在住宅房地产市场受宏观调控因素影响的背景下，多家房地产龙头企业转战商业地产。2012年，包括万科、中海、招商、保利在内的住宅地产巨头转型试水进军商业地产，再加上万达、绿地等商业地产大鳄的急速扩张、商业地产泡沫急剧膨胀，甚至出现了常州商业“鬼街”、成都写字楼“空楼”现象。多位业内人士表示，在发展城镇化的背景下，部分房企提前布局商业地产，但由于经营与消费力的不足，我国不少大中城市商业地产空置率逐步上升，已经出现过剩态势。因此，应警惕商业地产泡沫化风险加剧致难以控制的局面。
商业地产迎来集中上市潮
在商业地产开发高峰过后，2013年将迎来商业地产集中上市潮。据中房信集团统计，2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。
在购物中心方面，据中国连锁经营协会与德勤华永会计师事务所日前合作发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，截至2011年年底，中国有276家新增购物中心，使全国开业购物中心总量达到2812家。预计中国购物中心将以每年300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达4000家。
世联地产数据监测也显示，中国七大城市未来五年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米，其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍。而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。值得注意的是，仅深圳就预计在2013年至2014年，将有多达19个大型商业项目入市，增加商业面积170万平方米以上。
另外，成都在建商业房产未来两年将达1000万平方米；昆明未来五年仅商铺新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海；沈阳在建商业房产达700多万平方米，远超过上海淮海路、南京路、四川北路400多万平方米的面积。
对此，世联地产商业部总经理宋春生认为，2009年后商业地产开发逆市崛起，2-4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业；此外，原计划2012年开业的项目由于宏观经济形势不好，被迫推迟至2013年开业。
关店、倒闭频现，空置率急剧上升
35岁的张欣是土生土长的沈阳人，近年来，她感受最深的就是沈阳商场在数量不断上升的同时也迎来倒闭潮。张欣表示，虽然沈阳有超过70家大型综合体，但自己逛街常去的也就四五家。
“虽然临近春节，但商场却一反常态变得较为冷清。”张欣说，在上周五傍晚到百盛购物时发现，本应是销售旺季的人最多的时间，却只有稀疏的几个消费者。
张欣说，虽然沈阳身处二线城市，又是省会，但消费习惯却未改变，大多数人仍是选择批发集散地五爱市场或是中低端的商场。所以近年来有不少商场在沈阳做的都不好，甚至倒闭。
对此，北京工商大学贸易系主任洪涛在接受《经济参考报》记者采访时表示，现阶段商业地产有跟风现象。“由于对零售业本身需求并不了解，致使一味地追求大规模，有的购物中心甚至占地面积达上千亩；但由于其地理位置的原因，商户资源不足、客户资源不足，造成无人光顾的局面。另外，也有的是在同一商圈内拥有多个类似大型购物中心，商户、客户资源分流现象严重。”
事实上，此前世邦魏理仕发布全球购物中心报告称，中国在建的购物中心面积占全球总在建面积的一半。以深圳市为例，未来五年内，深圳市福田中心区一平方公里将至少供应90万平方米的购物中心。相当于在走路15到20分钟的距离内，就有四到五个万象城扎堆。龙岗区则表示在连接市中心的深惠路两侧，五年内就要建设12个综合体，平均每3公里就会有一个。许多城市大卖场的扩张速度已经超过了市场容量和消费需求。
洪涛表示，人均商业面积是判断城市商业地产是否存在泡沫的一个重要指标。在西方发达国家的核心城市，人均商业面积一般在1 .2平方米上下“而目前我国一批二线城市的人均商业面积已超过人均1.2平方米，部分城市甚至已达到2-3平方米。仅312万常住人口的中山市人均商业面积将达到6平方米以上。”
商业地产的重复建设，带来的是高空置率。数据显示，2012年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增加至现在的8 .4%。全联房地产商会日前发布的R E IC O报告也显示，广州随着2012年第四季度的三个大型项目交付，其空置率预计直接攀升至15%-20%的区间。与此同时，2013年预计深圳市场有12个甲级写字楼项目入市，深圳空置率也将小幅升高。
与此同时，值得注意的是，店铺密集，同质化严重，恶性竞争，最终迎来的只是关店、倒闭的浪潮。从火锅店、咖啡屋、便利店到大型商超、购物中心，扎堆开店过后，面临一次次洗牌。
