“昆明的商业地产是否面临同质化以及过剩的风险？”这是当下对于昆明商业地产展开的一个较热的话题。在面临危机的同时，如何突围、寻求转变之道也成为开发商们的当务之急。
现状：商业地产供大于需？
据不完全统计，昆明目前正在推进中的300多个城中村改造项目，很多都是城市综合体，并且具有很大的商业体量。
按照主城区人口进行平摊，人均商业面积已经超过了很多一线城市，包括上海。未来几年的昆明商业地产将供大于求。
从数据上看，由于在建和潜在供应量巨大，昆明商业地产面临过剩风险。并且存在商业产品结构不合理，如写字楼、商业综合体、五星级酒店这些业态遍地开花，这样会导致开发和投资的风险加大。同时，目前昆明很多商业产品开发水平较为落后，产品同质化严重且运营能力较差，也造成开发和投资的风险。
转变：定位、运营与创新性
业内人士认为：许多失败的商业项目，很大原因是没有找准前期定位，在错误的区域建造了错误的物业。前期定位不仅决定了项目本身的个性，也成为商业地产后期能良性运营的关键。以昆明顺城和南亚风情第壹城两个商业地产项目为例：这两个成功案例在前期的规划中都找准了自己的定位。顺城所在的商圈已经有着很多成熟的项目，如百盛、昆百大、新天地，那么它的出现就一定要有突围，避免同质化。所以顺城更偏向购物中心的概念，在定位上与其他项目形成错位。在品牌引进方面，ZARA、星巴克等品牌也给顺城带来很大的客流量。而南亚风情第壹城所在的南市区是一个住宅偏多的区域，本身就非常稀缺，但是南亚风情·第壹城不仅引进了许多品牌，还有不少首次进入昆明的一线品牌。
昆明顺城商业管理公司总经理沈麒方表示，商业综合体从招商、运营、配套、影响力等需要大量的投入，从招商到品牌成型，大概需要3—5年的时间。对于城市综合体运作十分娴熟，并拥有完善商业链，以及在商业地产开发上拥有丰富经验和资源的国内知名开发企业而言，成功开发的胜算较大。
而从去年底各商业项目的动作中，记者也观察到，昆明商业地产项目招商业态呈现出多元化的趋势：文化空间和同德昆明广场都提出了文化综合体的概念；润城、经典双城则将招商瞄准了“全球”；西山万达广场把商铺的返租年限提到了20年。经典双城、润城、大都、银海幸福广场等项目都纷纷举行入驻品牌商家签约。招商先行于“开盘”的背后，不仅是开发商们对商业品牌资源的暗战，也是展示实力与加强投资者投资信心的争夺战。
