2012年10月25日，万科董事长王石发布了一条“杭州良渚万科欲引进‘无印良品’”的微博，称其与无印良品的总裁金井政明会面，还专门对无印良品进行了介绍。这是王石微博中首次出现零售商业品牌的相关内容。有业内人士表示，这是“万科决心抢商业地产蛋糕”的表现。
万科对于商业地产的提问回复一直极为谨慎，始终牢牢踩着“为提供更为丰富的居住生活”这块垫脚石。但实际上，从资本战略到土地配置到内部架构的调整，万科已早有预谋。
成果亦并不遥远。大约在2014年，名为“万科广场”的购物中心将在各地开业。对于千亿万科来说，新领域的“商战”已经开场。
试探
一直以来，王石和郁亮对于万科是否做商业地产的分歧路人皆知。王石坚持走住宅专业化，而伴随万科规模不断扩大的却是资产周转率和毛利率明显下滑的趋势，在获取优质土地方面也乏善可陈。
根据万科每月新增项目披露，2011年8月至2012年9月，万科新增项目54个，其中位于市区的 20个，占37.04%.位于郊区的 34个，占62.96%.地方政府更青睐供应的是综合用地，而土地供应的郊区化，使得商业配套成为项目升值的必要因素。据不完全统计，近两个月，万科已斥资90多亿元拿下8块商业住宅综合地块或者商业地块。
另一方面，客户对住宅小区的商业配套的要求也在不断提高。即使是专业的住宅企业，为了获得更多开发住宅的机会，也需要关注非住宅业务能力的培养。
同时，万科还面临着开发住宅利润率在不断下降的情形下，一个千亿规模的公司如何去寻找新利润增长点的问题。
万科的利润率在龙头企业中并非最优秀。郁亮也曾表示，靠土地升值盈利模式已经不可持续，未来房地产行业利润率将下降，并向制造业靠近。对此，郁亮不断地强调万科的净资产收益率。A股市场上，万科依然是净资产收益率最高的房企。
不过，即使在这一指标上，龙湖的营收约是万科的1/3，净利润约是万科的2/3.也就是说，龙湖的净资产收益率是万科的两倍。一个与此无关的信息是，龙湖旗下的天街系项目早年就被称为最赚钱的商业。
作为万科的战略合作者，凯德置地的一位高层认为，以万科团队的执行力做商业地产应该没有问题，关键是战略是不是够坚定。该人士表示，在一个阶段内，比如2000年至2007年住宅疯涨阶段，专注住宅的策略是对的。但是在条件发生变化的情形下，房地产 “专业化”的内涵会随之改变。“我只做房地产，没有其他行业的投资，这是凯德认为的专业化。而不是只做住宅，不做商业地产。”
左右衡量了许久，郁亮决定在保证经营安全的基础上先试一试。2010年上半年，他授予了深圳、上海、北京3家分公司“改革特区”的权力，一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，以便总结商业地产的运营经验。“我们相信‘水到渠成’的努力，胜过‘先入为主’的规划。”
此后的公开报道中，可以发现每个分公司在商业地产上都有一系列野心勃勃的计划。深圳万科重点筹备着城市综合体，在两年内投产两家酒店，并签约了一家酒店管理集团；北京万科组建了一支10人的商业团队，并迅速收购持有了万科大都会等商业地产项目，待项目培养成熟后，再溢价整体出售；上海万科则打算利用已有的1/5商业配套面积，建购物中心、写字楼或社区商业项目。
2011年之后的对外发言中，王石的态度开始有所转变，“对我而言，只要不是致命的，即使你认为对方是错的，你也要尊重。”或是“该怎么做，郁亮说了算”。这些皆被外界理解为王石对郁亮主张商业地产开发的默许。
井喷
在2011年，万科宣布商业管理公司成立，同时商业地产产品线也浮出水面。“万科广场”为重中之重，定位为城市级中高端购物中心，面积一般在10万平方米以上。此外有定位社区商业的“万科红”系列，以及定位区域地标办公中心的“万科大厦”系列。
从目前已开发的商业项目中，基本都以这三条线进行商业规划。不过，在各个城市中又各有不同。在佛山，社区商业就有“生活广场”及“商业金街”两大品牌，而在生活广场旗下还涵盖“水晶坊”、“金域坊”两个子品牌。 在上海万科，还推出高端社区商业“万科2049”。
在不知不觉中，万科已经在52个城市中获取了约600万平方米商用项目，其中更潜藏18个购物中心项目，面积达到150万平方米。而这些商业项目分布在全国各地，深圳、上海、武汉、东莞、佛山等城市。
根据万科计划，预计未来3年内将建成220万平方米商业配套。万科成都相关负责人则透露，2013年，万科成都的存量商业体量预计达100万平方米以上，这一规模已超出目前不少以商业产品为标识的房企。
尽管郁亮一直强调不会大力发展城市综合体，但是多个定位于综合体的商业项目还是暴露了万科在商业地产上的“野心”。
不久前亮相的位于广东佛山的两个万科广场都定位城市综合体。其中，佛山万科广场规划有超甲级写字楼、购物中心、精品特色商业街、高端公寓及住宅，整体体量达70万平方米，商业面积达10万平方米，是佛山中心成熟CBD核心的商务综合体。南桂路地铁上盖的城市综合体项目南海万科广场，项目总体量约为54万平方米，业态包括有综合性SHOPPINGMALL、写字楼、高端住宅等。
深圳龙岗万科广场作为万科旗下首个综合体项目，面积更是达到了100万平方米，包括商业、公务、休闲、娱乐、居住于一体，将于2013年10月开业。其余大部分项目的开业时间都排到2014年左右，届时，万科综合体项目将呈现井喷的局面。
基石未稳
万科大手笔地进入商业地产，单纯依靠自有资金和境内的信托和借贷，显然无法满足商业地产的巨资需求。2012年半年报显示，万科持有现金是470亿。在北京，一个大型城市综合体的投资可能就要近百亿。龙湖近几年在商业地产的大展宏图，和其在多笔海外银团的融资不无关系。
2011年，郁亮曾对媒体说，万科已经4年没在股市上融资了。从公开资料可以查出，万科有多个商业地产项目的融资渠道是信托。其中，万科金稻田旧城改造项目股权投资集合资金信托计划的收益率是9.5%.为开发建设万科东莞长安万科中心项目而发起的万科。上银嘉融集合资金信托计划，融资规模2.9亿元。万科一年要为这笔钱付出2840万的利息。
显然，万科需要一个廉价的融资来源，而布局早就拉开。万科入主南联地产，变相实现在港借壳上市。远在美国的王石也会不时地接待一些慕名而来希望建立合作关系的投资机构。这种国际化资源的配套，万科早有铺垫。在2009年，万科就专门成立一个部门研究REITs.除了钱的成本，如何找到一种模式使得占用资本和沉淀资产之间平衡，是一个项目通过以售养租来自我平衡，还是一个区域上的总平衡，也是万科琢磨的话题。万科在北京的第一个商业项目万科大都会从收购、包装到最后打算卖掉，一直在小心地寻找这一种平衡。
正略钧策合伙人郝炬认为，如何慢慢地找到平衡只是一种战术。对万科而言，进入商业地产必然要作为战略来做。“万科不能再羞答答地做商业地产了。和万达相比，万科此时进入都显得稍微有点晚。”
