅市场，商业地产的开发不具有易复制性，并且多为持有型物业、投资时间长、对运营管理水平要求更高。购物中心则是商业地产与零售的结合，除了需要具备商业地产的开发和运营能力，还需将零售业的特点纳入其考量范畴，如建筑结构要符合所选零售业态的经营需要、租户选择遵循目标消费群体特征、经营重点体现为消费者营造体验式享受等等，而零售市场的多样性和变化性显然也对购物中心的开发者和运营者提出更高的要求。
中国购物中心的发展态势
目前，中国购物中心的开发呈现体量趋大、向城市近郊扩散以及二、三线城市快速兴起的特点，面对新的机会与挑战，开发者和运营者需要抓住商业本质，厘清迷思。
首先，中国购物中心大体量化趋势明显。目前，中国一、二线城市购物中心平均体量约7万平方米，如北京的金源燕莎为60万平米，朝阳大悦城23万平米，都属于体量巨大的购物中心。购物中心体量趋大，便于为居民提供“一站式”消费体验。然而值得注意的是，大体量的物业提高潜在集客能力的同时也带给后续招商和运营更大压力。购物中心“大未必佳”，相对于面积而言，购物中心更需要明确定位，寻求收益与面积的最佳平衡。
其次，城市近郊成为了发展新空间。中国一线城市中购物场所密集且租金持续高企，与此同时，城际交通逐步完善以及私家车保有量的快速增长使得距离不再是购物主要障碍，一线城市商业开始由中央城区向近郊扩散。近郊购物中心拥有更大的面积和更多的商品品种，可以充分利用其规模优势打造齐全的业态组合，相较于位于市中心的购物中心，往往更需要依靠主力店带动商业氛围和吸引客流。
二线城市购物中心步入多极竞争与整合时代
随着一线城市购物中心发展的成熟和二线城市的消费水平提升及各项配套逐步实现，二线城市成为购物中心开发热潮的新大陆，吸引各类开发商和零售商进驻，步入群雄逐鹿的多极竞争格局。
仲量联行于2012年春季发布《中国新兴城市50强》报告，选出50个拥有大量商业地产发展机遇的二、三线城市，并预计10年内中国新兴城市50强中的主要城市将新建8000多万平方米的现代零售物业和接近3000万平方米的甲级办公楼，从而为市场带来大量商业房地产供应。
在众多购物中心项目快速上马的二线城市中，成都、天津、沈阳、杭州、武汉都显示出强劲的竞争力 (表2)，这些城市正借力大规模的基础设施建设和经济发展，吸引成熟、品牌开发商、区域开发商以及外资开发商进驻。以成都为例，目前已经进驻的开发商有保利地产、龙湖地产、华润、万达、王府井、凯德置地等。目前，成都开工建设的城市综合体数量已超过100个，大多单体体量在10万平方米以上，且每家都配有购物中心，预计在未来几年中，将有1000万平方米的体量入市。
然而，如此大规模的购物中心供应涌入市场，必然会引起新商业物业空置率上升和对原有商业的冲击，也致使商业地产空置率将步入上行阶段，行业即将进入兼并整合的重要时点。由于大部分新建购物中心位于城市新开发区域，这些区域对于国际零售商而言缺乏吸引力，今年以来一些城市已经出现招租进程缓慢，甚至新完工商业物业长时间空置现象。在二线城市，那些位置欠佳但体量巨大的购物中心项目正在承受着日益升级的招商压力，并且有可能在不久的将来迎来一轮并购狂潮。
人均商业面积是业界比较认同的判断城市商业地产是否过热的重要指标之一，在西方发达国家，核心城市的人均商业面积一般在1.2平方米左右，在中国，许多二线城市的人均商业面积已超过1.2平方米，部分城市甚至达到2-3平方米，已显现过热信号。除此之外，购物中心面临短期内项目供应量过大、企业的开发运营能力参差不齐、人才瓶颈、融资困境等多重风险，未来3-5年内，有些商业项目将不得不面对关闭、重组和被收购的命运。
中国购物中心步入调整高峰期
二、三线城市市场竞争加剧。2009年起，购物中心开始在二、三线城市快速蔓延，至2012年1月，中国在建购物中心面积约占全球总在建面积50%，其中以二、三线城市位居前列。天津、沈阳的在建购物中心面积都超过200万平方米，成都的购物中心项目突破100个，且大多数体量在10万平方米以上。二、三线城市的市场空白和消费潜力蕴含广阔的市场机会，地方政府也会提供优惠措施或协助招商。但在部分二、三线城市，购物中心建设过热，或是居民的消费能力、消费观念还尚未达到大型购物中心的要求。
中国购物中心的建设热潮意味着存量升高，也预示购物中心，特别是一、二线城市购物中心的增长动力将逐渐从开发进入注重商业运营和零售渠道功能的时期。购物中心的开发者和运营者正在商业定位、业态组合、经营和管理模式等方面进行调整，以适应购物中心的发展规律和消费需求的变化。
